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Los fondos sustituyen a los amos del ladrillo, crecen las hipotecas y sube el precio de los pisos

El stock de viviendas de obra nueva se reducirá este año hasta las 365.000, desde el millón de los años 2010 y 2011.

Una vivienda a la venta.
Una vivienda a la venta. EFE

Donde antes había empresarios inmobiliarios bien relacionados con el concejal de urbanismo de turno y los directivos de la caja de ahorros del lugar, ahora hay fondos de inversión anónimos controlados desde Nueva York o Londres que deciden la compra de un solar o un edificio en España. Donde antes había inmobiliarias cotizadas codeándose con el Ibex-35, ahora hay Socimis. Si antes había casi tantas agencias inmobiliarias como bares, ahora hay plataformas tecnológicas.

Tras casi una década de crisis inmobiliaria en España, el sector parece emprender ahora un nuevo camino, con actores totalmente distintos y datos esperanzadores para la industria. Los años del boom no volverán, pero los últimos datos conocidos referidos a hipotecas, precios, nuevos desarrollos, o stock de vivienda, reflejan un cambio de tendencia.

De los amos del ladrillo a los fondos

El estallido de la burbuja inmobiliaria se llevó consigo a los que entonces eran conocidos como los señores del ladrillo. Empresarios como Joaquín Rivero, Enrique Bañuelos, Luis Portillo, Fernando Martín, la familia Sanahuja, o Rafael Santamaría han pasado de ocupar portadas de periódicos nacionales a huir de la escena pública. La cantidad de dinero que movieron un puñado de empresarios inmobiliarios entre los años 2006 y 2008 en adquisiciones de compañías y salidas a Bolsa fue tan elevada que, una década después, todavía es difícil de asimilar.

El empresario sevillano Luis Portillo logró préstamos por un valor cercano a los 9.000 millones de euros para comprar Colonial, Riofisa, y el 15% de FCC. Joaquín Rivero, al frente de Metrovacesa, lanzó en 2005 una opa sobre la francesa Gecina valorada en más de 5.000 millones. Fernando Martín, en 2007, acordó la compra de Fadesa, de Manuel Jove, por 4.045 millones de euros. Rafael Santamaría compró la inmobiliaria Urbis en 2006 por más de 3.000 millones. Enrique Bañuelos sacó a Bolsa la promotora Astroc en 2006 a un precio ligeramente superior a los seis euros por acción; aunque el folleto de salida a Bolsa mostraba que la empresa realmente apenas disponía de activos, llegó a superar los 70 euros por título.

La deuda con la que se declararon en concurso 13 inmobiliarias españolas -Martinsa Fadesa (7.000 millones), Reyal Urbis (4.302), Habitat (2.840), Sacresa (2.634), Nozar (1.563), Noriega (1.015), Tremón (1.000), Aifos (1.000), Llanera (700), Lábaro (700), Zent Inversiones (545), Bami (627) y Global Consulting (290)- suma cerca de 25.000 millones (la misma cantidad que en 2015 se estimaba que requería Grecia para recapitalizar la banca del país).

Fondos de inversión estadounidenses como Blackstone, Cerberus, Centerbridge, TPG, Lone Star, Apollo, Kennedy Wilson o Värde Partners desembarcaron en el año 2013 en el sector inmobiliario español. En la actualidad son ellos los que manejan los hilos del sector inmobiliario español. El lunes comenzó a operar Dospuntos, una promotora en la que el fondo Värde posee la mayoría del capital, pero en la que también participan Bank of America o JPMorgan. La nueva inmobiliaria prevé invertir en los próximos años 2.000 millones de euros en la adquisición de suelo y desarrollo de viviendas.

Cambio de tendencia

Los datos referidos al mercado hipotecario, precios de pisos, ejecuciones hipotecarias... reflejan al menos una normalización en el sector inmobiliario español. Expertos del sector consultados apuntan que también ha cambiado la naturaleza del inversor, menos especulativo, y más cuidadoso con las operaciones, y advierten que la incertidumbre política podría estar retrasando decisiones de compra.

El mercado hipotecario encadena 22 meses al alza. Según los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a finales de mayo, en marzo el número de hipotecas constituidas sobre viviendas era de 22.983, un 14,5% más que en el msimo mes de 2015, aunque comparando el mes de marzo con febrero las hipotecas sobre viviendas bajaron un 7,7%. El importe medio fue de 107.861 euros, un aumento anual del 4,8%. 

El número de ejecuciones hipotecarias está cayendo gracias en parte a la rebaja de los tipos de interés -en mínimos históricos- y al fomento de acuerdos entre afectados y bancos. En el primer trimestre del año se vendieron 6.118 casas por impago de las cuotas hipotecarias, un 31,2% menos que en el mismo periodo de un año antes. En el año 2014 en un trimestre se entregaron a los bancos por impagos cerca de 35.000 viviendas. 

El precio medio de la vivienda en España sigue incrementándose, aunque la subida en mayo, del 1,3% en tasa interanual, muestra una ligera ralentización, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. En las mayores ciudades el aumento del precio fue del 3,5%. El número de viviendas iniciadas en 2015 fue de 40.500, un 23,3% más que en 2014, y para 2016 se prevé alcanzar las 44.600, según datos del informe del mercado residencial en el primer trimestre elaborado por Servihabitat. "El parque residencial español aumentará en más de 50.000 viviendas, de las que, la gran mayoría estarán vendidas a su entrega", prevé el estudio.

El stock de vivienda nueva, el número de casas construidas y no ocupadas, no comercializadas, es otro de los índices que muestra el cambio de tendencia en el sector inmobiliario español. De las cerca de un millón de viviendas de stock registradas en los años 2010 y 2011 se ha pasado a menos de 400.000. Servihabitat prevé que la cifra de stock se sitúe en 367.500 viviendas a finales de este año, un 25% menos. De esa cantidad unas 150.000 viviendas posiblemente no se comercialicen nunca.


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