Cataluña

La letra pequeña del golpe de la Generalitat a la subida en los precios del alquiler

El Diario Oficial de la Generalitat publica el decreto de urgencia más de 36 horas después de haberlo aprobado. Está firmado por la consejera de Justicia, Ester Capella, y el presidente, Quim Torra

Un hombre observa ofertas de alquiler en una inmobiliaria.
Un hombre observa ofertas de alquiler en una inmobiliaria. Efe.

La Generalitat publica oficialmente la nueva normativa que limita el precio del alquiler en Cataluña. Por primera vez en España, una comunidad autónoma da un mazazo de estas características al libre mercado. La normativa establece un límite máximo del 10% en el índice de referencia y la devolución al arrendador de rentas que superen estos límites establecidos junto con los intereses legales.

A partir de ahora se abre el plazo de 30 días para votar en el Parlamento autonómico esta medida, donde ERCJxCat y la CUP tienen la mayoría absoluta tras la renuncia del acta de los políticospresos. La Cámara puede convalidarla, derogarla o tramitarla como proyecto de ley, manteniendo su vigencia durante la tramitación. 

En Cataluña se había establecido hasta ahora la "prohibición expresa de la figura de la segundapignoración sobre los propios bienes, a favor de terceros acreedores". Esta figura, según se admite en la normativa, "se ha convertido en una herramienta eficaz de garantía jurídica para las operaciones económicas realizadas en el ámbito estatal e internacional", mientras que "la regulación catalana vigente ha desembocado en una pérdida relevante de oportunidades y recursos, que han buscado la seguridad de entornos normativos más favorables".

La anterior normativa, un "agravio"

En base a los datos del Consejo General del Notariado referidos al periodo 2011-2018, en el primer trimestre del año 2018 "el volumen económico de las prendas firmadas en los territorios del resto de comunidades autónomas alcanzó un valor de 198.836.510 euros, mientras que en Cataluña no superaron la cifra de 1.313.876 euros". Se trata de un "agravio" y "una desventaja económica comparativa derivado de las diferencias entre la vigente regulación catalana de la prenda y la regulación del derecho civil aplicable al resto de territorios que no tienen una regulación propia de la prenda y, por lo tanto, para los destinatarios de las normas".

Ahora se requiere una "garantía real y a la vez flexible", con el fin de alcanzar "una regulación más competitiva y ventajosa para el conjunto de empresas y ciudadanos de Cataluña".

Publicación del decreto

El decreto, publicado este jueves, establece un nuevo marco en las "áreas de mercado tenso de vivienda", es decir, municipios o partes de municipios en los que "se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la población, en condiciones que lo hagan asequible".

Según el decreto, la renta pactada al inicio del contrato en una zona tensionada no puede superar en un 10% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

Para fijar el precio, la Generalitat obliga a calcularlo a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en consideración para calcular el índice, que se puede consultar aquí.

En el contrato de arrendamiento debe figurar el sistema utilizado, así como el precio por metro cuadrado, y el límite inferior y superior del índice de referencia. En ningún caso, el precio del alquiler podrá superar en más de un 5% la parte alta del rango.

Viviendas menores de 150 metros

"Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración por el sistema de indexación -como piscinas, vistas extraordinarias...- que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir más allá del margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviación", señala el decreto. Esta nueva normativa solo se aplicará a viviendas con una superficie de techo útil inferior a 150 metros cuadrados.

"Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexación", indica la norma.

La renta pagada solo se puede revisar en caso de un pacto previo entre las partes. En este caso, sólo "se debe hacer con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión".

En el contratode limitación del alquiler se deberá desglosar los gastos que asume el arrendatario por generales y por servicios individuales. Cada uno de los pagos deberá constar de la renta y el resto de gastos asumidos por el arrendatario.

¿Qué ocurre con los contratos con un alquiler más alto del estipulado?

En caso de tener un alquiler más elevado y dentro de una zonatensionada, "se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuantía y la fecha de devengo de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato", aplicándose también en las renovaciones.

También deja la posibilidad de pactar la revisión anual de la renta y la asunción de gastos generales y servicios individuales por el arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales. La renta anual debe establecerse en base a "la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión".

"A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideración eventualesaumentos de renta acordados el año previo a la extinción del contrato que no resulten de la aplicación de las reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley", destaca el decreto.

El alquiler puede subir un 20% en obra nueva

Para los contratos de alquiler de obra nueva o rehabilitados, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, "la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un 20% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano".

En este caso hay excepciones, como la obtención de subvenciones públicas para la realización de la obra. En este caso, el precio no podría superar el 5% del rango máximo, siempre que haya causa justificada.

En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, la realización por el arrendador de obras demejora permite, transcurrido el plazo mínimo de duración obligatorio para el arrendador, elevar la renta e incluso superar el 5% del rango máximo.

Las zonas tensionadas no durarán más de cinco años

Estas zonas se identifican cuando el precio de los alquileres de vivienda "experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña", como ha ocurrido en determinados barrios de Barcelona y municipios colindantes a la Ciudad Condal; o bien que "la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Cataluña".

La Generalitat considera estas zonas calientes cuando se experimenta un aumento de la población sin que haya habido un incremento del parque de vivienda; o bien que haya menos viviendas disponibles en relación con la media del territorio de Cataluña en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial. Por último, una zona estaría tensionada cuando "el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del índice de precios al consumo del área afectada".

La Generalitat, a través de Territorio, dirigido por Damià Calvé, y los Ayuntamientos revisarán estas zonas. En Barcelona, se hará mediante un acuerdo en el pleno municipal. Se deberá justificar mediante un preceptivo informe del Ayuntamiento.

Estas zonas serán declaradas tensionadas durante no más de cinco años, pudiendo ser revisadas, acortando la duración o dejándola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia y puede también ser prorrogada o reiterada si la situación lo justifica, por el mismo periodo máximo de tiempo.

La declaración de un municipio o de parte del mismo como área con mercado tenso de vivienda requiere que en todo el territorio afectado por la declaración tenga aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas aprobado por el departamento competente en materia de vivienda.

Acuerdos extrajudiciales

En el supuesto de que el contrato se concluya entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediación y/o el arbitraje de consumo, si el contrato se sella entre una empresa y un particular. 

"Las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas enexceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de renta se deciden enjuicio verbal, con independencia de su cuantía", indica la nueva normativa.

Este decreto afecta también a la novación del contrato que suponga una ampliación de la duración o una modificación de la renta, con posterioridad a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como área con mercado tenso de vivienda.

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