Desde la heterodoxia

La política de vivienda importa, y mucho

La política de vivienda varía considerablemente según el país que analicemos. En algunos se favorece la propiedad –España o Estados Unidos-; en otros, el alquiler y la vivienda social -norte y centro de Europa-. Desde un punto de vista económico el fomento de la propiedad, vía soporte financiero y/o a través de ventajas fiscales, tiende a favorecer la generación de burbujas inmobiliarias. De ello se beneficia ante todo el sistema bancario, ávido de esparcir y generar deuda, y determinados rentistas del suelo, que tienden a llevarse la práctica totalidad de las plusvalías generadas por la revalorización del mismo. En dichos países, además, se percibe la vivienda como un bien de inversión –resulta curioso determinados estudios de bancos de inversión que enfatizan la generación de riqueza vía burbuja inmobiliaria-.

Por contra, en aquellos países que potencian el alquiler, con topes de precio, y/o la vivienda social, ésta es percibida como un bien de uso que no debería extraer demasiada renta de la ciudadanía. Además, bajo la percepción de bien de uso, no hay un apego a una propiedad que podría condicionar la propia movilidad geográfica. Se encuadra dentro de las políticas públicas de consumo social, es decir, proyectos que permiten reducir los costes de reproducción de la fuerza de trabajo, y que en última instancia aumentan el excedente y la tasa de beneficio de las empresas.

Se trataba de desincentivar la idea de vivienda como un bien de inversión a favor de su consideración como un bien de uso

Permítanme comparar dos estrategias distintas. Por un lado, el caso sueco. Por otro, la política de vivienda estadounidense. El primero, Suecia, aprendió de la crisis inmobiliaria de principios de los 90. A partir de ese momento procuró contemplar la vivienda como un bien de uso, apoyado también por un modelo bancario único a la hora de reconocer las pérdidas de valor de los activos por la explosión de determinadas burbujas. El segundo, Estados Unidos, donde la propiedad de la vivienda es desde hace mucho tiempo un objetivo de política pública. En este caso, el gobierno federal subsidia la propiedad de vivienda través de programas de seguro hipotecario cuyo coste en última instancia recaen sobre los contribuyentes.

El caso de Suecia

Tras la grave crisis inmobiliaria, consecuencia del estallido de una burbuja, que afectó a los países nórdicos a principios de los 90, y que acabó con la quiebra de gran parte de su sector bancario, se produjo un importante cambio de hábito sobre la base de un modelo bancario único, el sueco. Se trataba de desincentivar la idea de vivienda como un bien de inversión a favor de su consideración como un bien de uso.  Además de fomentar el alquiler, vía ayudas públicas y topes máximos, era vital un modelo bancario que no retroalimentara burbujas.

En algún blog anterior ya detallamos que existían, mejor dicho, existendos modelos para hacer frente a los problemas de solvencia bancaria como consecuencia de una crisis de deuda provocada por el estallido de una burbuja financiera o inmobiliaria. En el modelo sueco las pérdidas se reconocen hoy, en el japonés, se reconocen conforme los bancos van generando beneficios para absorberlas.

Bajo el modelo sueco los bancos deberían reconocer hoy las pérdidas derivadas de los excesos de endeudamiento en el sistema financiero

Bajo el modelo sueco los bancos deberían reconocer hoy las pérdidas derivadas de los excesos de endeudamiento en el sistema financiero, como el que hubo en nuestro país, especialmente desde 2002. La deuda de cada prestatario se reduce a un nivel donde éste pueda permitirse el lujo de hacer frente a los pagos de la misma, pero a su vez el importe de las pérdidas asociadas a dichos préstamos se limita de forma que no suponga la creación de capital para el prestatario. De esta manera, cuando los bancos absorben las pérdidas por los excesos de deuda en el sistema, la carga del servicio de la misma se quita de la economía real. El capital que es necesario para el crecimiento, la reinversión, y el soporte del contrato social ya no se dirige al servicio de la deuda, y la economía real empieza a crecer.

Obviamente el modelo sueco es malo para los bancos, particularmente para su capital en libros, y excelente para la economía, ya que evita la distorsión en los precios de los activos financieros e inmobiliarios, y permite el acceso a la financiación, frente a la ocultación de pérdidas bajo el modelo japonés-español.

El caso de Estados Unidos

Por el contrario, en Estados Unidos se fomenta la propiedad de vivienda como un objetivo de política pública. Para ello, el gobierno federal subsidia la propiedad de la vivienda a través deprogramas de seguro hipotecario operados por la administración federal de la vivienda (o su acrónimo en inglés FHA) o el servicio de vivienda rural del departamento de agricultura (RHS). Estos programas facilitan financiación para la compra de primera vivienda y muy especialmente entre aquellos compradores de ingresos bajos y moderados. Prácticamente la totalidad de estas hipotecas están aseguradas por el gobierno a través de Ginnie Mae, una agencia gubernamental que garantiza el pago oportuno de capital e intereses de estos préstamos a inversores que adquieran los valores. Es decir, los contribuyentes estadounidenses asumen el riesgo crediticio de estas hipotecas. Pero no solo eso, además incentivan también la generación de burbujas inmobiliarias.

Una política destinada a aumentar la tasa de propiedad de vivienda sólo será eficaz en tanto en cuanto haga que la propiedad de vivienda sea más asequible así como más sostenible

En un reciente artículo de la Reserva Federal de New York se analizaba el riesgo inherente a este subsidio y las conclusiones no podían ser más descorazonadoras. Desde la crisis de ejecución de hipotecas, que se inició en 2007, existen importantes efectos negativos en los barrios y comunidades donde se concentran las mayores tasas de incumplimientos y ejecuciones hipotecarias. Una política destinada a aumentar la tasa de propiedad de vivienda sólo será eficaz en tanto en cuanto haga que la propiedad de vivienda sea más asequible así como más sostenible. Para ello, habrá que definir un nivel aceptable sobre la tasa acumulada de incumplimientos que equilibre los beneficios de un mayor acceso a la propiedad contra los costes personales y sociales de la ejecución de una hipoteca. En este sentido, la asequibilidad tendrá un mayor impacto si la experiencia de propiedad es un éxito.

Los datos muestran que los Estados Unidos hace ya muchos años que han dejado de ser la tierra de las oportunidades. Dentro del mundo desarrollado es la sociedad más desigual tanto en términos de ingreso como de riqueza. Pero además es, paradójicamente, uno de los países donde menos esperanzas de movilidad hay entre los distintos grupos poblacionales, especialmente para el quintil más pobre. Y no les quepa ninguna duda que la política de vivienda agudiza esas tendencias. Sobre la política de vivienda en España, mejor ni hablamos, a las evidencias me remito.


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