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Pérez de Leza (Metrovacesa): "No hay burbuja inmobiliaria, solo escasez de suelo"

El consejero delegado de Metrovacesa vaticina siete años de bonanza para la promoción en España y descarta cualquier atisbo de burbuja. Jorge Pérez de Leza prevé que la compañía que dirige entre en beneficios este año

El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza
El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza Javier Martínez

Jorge Pérez de Leza tiene desde su puesto de consejero delegado de Metrovacesa uno de los mejores puestos para anticipar una burbuja financiera, que hoy en día niega rotundamente. Es ingeniero industrial licenciado por la Pontificia de Madrid y posee un MBA certificado por Harvard. Su experiencia como director general en Lar España le avala para el nuevo reto que es dirigir la nueva Metrovacesa, centrada 100% en el sector promotor y con la cartera de suelo más grande del mercado. 

¿Hay burbuja?

No hay. Lo que existe es escasez de suelo urbanizable en las grandes ciudades que produce que el precio suba.

¿Cuándo entrará en beneficio Metrovacesa?

Estamos en la senda. Hay que tener en cuenta que el sector de promoción es distinto y hasta que no se empiezan a entregar viviendas, que se tarda dos o tres años, se tienen pérdidas. Nosotros finalizaremos el año con 520 entregas, que nos ayudarán a entrar en beneficios.

Facturaremos unos 100 millones de euros en 2018, pero cuando lleguemos a la velocidad de crucero superaremos los 1.200 millones. De todas formas, el que mire la cuenta de resultado de una promotora es que no entiende de qué va este negocio. Al principio hay que mirar más el balance porque ahí se ve cuánto suelo hay y qué deuda se tiene.

Habla de velocidad de crucero, que llegará para 2021. ¿No teme que los datos macro no acompañen?

En el negocio de la promoción no hace falta ser ingenieros de la NASA. Cuando se tienen 200 promociones en marcha hay tantas variables que al final el negocio se puede complicar fácilmente. Mi opinión es que estamos en un ciclo económico de unos 7 años y después de este periodo de bonanza residencial el mercado se estabilizará un tiempo.

Aun así, en Metrovacesa queremos estar preparados. Cuando el ciclo esté más bajo llevaremos a cabo una promoción más responsable y sostenible, con un nivel de estudio más exhaustivo. También buscamos un apalancamiento moderado, para así evitar errores del pasado.

Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa
Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa Javier Martínez

De todas formas, soy de los que consideran que hay que aprovechar el ciclo desde ya. Prefiero sacrificar un poco el margen y dar más velocidad a la entrega de viviendas y suelo. Lo que tengo claro es que cuando acabe el ciclo, Metrovacesa será una compañía más flexible y con un balance más pequeño.

¿Cuánto tiempo cree que estarán Santander y BBVA en el accionariado?

Es una pregunta muy buena para hacérsela a ellos, yo también la hago. Creo que no son tenedores de acciones inmobiliarias a largo plazo. Hemos visto el desapalancamiento que han llevado a cabo. Quizá el Santander con anterioridad y BBVA en el último año. No creo que Metrovacesa vaya a ser una excepción. Dicho esto, tampoco considero que la vayan a regalar, confían en la estrategia y están esperando a que la acción se recupere.

¿Cuándo será?

Me encantaría saberlo. El panorama comenzará a cambiar cuando vayamos cumpliendo los objetivos del plan estratégico. Nuestro modelo de negocio es más difícil de entender para los inversores y por eso, todo lo que vayamos demostrando será bueno para que el mercado gane confianza.

Manos del consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza
Manos del consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza Javier Martínez

¿Por qué no atrajo la OPV a más inversores españoles?

El fondo español es bastante reacio a las OPV. No es un tema de Metrovacesa ni del sector inmobiliario. Generalmente, el inversor español entra después. En nuestro caso fue del 5% y ahora está cercano al 10%.

Metrovacesa en Madrid 

Las principales promociones de Madrid (Alcorcón y los Cerros) están situadas sobre suelo no urbanizable, ¿cuándo será finalista?

Los terrenos de Los Cerros cuentan con una calificación más avanzada. A mí me encantaría tener más suelo finalista en Madrid y Barcelona, pero no hay. El suelo urbanizable que se puede comprar lo es con unos márgenes muy comprimidos. En el caso de Alcorcón es suelo no finalista, sí, pero se acaba de comenzar la revisión del nuevo plan general en el que el Ayuntamiento de Alcorcón ha dado un contrato público a un despacho urbanístico.

¿Cuánto puede tardar?

Entre 4 y 6 años.

¿Da por hecho que va a salir adelante?

No digo que el desarrollo urbanístico sea apolítico, pero al final es la evolución natural de la ciudad. Si ves Alcorcón, salta a la vista que necesita desarrollo. Tardará más o menos, pero se hará. 

El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza
El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza Javier Martínez

¿Manuela Carmena lo entiende así también?

No lo sé. No me he metido en sus pensamientos. Sí que pienso que uno de los retos es el de desarrollo del suelo en ciertas ciudades para que no crezca tanto en precio. Cuando tienes una ciudad como Madrid donde el precio de la vivienda es elevado, en parte, es debido a la escasez de suelo finalista.

¿No le llama la atención la alta retribución de los consejos de administración de las inmobiliarias cotizadas, en algunos casos superior a la de entidades financieras?

Lo que sucede es que en este sector hay que ser competitivos. El inmobiliario es cíclico y por eso se tiene que pagar más para atraer talento. Lo que choca más al mercado es que los planes de incentivos no vayan en paralelo con la creación de valor.

Cotización 

¿Existe un atasco inmobiliario en Bolsa?

El mercado de capitales es muy de seguir la macro y la española sigue fuerte. En el sector hay una sensación de que las socimis están estabilizadas y en el caso de las promotoras el mercado está completo.

El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza
El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza Javier Martínez

No quiero decir que no se vuelva a abrir una ventana, pero el mercado de capitales quiere ver primero que nuestros modelos funcionan. El riesgo de esto es que se ponga de moda Italia o Grecia, o quien sea. El ciclo dura lo que dura y salir a Bolsa es un reto.

Que se lo digan a Metrovacesa…

Esa semana fue horrible. Es muy injusto el proceso de salida a Bolsa. No tienes margen de maniobra. Tienes dos o tres días para lanzar la OPV o abortar, con todo lo que ello conlleva. Nosotros tuvimos la mala suerte de que al final el mercado cayó bastante.

¿Sin esa caída podrían haber salido a los 19,5 euros que fijaba la primera horquilla?

No lo sé. Solo sé que cuando se bajó el precio llenamos el libro en menos de una hora, con el precio alto no se consiguió.

¿Santander y BBVA están contentos con el precio actual?

Es como si me lo preguntas a mí. No, prefiero estar a 18 (euros). Se han dado cuenta que la salida al final fue un éxito. Si la hubiéramos retrasado un mes no hubiera salido adelante. No fue una venta fácil. No porque el modelo no fuera bueno, sino porque es más apalancado al ciclo. Es un suelo que no depende solo del finalista.

¿Se está comenzando a ver imprudencias en compra o precio de suelo y en las condiciones de las hipotecas?

No veo imprudencia. Hay ciudades donde la marcha de la recuperación está llegando, pero es menos evidente, como Algeciras, Coruña o Pontevedra. Nuestros competidores tendrán que entrar en estas ciudades si quieren llegar a las entregas de 3.000 viviendas. No lo podrán cumplir si se centran sólo en Madrid.

Lo imprudente sería comprar suelo no finalista con financiación bancaria. Eso sería rememorar etapas del pasado y no creo que eso ocurra.



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