Economía

El Banco de España pide más alquiler social ante el impacto del coronavirus en el acceso a la vivienda

Rechaza el control de precios pero pide estimular la oferta tanto pública como privada para un problema en el acceso a la vivienda ya existente antes del coronavirus pero que podría verse agravado por la pandemia

El Banco de España aboga por intervenir el mercado de alquiler
El Banco de España aboga por intervenir el mercado de alquiler

El Banco de España ha detectado problemas de accesibilidad a la vivienda e ineficacias a nivel macroeconómico ya existentes en el mercado pre-coronavirus que podrían verse agravados por la pandemia. Así, tras analizar la evolución del mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019, pide aliviarlos mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler dirigidas a estimular la oferta de vivienda en alquiler, tanto pública como privada.

"La evidencia presentada en este trabajo apunta a que durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos, como los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas. La existencia de estas dificultades genera retos sociales importantes e ineficiencias macroeconómicas. La intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar estos problemas. De entre las distintas medidas, las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables", concluye el informe de más de 60 páginas realizado por el supervisor de las entidades financieras.

"Este tipo de políticas suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler", señala el BdE, incidiendo en que la vivienda pública se ha visto limitada en los últimos años por su potencial impacto en los presupuestos públicos.

"También podrían considerarse políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas", añade el BdE en sus conclusiones, insistiendo en el fomento a proyectos de colaboración público-privada

Aumento significativo de los precios del alquiler 

Sobre el mercado del alquiler, afirma que los precios han aumentado "de forma significativa" durante los últimos años, incluso a un ritmo superior al de las compraventas. "Aunque no existen precios oficiales de alquiler de vivienda, la información proporcionada por los portales inmobiliarios evidencia un fuerte incremento de los precios desde 2014", añade.

Este repunte se debe al aumento de la demanda, especialmente en el caso de los jóvenes, que responde "a los cambios habidos tras la crisis iniciada en 2008 en la situación del mercado laboral y de crédito, así como a la fiscalidad de la vivienda".

El Banco de España resalta que la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo (contratos temporales y alta tasa de desempleo) ha podido desincentivar las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, "habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su vivienda de residencia".

Además del aumento de la demanda del alquiler de los jóvenes, el Banco de España dice que el repunte viene motivado por la oferta, porque el mercado del alquiler tiene un escaso tamaño y por la aparición de plataformas que han abierto el mercado tradicional de los apartamentos turísticos a otras viviendas cuyo uso era residencial o que estaban vacías.

Desplazamientos de vivienda residencial 

Sin embargo, dice que la evidencia de los desplazamientos de vivienda residencial hacia la actividad turística y de su impacto en los precios inmobiliarios a nivel nacional e internacional "es aún escasa".

El estudio también incide en que el gasto de vivienda en alquiler como proporción de la renta de los hogares ha ido aumentando y que ha crecido también la proporción de hogares para los que el gasto en alquiler de la vivienda excede el 30% de su renta.

Debido a las implicaciones que el mercado inmobiliario tiene para el conjunto de la economía, el Banco de España afirma que está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alarma temprana.

A nivel internacional, según explica, las políticas se han centrado en aliviar la escasez relativa de vivienda en arrendamiento y en contener las subidas acusadas de los precios del alquiler, y añade que esta experiencia internacional muestra "la complejidad en el diseño y la implementación de políticas de vivienda en el mercado del alquiler".

La institución considera que la efectividad de las políticas en el mercado del alquiler residencial dependen de su interacción con la situación macroeconómica, de los condicionantes locales del mercado de la vivienda y de su articulación conjunta con otras políticas como las fiscales y laborales, que también afectan a la dinámica de las rentas de los hogares que demandan una vivienda en alquiler.

Lo más efectivo es incrementar la oferta 

Desde su punto de vista, las políticas más efectivas son las que incrementan de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, y en los mercados con más escacez (por su elevado coste presupuestario) ya que "es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios".

"En el diseño de este tipo de políticas resulta esencial evitar un efecto desplazamiento por parte de la provisión pública que reduzca la oferta privada y que, por lo tanto, merme la eficacia de estas medidas", añade.

Sobre "limitar temporalmente los precios de alquiler de la vivienda" señala que es una medida que "se dirige de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos" pero que "no ataja las causas subyacentes al problema de accesibilidad y puede generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas".

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