Cambios inmobiliarios

¿Adiós al ladrillo de la banca? En realidad es un hasta luego

Los bancos han traspasado a los fondos 150.000 millones en ladrillo desde la crisis. Aunque hayan salido del balance, esos activos siguen en el mercado y pueden volver a la banca a través de la financiación

Promoción inmobiliaria
Promoción inmobiliaria Pexels

Banqueros y reguladores se irán en unos días de vacaciones con la sensación del trabajo bien hecho. Los cuatro grandes bancos -Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell- han saneado su balance en unos meses con ventas de activos inmobiliarios valorados en 70.000 millones. Es la culminación de un trabajo que empezó en 2013 y que ha permitido que todo el sector venda carteras valoradas en 150.000 millones.

Tras las últimas operaciones, quedan unos 130.000 millones en activos tóxicos de la banca -entre dudosos y adjudicados-, de los que fuentes consultadas de banca de inversión señalan que se pueden vender otros 70.000 millones a los fondos oportunistas.

Misión conseguida de esta forma al mandato que de forma explícita dio el BCE hace años a toda la banca: sacar cuanto antes el ladrillo de su balance. Sin embargo, fuentes inmobiliarias y financieras ven en este movimiento más un hasta luego que un adiós, por cuatro razones

1.- Efecto distorsionador. Distintos actores del sector de los fondos oportunistas señalan que empieza a haber cierta burbuja en la compra de carteras. "Se han comprado grandes volúmenes sin examinar casi los activos, los fondos todavía no saben lo que han quedado", señala el responsable de un gran fondo. "El ladrillo de la banca no ha desaparecido, sólo ha cambiado de manos", añade.

Estos fondos actúan como los 'chatarreros'. Compran grandes volúmenes de créditos y adjudicados, venden rápido los buenos; hacen un plan a medio plazo para los de calidad media; y liquidan los malos. Por el camino, llegan a pactos de quitas y condonaciones de deuda a los antiguos morosos de la banca. Algo que sólo pueden hacer los fondos y no los bancos, por el efecto llamada que provocaría al resto de clientes.

Santander, BBVA, Sabadell y CaixaBank mantienen participaciones accionariales en sus antiguas inmobiliarias

Esta estrategia puede provocar distorsiones en el mercado, afectando a otros clientes y activos de los bancos. Uno de las grandes amenazas está en Sareb. Sus accionistas reconocen estar preocupados por el efecto que puede tener todo esto en sus cuentas este año y el próximo.

2.- Participación conjunta. Más allá del efecto que puedan ocasionar los fondos en el mercado, hay una segunda derivada que afecta directamente a los bancos. Si a los fondos les va mal, varios coinvierten con ellos.

Santander tiene un 49% de Quasar -la empresa que se quedó con Blackstone el ladrillo del Popular-; BBVA, CaixaBank y Sabadell un 20% de la sociedad a la que traspasaron sus activos con Cerberus y Lone Star; y Unicaja y Liberbank también han llegado a acuerdos parecidos.

De esta forma, si a los fondos les fuera mal, también tendría un efecto sobre los bancos, o viceversa.

Las sociedades que están comprando el ladrillo están muy endeudadas, con el riesgo que ello conlleva

3.- Financiación. Se da la circunstancia de que los bancos también financian a estas sociedades, que nacen con mucha deuda para exprimir la rentabilidad. Esto es una oportunidad y un peligro. Ya que si se torciera su evolución podrían entrar en concurso y volver a los bancos. Sus principales financiadores en esta ocasión son bancos de inversión de la 'City', como Morgan Stanley, Deutsche Bank y JPMorgan.

Más allá de la financiación para la compra de los activos a los bancos, las entidades también están volviendo a financiar la promoción de viviendas, aunque con criterios más estrictos. 

Oficinas de Metrovacesa en Madrid.
Oficinas de Metrovacesa en Madrid. Europa Press.

En la retina de todo el sector está lo que ocurrió hace una y dos décadas, con el efecto bumerán de ida y vuelta de las inmobiliarias de los bancos. Se las quedaron en los años 90, las sacaron a bolsa o vendieron durante el boom inmobiliario para volver a controlarlos con el estallido de la burbuja. Ahora, el péndulo está en la fase de desinvertir.

4.- ¿Final de ciclo? En el sector se descarta que el sector inmobiliario esté acabando el ciclo alcista, que comenzó entre final de 2013 y 2014. Más bien, estaría cerca de la mitad de ciclo, con todavía cuatro o cinco años buenos por delante. Pero cualquier turbulencia inesperada -internacional o nacional- o un simple agotamiento económico pueden poner fin a la recuperación, truncando los agresivos planes estratégicos que han diseñado los fondos en la adquisición de los activos bancarios. En tal caso, el ladrillo no estaría diciendo adiós o hasta luego a la banca, sino hasta ahora.

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