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Fondos S. A.: el séptimo mayor banco de España y la primera promotora

Aterrizaron en plena crisis desde la City de Londres y Wall Street y ya gestionan activos bancarios valorados en casi 80.000 millones. Los fondos oportunistas se han convertido en uno de los actores de referencia del mercado inmobiliario y quieren seguir haciéndose más fuertes.

Los fondos presentes en España cierran las operaciones desde la City de Londres.
Los fondos presentes en España cierran las operaciones desde la City de Londres. ETF Finance

Fondos internacionales, oportunistas, buitres... son varios los términos con los que se conoce a los inversores extranjeros que aterrizaron durante el peor momento de la crisis española, entre 2011 y 2012, y se han consolidado en el mercado a través de la compra de activos de los bancos.

Son los Blackstone, Apollo, Lone Star, Oaktree, Cerberus, Fortress... que si juntaran todos los activos adquiridos en los últimos años serían el séptimo banco español, por delante de grandes grupos como Bankinter, Unicaja, Kutxabank o Ibercaja. En total, han comprado créditos (casi todos dudosos y fallidos) y adjudicados por valor de casi 80.000 millones de euros. Y si las previsiones no fallan, superarán los 100.000 millones durante 2017. Duplicarán así el volumen con el que nació Sareb.

La estrategia de estos inversores es principalmente inmobiliaria. El fondo que más en serio se lo ha tomado es Lone Star, que en 2014 invirtió más de 4.000 millones en comprar la cartera de Eurohypo en España y la inmobiliaria de Kutxabank. Rebautizada como Neinor Homes, esta promotora está liderando su segmento en España y tiene en mente salir a bolsa el próximo año, con una valoración inicial de 2.000 millones.

Otro caso destacado es el de Apollo. El fondo del financiero norteamericano de Leon Black (dueño del famoso cuadro El Grito) se ha hecho un hueco en el sector financiero a través de compras de pequeñas entidades. En los últimos cinco años ha adquirido: Evo Banco, por 60 millones; la cartera de créditos al consumo e hipotecas de Citi en España; el negocio de tarjetas de crédito de Bank of America; y las hipotecas que tenía concedidas en España GE Capital Bank, de General Electric. Junto a ello, Apollo es el dueño del 85% de la gestora de inmuebles de Santander, Altamira, que el banco presidido por Ana Botín quiere ahora recomprar.

Los fondos tienen preferencia por la adquisición de ladrillo, pero algunos como Apollo y Fortress han apostado por comprar negocios financieros

No ha sido el único en aventurarse al sector financiero. También lo hizo Fortress, con la compra de Lico Corporación a las cajas. Pero decidió cambiar de rumbo el año pasado, vendiendo gran parte del negocio al grupo noruego Axactor.

Blackstone es otro de los destacados entre los fondos oportunistas. Este grupo norteamericano cerró la mayor compra de una cartera que se ha producido en la historia de España y una de las más voluminosas a nivel europeo: se quedó con toda la cartera de hipotecas problemáticas de Catalunya Banc, valoradas en 6.400 millones. Junto a ello, el fondo ha adquirido carteras inmobiliarias de entidades como CaixaBank, Sabadell y Sareb, e invierte en segmentos como la logística y las viviendas de protección oficial.

Estos inversores se han convertido en un actor esencial dentro del saneamiento de los bancos españoles, como ocurrió con Catalunya Banc

En 2016, los fondos que más acuerdos están cerrando con los bancos son Oaktree y Bain Capital Credit (antiguo Sankaty). El primero se quedó con una de las carteras más disputadas, el Proyecto Gaudí, con deuda, por ejemplo, del hotel Arts en Barcelona. Además, acaba de adjudicarse parte de los activos problemáticos de Deutsche Bank España,tal y como adelantó este medio. Mientras, Bain ha adquirido este año carteras de créditos e inmuebles de Sabadell, Bankia y Cajamar.

Esta tendencia va a continuar a corto y medio plazo. Actualmente, el sector financiero tiene en mercado carteras por valor de miles de millones. Dos de los proyectos destacados son los de Sabadell y Sareb.

Cómo operan los fondos

Salvo Apollo con Evo Banco, que funciona como cualquier otro banco supervisado por el Banco de España, el resto de fondos tienen una operativa similar. En el caso de los créditos al consumo fallidos, tienen plataformas de recobro (o lo encargan a terceros) que intentan recuperar el crédito a través de call centers, visitas a los morosos o vía judicial. Al comprar este tipo de carteras a precios de 3-5% del valor nominal, todo lo que exceda ese porcentaje son plusvalías para los fondos.

Mientras, con los créditos inmobiliarios la operativa es distinta. Los compran con descuentos de entre el 60% y el 80%, y su jugada es llegar a acuerdos con los deudores de perdonarles parte del crédito a cambio de los pisos, promociones o suelos en cuestión. En caso contrario acuden a los juzgados.

Los fondos persiguen rentabilidades anuales del 20% que logran por los descuentos con los que compran activos y por su apalancamiento

El objetivo en todos los casos es obtener rentabilidades anuales cercanas al 20%. Para conseguirlo casi siempre se apalancan. Estos fondos operan en su mayoría desde Londres y Nueva York, donde están sus comités de inversiones. Normalmente tienen un responsable para España y Portugal, que se apoya en abogados, consultores y gestores especializados para ganar procesos y rentabilizar las inversiones.



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