Compra del Popular

Así es el imperio inmobiliario de Blackstone en España

El gigante norteamericano controla al menos 100.000 activos inmobiliarios en España a través de decenas de sociedades. La mayoría de los inmuebles está en Cataluña. Si finalmente completa la compra del banco malo del Popular se convertirá en la mayor inmobiliaria, por delante de Sareb.

San Cugat Green, edificio propiedad de Blackstone en Barcelona
San Cugat Green, edificio propiedad de Blackstone en Barcelona San Cugat Green

Poca gente de a pie conoce a Blackstone. Incluso preguntados por ello, esta firma les suena más a una empresa de mercenarios (por Blackwater) que a lo que es: uno de los mayores fondos de capital riesgo y el mayor inversor extranjero en ladrillo español.

Este fondo es un gigante silencioso, con decenas de sociedades ligadas al mercado inmobiliario, de las que tres cotizan en bolsa. Gestiona en torno a 100.000 activos inmobiliarios, de los que al menos 10.000 son pisos en alquiler y viviendas de protección oficial. Y acaba de pactar una de las mayores adquisiciones inmobiliarias de la historia: el 51% del banco malo del Popular. Si esta operación le sale bien, controlará en España los mismos activos que Sareb, la sociedad creada por el Gobierno en 2012 para gestionar el ladrillo de los bancos con problemas.  

Blackstone se dio cuenta de que tenía que estar en España en 2013. Vio claros indicios de que la economía estaba tocando suelo y decidió apostar por el sector inmobiliario. Ese verano cerró una de las primeras grandes operaciones que se protagonizaban en España con fondos, la compra de pisos públicos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), que posteriormente le ha dado más de un quebradero de cabeza. Sin embargo, esta operación (junto a otras dos de Goldman y Sareb) fueron el pistoletazo de salida para la recuperación inmobiliaria.

El fondo norteamericano llegó a España de la mano de Magic Real Estate, una firma creada por, entre otros, Ismael Clemente, actual consejero delegado de una de las inmobiliarias del Ibex, Merlin Properties. Tras las compras de algunas pequeñas carteras, Blackstone se dio cuenta de que tenía que dar un salto en España.

Momento clave

Dio un primer paso en 2014 con la adquisición de Catalunya Caixa Inmobiliaria, una plataforma inmobiliaria rebautizada como Anticipa. Intentó entonces la compra del negocio de Eurohypo por 3.500 millones, que le arrebató Lone Star. Y se salió con la suya en el Proyecto Hércules, por el que se quedó 6.400 millones en hipotecas problemáticas de Catalunya Banc.

Estas operaciones conformaron al equipo encargado de todas las grandes operaciones de Blackstone en España: los dos grandes cerebros son Diego San José, con doce años de experiencia en el fondo; y Eduard Mendiluce, exdirectivo de Catalunya Banc que se conoce al milímetro toda la cartera de la entidad nacionalizada y el sector bancario/inmobiliario. 

Promoción de Fidere (Blackstone) en Soto de Henares (Madrid).
Promoción de Fidere (Blackstone) en Soto de Henares (Madrid). Google Maps

Junto a ellos, figuran en todas las grandes sociedades de Blackstone el francés Jean-Christophe Dubois, que supervisa las inversiones desde Londres, y Jean-François Bossy, un financiero especializado en operaciones complejas, fiscalidad y temas legales.

Hasta ahora, gran parte de los intereses de este fondo en España están en un fondo de titulización, que controla las hipotecas problemáticas de Catalunya Banc. Según sus últimas cifras oficiales, este paquete hipotecario se ha reducido ya de 6.400 a 4.400 millones. La morosidad de estos créditos es del 64%, y junto a Blackstone coinvierte en el fondo el Frob estatal. Aunque con distintas condiciones: Blackstone tiene una rentabilidad asegurada del 13% y el fondo público sólo cobra bajo una serie de supuestos complejos.

Blackstone coinvierte con el Frob en las hipotecas tóxicas de Catalunya Banc, en las que el fondo de EEUU tiene una rentabilidad asegurada del 13%

Junto al fondo de titulización, el fondo norteamericano tiene tres sociedades cotizadas en España (socimis):  Albirana Properties Socimi, con unos 5.000 pisos en alquiler valorados en 500 millones; Corona Patrimonial Socimi, con más de 100 millones en inversiones en edificios de oficinas; y Fidere Patrimonio, con pisos en alquiler (muchos de protección oficial) valorados en 300 millones.

Más allá de estas sociedades cotizadas, hay decenas de empresas de Blackstone registradas en España. Y ni mucho menos vacías, ya que algunas aglutinan activos inmobiliarios y deuda de varios cientos de millones: Tourmalet Propco Investment 2015 gestiona activos por 800 millones comprados a CaixaBank; Empire Real State Spain, pisos adquiridos a Sabadell por valor de 500 millones; y Patriot Propco, deuda traspasada por Popular a finales del año pasado, con una tasación inicial de 418 millones.

Situación geográfica de los inmuebles del Popular
Situación geográfica de los inmuebles del Popular Banco Popular

Todas estas inversiones van a quedar en casi una anécdota cuando Blackstone tome el control del 51% del banco malo del Popular, con activos por valor de 30.000 millones. Con ello, el fondo podrá diversificar una cartera principalmente expuesta actualmente a Cataluña.

Hasta ahora, a Blackstone le ha salido bien la estrategia de apostar fuerte por el ladrillo pero desde una posición discreta. A partir de ahora la apuesta se convierte un doble o nada, en el que al fondo le va a costar más estar en un segundo plano.



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