Inmobiliario

Fiebre entre los fondos por financiar y comprar suelo en España

Los fondos extranjeros ponen sobre la mesa cientos de millones para financiar la adquisición de suelo, el único segmento en el que los bancos todavía no han reabierto el grifo del crédito

Promoción inmobiliaria
Promoción inmobiliaria Pexels

En el peor momento de la crisis, a comienzos de 2012, un directivo del Banco de España -José María Roldán, actual presidente de la AEB- afrontó un duro encuentro frente a inversores. Uno de ellos le dijo que el suelo en España valía cero. "Si es así, yo me lo quedo todo", respondió Roldán.

Si lo hubiera hecho, el ejecutivo sería hoy millonario y los mismos fondos que ponían en cuestión los balances de la banca estarían hoy llamando a su puerta para comprar solares o financiar promociones.

El buen momento de la economía española y la recuperación inmobiliaria están haciendo que los fondos oportunistas busquen vías para aprovechar el momento. Están comprando activos, inmobiliarias -Habitat e Inmoglaciar son las últimas- y tratando de rellenar el hueco dejado por la banca en financiación. Es aquí donde se han fijado en el suelo, el último bastión donde las entidades siguen teniendo recelo en prestar.

"Hay financiación bancaria para proyecto y ocasionalmente para parte del suelo, pero inflexible y restringida a determinadas ubicaciones y un nivel preventas. La nuestra es flexible en volumen, plazos y condiciones", señala Luis Moreno, socio senior de Ibero Capital Management, firma que se acaba de asociar con el fondo Oak Hill Advisors para prestar al menos 400 millones al mundo promotor. En apenas unas semanas, ya tienen sobre la mesa proyectos que superan ese importe. 

Tipos de inversores

"La financiación bancaria sigue siendo prácticamente inexistente y sólo se concede en porcentajes muy bajos en situaciones de preventas elevadas", apunta Pablo Méndez, director nacional de Capital Markets en Savills Aguirre Newman.

El ejemplo de Oak Hill es uno de tantos. Julian Labarra, director nacional de Corporate Finance de CBRE, explica los distintos tipos de inversores que se están interesando por el suelo. Un primer grupo lo componen fondos que dan préstamos-puente. Mientras los bancos exigen "que la promoción tenga ya las licencias y un nivel de preventas" hay fondos que financian determinados proyectos, con "rentabilidades del 14-15%". Y salen a los 18-24 meses, cuando la promoción ya cumple los requisitos de los bancos tradicionales y el empresario amortiza su préstamo. Entre los fondos activos en este segmento se encuentra Incus, Oquendo y Avenue.

Los fondos exigen rentabilidades del 14-15% anual para financiar suelo

Otros fondos han optado por aliarse directamente a promotoras españolas: ellos ponen capital para comprar y desarrollar suelo y los gestores el conocimiento. Hay varios casos: Lone Star con Neinor; Castlelake con Aedas; Cerberus con Inmoglaciar; Bain Capital con Habitat; y Morgan Stanley con Gestilar

Otro ejemplo parecido más reciente es la asociación entre FS Capital -de Finsolutia- e Inmobiliaria Espacio, firma del grupo Villar Mir, para relanzar su negocio de construcción y venta de viviendas mediante la inversión de 400 millones de euros en comprar suelos.

Se extiende la mancha

Otros fondos también interesados en el suelo son los que apuestan por financiar todo el proceso, como Oak Hill, y los que están comprando carteras de solares de los bancos y Sareb, pero para revenderlas, como Deutsche Bank y Blackstone.

Por localizaciones, los expertos coinciden en que la financiación ha pasado de limitarse a grandes capitales a cada vez más ciudades. "Se está extendiendo como una mancha de aceite. Hace dos años el interés se limitaba a Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares. Ahora estamos viendo operaciones por toda la costa, Sevilla, Zaragoza y Pamplona, entre otros sitios. Es una cuestión de microeconomía", opina Labarra, de CBRE. "Este año veremos operaciones en ciudades como Bilbao, Vigo, Salamanca, Zaragoza o Murcia que han entrado de lleno en el objetivo de inversión de los grandes grupos", añade Méndez, de Savills.

Las previsiones apuntan a que la mancha de aceite de los fondos seguirá extendiéndose, hasta que ocupe su lugar la liquidez bancaria.



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