Urbanismo

El expediente de la operación Chamartín no aclara su rentabilidad: entre un 1,6% y un 14,6%

La memoria sobre la modificación del Plan Urbanístico que permite el desarrollo del proyecto Madrid Nuevo Norte incluye estimaciones notablemente difusas sobre el rendimiento de las inversiones, una de las grandes incógnitas de la operación Chamartín

De izq. a dcha: el ministro de Fomento, José Luis Ábalos; la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena; el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo; y el presidente de DCN, Antonio Béjar
De izq. a dcha: el ministro de Fomento, José Luis Ábalos; la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena; el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo; y el presidente de DCN, Antonio Béjar

¿Cuánto ganarán los privados con la operación Chamartín, en el caso de que finalmente salga adelante? Todo parece indicar que aún es demasiado pronto para responder esa pregunta y no precisamente porque al proyecto rebautizado como Madrid Nuevo Norte aún le quede un alambicado trámite burocrático para ser una realidad palpable. Al menos, el gigantesco expediente de la modificación urbanística necesaria para comenzar las obras no despeja las dudas del mercado. Tan sólo aclara que será rentable, tal y como dicta la Ley, pero las estimaciones oscilan entre un 1,6% y un 14,6%, una horquilla demasiado amplia para sacar conclusiones.

La memoria general incluida en el mencionado expediente resume las conclusiones de los diferentes estudios de ámbito económico-financiero que se han llevado a cabo para la tramitación urbanística, que presentan un resultado tan amplio debido a la notable cantidad de variables que tienen en cuenta. Entre ellos, figuran el precio de la compraventa del suelo en cada caso, los costes de financiación, el apalancamiento financiero de cada uno y la opción elegida para la promoción de los terrenos.

Más específicamente, el informe de sostenibilidad económica y estudio económico financiero que se incluye en el expediente lleva cabo una aproximación de la rentabilidad para cada una de las cuatro áreas del ámbito.

Así, para el entorno de la estación de Chamartín se contempla un escenario de rentabilidades entre el 11,2% y el 16,4% mientras que en la parte de Las Tablas Oeste las cifras podrían llegar a superar el 21%. No obstante, las estimaciones, que el propio expediente considera como orientativas y, en ningún caso definitivas, se han elaborado en torno a una serie de hipótesis entre las que se encuentran un precio del suelo de 400 euros por metro cuadrado, un gasto financiero del 15% del precio de venta con garaje y unas tasas de inflación del 2% para los costes y del 3% para los gastos, entre otras consideraciones.

Las incógnitas del mercado inmobiliario

El informe también aclara que las estimaciones no tienen en cuenta la evolución futura del mercado inmobiliario, que resulta complicada de prever toda vez que, de acuerdo con el calendario contemplado en el propio expediente, la venta de las viviendas se iniciaría a partir del décimo año del desarrollo, lo que supondría trasladarse a un horizonte de los años 2032 o 2033.

Imagen aérea de Madrid Nuevo Norte
Imagen aérea de Madrid Nuevo Norte

La rentabilidad de la parte privada siempre ha estado en el foco de la polémica de la tradicionalmente conocida como operación Chamartín. Distrito Castellana Norte (DCN, controlada mayoritariamente por BBVA, con el apoyo de Grupo San José), el promotor que posee desde hace 25 años los derechos de los suelos que pertenecen a Renfe y Adif (algo más del 60% del total del ámbito) siempre la ha considerado como un factor prioritario.

No obstante, después de que el Pleno del Ayuntamiento de Madrid tumbara en mayo de 2016 el antiguo plan, DCN ha tenido que ceder en las negociaciones con el Ayuntamiento y el Ministerio de Fomento para lograr un consenso en torno a una operación con la que todas las partes estuvieran de acuerdo.

De esta forma, el diseño actual de Madrid Nuevo Norte reduce casi a la mitad el número de viviendas que estaba previsto en el anterior plan y también un 40% la superficie de suelo aprovechable.



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