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El BdE investiga nuevas irregularidades en las hipotecas de los bancos

Las condiciones de compensación a la banca por cambiar la hipoteca a otra entidad, en el punto de mira del supervisor.

Luis María Linde, gobernador del Banco de España.
Luis María Linde, gobernador del Banco de España. EP

El Banco de España lleva meses investigando unas nuevas irregularidades relacionadas con los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras españolas. En concreto, tal y como ha podido conocer Vozpópuli, se tratan de errores, falta de transparencia y abusos relacionados con la llamada comisión de compensación por riesgo de interés en los contratos hipotecarios, un cobro que les permite blindarse ante un cliente que amortice su préstamo en favor de otra entidad. Fuentes del sector bancario aseguran que en los últimos meses se están tramitando expedientes sancionadores por las malas prácticas de algunas de las principales entidades de crédito españolas.

"Su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores"

¿Qué es la compensación por riesgo de interés? También conocida como compensación por amortización anticipada, se trata de una cláusula incluida en la mayoría de contratos hipotecarios a tipo variable y fijo que garantiza el cobro por parte de los bancos de aquellos intereses comprometidos en el momento de la firma del préstamo. Es decir, que si un cliente decide cancelar su hipoteca anticipadamente o subrogarla a otra entidad (porque le ofrezcan mejores condiciones) ha de compensar al banco de origen en el caso de que éstos sufran una pérdida porque los tipos de interés hayan caído mucho desde entonces.

Tal y como señala el propio Banco de España en su página web, "el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando", señala. La regulación al respecto (contemplada en la Ley 41/2007) prohibe que las entidades cobren dicha compensación en subrogaciones de hipotecas cuya revisión sea igual o inferior a 12 meses. Además, obliga a que solo se pueda cobrar en el caso de que la entidad financiera sufra pérdidas por causa del riesgo de crédito (porque los tipos hayan caído mucho). Y el contrato hipotecario también tendrá que especificar una compensación prefijada de entre dos modalidades: o bien un porcentaje fijo sobre el capital pendiente, o bien la pérdida total "que la cancelación genere a la entidad", tal y como especifica el articulado.

Estas condiciones, según habría comprobado el supervisor a lo largo de las inspecciones llevadas a cabo desde 2015, no se estarían reflejando con claridad en parte de los contratos hipotecarios firmados durante los últimos años en las principales entidades del sector bancario español. Así, los equipos de supervisión de conducta del Banco de España habrían detectado que algunos bancos españoles llevarían a cabo malas prácticas o irregularidades en los redactados de dicha cláusula contractual en perjuicio de los clientes y los consumidores. El actual entorno de tipos próximos a cero ha provocado que cada vez un mayor número de hipotecados hayan negociado para renegociar sus préstamos o trasladarlos a una entidad que ofrezca mejores condiciones, por lo que una adecuada aplicación de la normativa sería más importante que nunca.

Ocho inspecciones in situ

El Banco de España creó a finales de 2014 el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones (es de las pocas competencias exclusivas que no se ha quedado el BCE) pero no fue hasta 2015 cuando empezó a desarrollar su actividad durante un año completo. Tal y como refleja la Memoria de Supervisión del pasado año, los equipos de inspección de este departamento (unas 27 personas) llevaron a cabo 8 inspecciones in situ para analizar los contratos hipotecarios de las principales entidades financieras españolas (que abarcaban el 61% del total del mercado). Y es que el llamado "riesgo de conducta" y la persecución de malas prácticas en el sector relacionadas con los consumidores han sido prioritarios durante estos últimos dos años para el BdE.

En 2015, tal y como informó el propio Banco de España, ya hubo una primera sanción por malas prácticas relacionadas con sus cláusulas hipotecarias

Durante 2015, fueron las hipotecas y su correcto cumplimiento (sobre todo relacionado con las cláusulas suelo) las prioridades de este nuevo departamento, con competencias supervisoras en transparencia y protección de la clientela. Así, tal y como refleja la Memoria de Supervisión, se revisó la "adecuada transparencia en la comercialización" y la "adecuada aplicación de las condiciones contractuales" en los contratos hipotecarios de la banca española, no solo con las ocho inspecciones llevadas a cabo en las propias oficinas bancarias (más otras dos para supervisar la correcta aplicación del código de buenas prácticas), sino también con hasta 21 comprobaciones "a distancia".

Fruto de estos trabajos, los equipos de inspección, en función de la gravedad de las irregularidades detectadas (leves, graves o muy graves) han enviado a las entidades distintos escritos de recomendaciones o bien de requerimientos. Y en el caso de conductas de especial gravedad, se han abierto expedientes sancionadores, cuya mayoría se han estado tramitando durante estos últimos meses.

En 2015, tal y como informó el propio Banco de España, ya hubo una primera sanción por malas prácticas relacionadas con sus cláusulas hipotecarias: "Cabe resaltar la existencia de un caso de cierre de una inspección con la propuesta de incoación de expediente sancionador a la entidad, como resultado de los posibles incumplimientos observados en la información precontractual y contractual puesta a disposición de sus clientes", según se señala en el informe anual de inspección.



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