Economía

BBVA cree que la vivienda en Madrid estaba sobrevalorada en un 19% antes de la covid

Un estudio del banco concluye que existía un desequilibrio en el precio que augura mayores caídas que las que se han producido hasta ahora; según Tinsa, los precios en Madrid han caído un 6,8% desde marzo

Viviendas en la zona norte de Madrid
Viviendas en la zona norte de Madrid Javier Martínez

El precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid estaba entre un 19% y un 12% por encima del que sería su precio de equilibrio (aquel en el que se igualan la oferta y la demanda) a fecha del pasado mes de marzo, según un estudio inédito de BBVA Research.

La investigación, firmada por los economistas Félix Lores, Pep Ruíz, Angie Suárez y Alfonso Ugarte, del Observatorio inmobiliario del banco, ha constatado que el precio medio del metro cuadrado en Madrid estaba por encima de los 2.500 euros, atendiendo a los datos proporcionados al banco por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA)

El precio de equilibrio en Madrid rondaría entre los 2.100 euros y 2.225 euros por metro cuadrado, según concluye la investigación del BBVA. Entre las variables consideradas por el estudio aparecen todos los marzos desde el año 2000, el PIB real, la tasa de ocupación, la población en edad de demandar vivienda, el stock de vivienda per cápita, el tipo de interés real y la confianza de los consumidores. 

Según los últimos datos de la tasadora Tinsa, los precios de la vivienda nueva y usada en conjunto han caído ya en la Comunidad de Madrid un 6,8% entre marzo y septiembre de este año.

En rojo, sobrevaloración de la vivienda
En rojo, sobrevaloración de la vivienda BBVA Research

El informe del BBVA no precisa los precios por metro cuadrado reales y de equilibrio de las demás provincias al margen de Baleares (donde la sobrevaloración rondaba en marzo entre el 28% y el 21%) pero sí destaca los casos de Madrid y las Islas como dos de las zonas donde más se ha sobrevalorado la vivienda, un fenómeno que se reinició a partir de 2017 en Madrid, según el estudio. Otras zonas donde se venía dando el fenómeno eran Cataluña, Valencia, Andalucía y el País Vasco.

"En 2019 y el primer trimestre de 2020 las provincias donde mayor sería la sobrevaloración del precio de la vivienda serían Baleares, Barcelona, Cádiz, Guipúzcoa, Madrid, Málaga y Las Palmas. Se trata, por un lado, de provincias con una elevada actividad económica y, por tanto, que podrían estar más presionadas por la llegada de población y por la creación de nuevos hogares, como Madrid y Barcelona. Y, por otro lado, de provincias donde el turismo tiene un mayor peso que la media, como Málaga, Cádiz, Baleares y Las Palmas", señalan los investigadores.

La sobrevaloración de la vivienda por provincia
La sobrevaloración de la vivienda por provincia BBVA

"Los modelos estimados indican que el precio de la vivienda se encontraría actualmente por encima de su nivel de equilibrio principalmente en aquellas regiones turísticas y con una economía que habría registrado una recuperación más intensa en el período anterior a la crisis de la covid-19, como es el caso de las dos comunidades insulares, Madrid, Andalucía o Cataluña. Por el contrario, donde más ajuste se observó en el valor de la vivienda durante la pasada crisis, donde la recuperación ha sido menos intensa, en regiones menos pobladas, y con menor presión de demanda externa, esto se trasladó en niveles de precios por debajo del equilibrio. Hacia adelante, se prevé una reducción del precio de la vivienda generalizada en todo el territorio nacional como consecuencia de los efectos de la contracción de la economía y la mayor incertidumbre derivada de la actual crisis sanitaria", concluyen.

Perspectivas

La investigación del BBVA entronca con la realizada hace unos meses por la agencia de calificación de crédito Fitch

"Fitch Ratings espera que los precios de la vivienda en España disminuyan y que el ratio (años de ingreso necesarios para comprar una vivienda) de septiembre de 2019 (7,3x) evolucione hacia la media histórica (5,8x) principalmente debido a la débil demanda de vivienda", afirmaba un estudio de finales de mayo.

El pronóstico de Fitch es que el 'gap' entre oferta y demanda se reduzca hasta en un 20% en el conjunto de España por el impacto en la demanda de la actual pandemia

El pronóstico de la que es una de las principales agencias de calificación de crédito a nivel mundial es que el 'gap' entre oferta y demanda se reduzca hasta en un 20% en el conjunto de España dado el impacto en la capacidad adquisitiva de la demanda de la actual pandemia.

Paralelamente, el consenso de los expertos es que el precio de la vivienda en el conjunto del país caiga alrededor de un 10% al cabo de diciembre respecto a marzo de este año y que siga cayendo en los primeros meses del año que viene.

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