¿Compensa reclamar los gastos hipotecarios tras el fallo del Supremo?

Después del jarro de agua fría del Tribunal Supremo, miles de clientes bancarios se preguntan si compensa reclamar el resto de los gastos hipotecarios. A la espera de la letra pequeña de la sentencia, se aleja la posibilidad de recuperar el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

Pero, tras consultar a varios despachos, la conclusión es que hay otros conceptos (notaría y registro) por recuperar a un bajo riesgo, teniendo siempre en cuenta tres factores: el importe que se puede recobrar; que los juzgados pueden dictar que el banco pague un 50% o un 100% de esa cantidad; y el coste de abogados en los que se puede incurrir.  Si el balance es positivo, compensa.

Los despachos consultados estiman que todavía se pueden recuperar entre 1.000 y 2.000 euros en función del caso. La cifra varía en función del importe de la hipoteca y de lo que se reclame. Así, hay bufetes que aprovechan para solicitar que se anulen tasación y comisión de apertura. Ésta última puede suponer hasta un 1% de la hipoteca, lo mismo que el Impuesto de Transmisiones, según Arriaga Asociados. 

"Imaginamos que algún Juez planteará una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Union Europea (TJUE). Mientras tanto, nos planteamos la reclamación de la cláusula de gastos hipotecarios junto con otras cláusulas abusivas que habitualmente vienen incluidas en todos los préstamos hipotecarios, como son, comisión de apertura, intereses moratorios, cláusula de redondeo", señala Ester Fonfría, de Fonfría Abogados. 

Otros gastos

"Seguimos recomendando reclamar el resto de gastos de la hipoteca: gastos de notario, gestoría, registro, tasación… que tendrán que devolverse por parte de los bancos y que pueden suponer 3.600 euros de media", añade Iria Aguete, responsable del departamento de reclamaciones bancarias de reclamador.es.

En cualquier caso, los gastos que el Supremo ha dado sí por sí como inválidos son los de registro y notaría -sobre el resto no hay jurisprudencia-. Lo que no aclara el Alto Tribunal es si la banca debe devolver el 100% de esta cantidad o el 50%.

Hay bufetes que cobran una comisión a éxito, otros un fijo inicial y otros una fórmula mixta. En cualquier caso, desde los bancos aconsejan leer también la letra pequeña de los letrados

"Entendemos que los tiene que abonar al 100% el banco, porque es el interesado en que se den ambos condicionantes [notaría y registro]. Son requisitos sine qua non para contar con un título ejecutivo con el que poder embargar la vivienda en caso de impago. Y la normativa dice que los tiene que pagar el que los inste, el interesado en que se expidan que en este caso es el banco", exponen desde Unive Abogados.

Aun así, los letrados reconocen que hay cierta división al respecto, por lo que es recomendable hacer los cálculos de si compensa reclamar en el escenario conservador: que sólo se recupere el 50% del registro y la notaría.

Los costes jurídicos

El tercer factor a tener en cuenta es el coste de la demanda. Hay bufetes que cobran únicamente una comisión a éxito -y las costas al banco-, como Bufete Rosales y reclamador.es, de entre el 10% y el 15%; otros una tarifa fija al comienzo del proceso, que va de los 100 a los 200 euros, como Unive; y otros una fórmula mixta, como Fonfría y Asufin. Este último cobra 95 euros (IVA incluido) más un 20% de lo recuperado.

En cualquier caso, desde los bancos aconsejan también leer la letra pequeña de los bufetes, para evitar facturas extraordinarias en caso de que el juez no condene en costas a la entidad, sobre todo en los casos de comisión a éxito.

Los bufetes explican que, lejos de frenarse, las consultas por gastos hipotecarios se han acelerado desde la sentencia del Supremo

Otro asunto a tener en cuenta es si hay que reclamar sólo gestoría y notaría o también el impuesto, a la espera de que llegue a Europa. Jose Plaza, socio y director de Bufete Rosales, recomienda lo primero y guardar la bala del impuesto a la espera del TJUE.

Con estos factores, cada uno debe sacar sus conclusiones. Aunque otro aspecto en el que coinciden los bufetes es que, lejos de frenarse, las consultas por gastos hipotecarios se han acelerado desde la sentencia del Supremo. "Había mucha gente esperando a este momento para reclamar", añade Plaza.