Relajación de precios y menos firmas hipotecarias: ¿hemos aprendido de los errores del pasado?

Los últimos datos publicados coinciden en afianzar el aumento del precio de la vivienda, tanto nueva como usada, consolidando la tendencia y reabriendo viejos fantasmas de burbuja inmobiliaria. Tanto la evolución de los precios como el encarecimiento del acceso a la vivienda hacen que ciertos indicadores apunten hacia esa tendencia, aunque los expertos insisten en que todavía estamos lejos de esa situación.

Durante el mes de abril, los precios de la vivienda terminada -tanto nueva como de segunda mano- subieron el 5,4% respecto al mismo mes de 2017 y se anotó la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la crisis. En el acumulado del primer cuatrimestre del ejercicio, la vivienda se encareció un 3,2% en términos interanuales.

Sin embargo, según el informe mensual de precios de venta de Pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo creció el 1,08% frente al pasado mes de abril; un 3,05% con respecto a mayo de 2017. Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario, señala que "el precio ha dejado de pisar el acelerador”, aunque reconoce que hay excepciones que protagonizan "mercados locales consolidados de primera línea, donde la presión generada por el interés comprador e inversionista y el lento desarrollo de nuevas promociones son los responsables de tensionar el equilibrio entre oferta y demanda”.

Font señala que “la evolución del precio de la vivienda es cada vez más estable. Estamos siendo testigos de un momento en el que el sector residencial gana madurez y modera poco a poco sus picos de crecimiento y descenso”. Eso sí, lanza algunas advertencias.

No se puede resolver el problema del acceso a una hipoteca con ofertas complejas en las que el que cliente firma lo que sea con tal de obtener financiación"

El portavoz del portal inmobiliario comenta que "para mantener la trayectoria expansiva del mercado de la vivienda dentro de unos márgenes aceptables, es esencial que se vaya diluyendo la brecha existente entre salarios y precios de venta".

Ante la vuelta, por ahora tímida, de las hipotecas al 100%, Font insiste en que "no podemos volver a caer en la misma trampa”. El directivo opina que "no se puede resolver el problema del acceso a una hipoteca con ofertas complejas en las que el que cliente firma lo que sea con tal de obtener financiación". Font asegura que "ya que habíamos conseguido que los futuros propietarios fueran coherentes con respecto a sus finanzas, analizando su solvencia y su capacidad de endeudamiento, no sería justo que las entidades volvieran a asumir los riesgos del pasado".

Caída en la firma de hipotecas

Durante los momentos previos a la crisis, antes del estallido inmobiliario, la firma de hipotecas se disparaba mes tras mes. Algunos analistas consideran que esta tendencia se ha moderado en la etapa que vivimos ahora o, lo que es lo mismo, hemos aprendido de los errores del pasado.

De hecho, la firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda alcanzó los 26.350 contratos en marzo, lo que supone un 5,2 % menos que hace un año, y representa la primera caída desde noviembre de 2017. La firma de estos créditos también ha disminuido un 5,7 % respecto al mes previo según los datos publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que desvelan que del total de hipotecas inscritas en los registros, un 62,2 % se constituyó a tipo variable y el 37,8 % restante a tipo fijo.

Una senda en la que se mueven las previsiones del Banco de España. La semana pasada, su gobernador Luis María Linde descartó también que España viviera una nueva burbuja inmobiliaria, ya que éstas, dijo, "se manifiestan en el crédito" y eso no está ocurriendo. Linde insistió en que no se observan "síntomas" de burbuja porque el crédito "no está subiendo de forma ni remotamente parecida a la burbuja" de entre 2004 y 2008.

Algunos analistas añaden que esta 'contención hipotecaria' puede tener un origen mucho más mundano que el haber aprendido de la anterior crisis: la propia situación económica. Según pisos.com, aunque los ingresos medios anuales de los trabajadores españoles se han incrementado un 0,2%, hasta los 23.156 euros, acceder a una vivienda es más complicado que hace un año. Hacer frente a este gasto requiere ahora un 8,14% más del presupuesto, el 34% del total frente al 24,86% que hacía falta en 2017. Un dato muy a tener en cuenta a la hora de hipotecarse durante décadas.