Los precios de la vivienda se estancarán en 2015 con un mercado partido entre ricos y pobres

Nadie parece acordarse ya, pero esta crisis de corrupción, política y del sistema de 1978 comenzó hace 7 años principalmente como una crisis inmobiliaria. Los precios de la vivienda, que desde la entrada en el euro en 2002 habían subido año a año casi a cifras de dos dígitos, frenaron sus crecimientos y del mantra de "la vivienda nunca baja" se pasó a un desplome que ha hecho que los precios medios del metro cuadrado en España hayan caído un 36% según el Índice de Precios de la Vivienda del INE que se puede ver en este gráfico.

En 2014, el precio medio ha caído mínimamente en el primer trimestre (1,6%) para pasar a crecer un 0,8% y un 0,3% en los siguiente (el último dato, de este mismo martes). La estabilidad de los precios, por tanto, parece haber llegado por fin, y aunque haya subidas o bajadas no se prevé que sean a cifras relevantes.

Una parte de la demanda está relacionada con las opciones de inversión (bolsa, deuda...) mientras la otra con el PIB y la caída del paro

Sin embargo, tras esta aparente balsa de aceite se esconde la realidad de que "ya no se podrá hablar del mercado inmobiliario español, sino de los mercados e incluso los submercados", tal y como asegura Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es. En efecto, la crisis ha dejado un mercado inmobiliario partido en dos, reflejo del aumento de la desigualdad que se ha dado en España según la OCDE. "Por una parte tenemos a un porcentaje no muy grande de la población que ha realizado un gran atesoramiento durante estos años y que ahora, ante los tipos de interés a nivel 0 se lanza a comprar vivienda como inversión. Este atesoramiento está en la escala alta, apostando por las mejores zonas y pueden dar algo de energía a los precios de esas zonas, aunque también pueden comprar viviendas de gama media, por ejemplo para sus hijos, con lo que realmente sirven para que repunten los precios en todos los ámbitos", asegura José Luis Campos, autor de 'La burbuja inmobiliaria española', uno de los libros premonitores del derrumbe, que publicó en 2008. Campos prevé, en términos generales, un estancamiento de precios o leves subidas. Desde Fotocasa se apuesta por un escenario similar en 2015: "Se confirmará la mejora de la financiación a particulares, lo cual ya es un paso importante para el sector. Está por ver cómo evolucionará el mercado del empleo. Por mucho que se abra el grifo del crédito, si no mejora la precariedad e inestabilidad laboral, así como la pérdida de poder adquisitivo que han sufrido los españoles, no podremos hablar de recuperación".

Los inversores que compren una casa para alquilarla tendrán una rentabilidad baja, pero superior a la de los depósitos

En términos similares se expresa Manuel Gandarias, director de Estudios de pisos.com, portal del grupo Vocento: "Los que ven el inmueble como un negocio han despuntado en los últimos dos años porque a sus compradores no les faltaba dinero, sino confianza. En cuanto a la otra vertiente, la que busca un bien habitable, ha estado más parada debido a las condiciones financieras y laborales. Sin embargo, la demanda solvente que busca una casa para vivir está comenzando a obtener el sí de las entidades. Para el primer grupo, las rentabilidades son bajas pero nada desdeñables comparadas con los depósitos, además de moverse en un entorno más seguro que la renta variable. Si contamos con una revalorización a largo plazo, podríamos decir que nos encontramos ante activos más conservadores. En cuanto al segundo grupo, aunque las entidades financieras están concediendo más préstamos lo hacen teniendo en cuenta los criterios rígidos de solvencia, manteniendo una postura abierta pero prudente".

Para una persona de 30 años con un sueldo de 1.800 euros netos al mes, los banco piden euribor más casi 2 puntos para ofrecerle una hipoteca tambiéna a 3 décadas siempre y cuando pagara una entrada de al menos el 20% del valor. Es decir, los diferenciales que se están ofreciendo son altos, sujetos a que el euribor no vuelva cifras como las que tenía en 2008, cuando excedió del 5%, pues eso supondría un interés del 7%.

Desde la patronal mayoritaria de las tasadoras, la AEV, (incluye a un 85% de las empresas del sector) se apunta a subidas de precios en algunas zonas concretas y a un crédito algo más flexible: "La mejora en la renta global de las familias puede favorecer que disminuya la restricción crediticia por dos vías: crecen las familias con posibilidades de ser solventes y, si no aumenta la morosidad, hay una presión menor sobre los resultados. Eso, unido a que los tipos de interés seguirán siendo bajos sugiere que los bancos tendrán incentivos a dar más crédito hipotecario (su rentabilidad es mayor, por tipo y por fidelizacion). El secretario de la asociación de tasadoras, José Manuel Gómez de Miguel, reconoce que la crisis ha aumentado la desigualdad y que esto se refleja en el mercado inmobiliario.

Los impuestos no ayudan

La subida de impuestos para la venta de viviendas a partir del 1 de enero de 2015 (especialmente afectará a las que se hayan comprado antes del 31 de diciembre de 1994) prevé una caída de las transacciones. De hecho, en estos momentos la compraventa sube, tal y como ha informado este periódico, y uno de los motivos puede ser que en apenas unos días habrá que pagar sustancialmente más a Hacienda en el IRPF por vender una vivienda. Así que a los propietarios les interesa cerrar sus operaciones de venta ya, lo que prevé una bajada de precios en este último trimestre para poder colocar sus viviendas. A partir de enero habrá que pagar más por las plusvalías.

Con la reforma fiscal se descontarán las enormes revalorizaciones que han tenido las fincas más antiguas, y habrá que pagar más por venderlas

La subida de impuestos, contenida en la reforma fiscal de Hacienda, funcionará así: cuando un contribuyente enajena una vivienda, ha de tributar por la revalorización que haya experimentado el inmueble desde que lo compró. Ahora bien, en la actualidad se aplica un coeficiente de actualización, el cual descuenta de esa plusvalía toda la inflación sufrida en esos años, de modo que sólo se tributa por la ganancia real de valor y no simplemente por un exagerado incremento de los precios.

Además, para las viviendas que se han comprado antes del 31 de diciembre de 1994, existen también unos coeficientes de abatimiento que a la hora de calcular la plusvalía descuentan parte de las enormes revalorizaciones existentes en las fincas más antiguas.