Inmobiliario

Cinco razones por las que nos encaminamos hacia una nueva burbuja inmobiliaria

Los repuntes en grandes capitales, la fiebre por el alquiler, la entrada de los fondos, la herencia de la crisis y el apetito por prestar de los bancos sientan las bases de una nueva burbuja

Construcción de un edificio
Construcción de un edificio Tere García

Los economistas y expertos buscan como locos indicadores adelantados con los que predecir el rumbo de la economía. Y no tienen en cuenta uno que a menudo acierta: las preguntas de las ruedas de prensa. Sólo escuchándolas se hubiera sabido meses antes que Popular se encaminaba a un final drástico. Y las cuestiones sobre esta entidad han sido sustituidas en los últimos meses por la burbuja inmobiliaria.

La respuesta es siempre la misma: no hay rastro de burbuja. Y se dan principalmente dos justificaciones: que las cifras de obra nueva están lejos de las previas a la crisis -aunque el stock sigue cerca del medio millón- y que una burbuja se crea con crédito, y que en eso también estamos a años luz.

Sin embargo, lo que no tienen en cuenta estas afirmaciones es que las burbujas nunca surgen de una forma idénticas a las anteriores y que la última fue la mayor de la historia de España. Y aunque es cierto que explotó, todavía quedan bolsas de aire sobre las que podríamos ver surgir nuevas burbujas.

Crédito

Una de esas bolsas de aire es el crédito (1ª razón). Se dice que no hay un problema porque las cifras de nuevas hipotecas no tienen nada que ver con las previas a la crisis. Y se atiende a la cifra de nuevas operaciones, lo que da fuerza al argumento: en 2017 se concedieron créditos inmobiliarios por valor de 38.643 millones, frente a los 145.298 millones de 2007, según datos del Banco de España.

Pero esta lectura no tiene en cuenta que las familias españolas siguen debiendo 517.000 millones a los bancos por la compra de viviendas. Una cifra que la economía española nunca había alcanzado hasta agosto de 2006, en plena burbuja. Es decir, se dan menos hipotecas pero porque las existentes están en niveles tope, a pesar de que se llegó a 656.000 millones.

Sede del BBVA, en la zona norte de Madrid
Sede del BBVA, en la zona norte de Madrid Tere García

Siguiendo con este argumento, otra señal negativa (2ª razón) está el apetito de la banca por dar nuevos créditos inmobiliarios, relajando los estándares de riesgo. Reflejo de ello es que las entidades no paran de rebajar el tipo de las ofertas hipotecarias a pesar de que lo que cobran de media por ellas está en mínimos históricos.

Así el tipo medio del saldo hipotecario tocó el 1,19% en febrero, debido en gran parte al euribor en mínimos, cerca del -0,2%. Y a pesar de ello, cada vez salen ofertas más competitivas, la última de BBVA ofreciendo un diferencial del 0,89% sobre el euribor. Además, hay entidades poniendo sobre la mesa financiación sobre el 100% de la tasación y para la adquisición del suelo –con condiciones-.

Otra señal del apetito por prestar es que hay entidades volviendo a confiar plenamente en los APIs (agentes de la propiedad inmobiliaria), una vía para crecer más rápido pero que puede suponer riesgos.

Poca oferta y mucho alquiler

Al grifo totalmente abierto de la banca se suma a la escasez de oferta (3ª razón). Así se explica que los precios se estén disparando desde hace años, especialmente en las grandes capitales. La perspectiva de que se aprueben operaciones como Chamartín podría desatascar en parte esta situación. Y, aunque el repunte se está centrando en las grandes capitales, en el caso de Madrid está llegando hasta provincias limítrofes, como Guadalajara y Toledo, según fuentes financieras.

Otra pequeña burbuja paralela a ésta está en el alquiler, que por las razones anteriores -falta de oferta- y la entrada de actores como Airbnb se ha disparado entre un 27% y un 49% en Madrid y Barcelona, según Fotocasa. Esto está llevando a que cada vez más inversores apuesten por este activo para obtener rentabilidades (4ª razón).

Y por si fuera poco, a estas cuatro razones se suma una quinta, que todavía no ha mostrado sus efectos y de resultado incierto: la entrada en escena de los fondos oportunistas controlando cada vez más pisos en España. Tienen fecha de entrada y de salida, por lo que en el mercado se espera que aprovechen su influencia para elevar los precios antes de abandonar España dentro de unos años. 

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