Análisis

¿Por qué bajarán más los precios de la vivienda?

Pensar que los precios de la vivienda van a rebotar es vivir alejado de la realidad: con una población en fuerte proceso de envejecimiento y 4,8 millones de viviendas a la venta, construcción o vacías, tendría que darse una invasión foránea para que la demanda se reactivara sustancialmente.

Una promoción de la empresa pública de vivienda y suelo Emsule en Leganés (Madrid)
Una promoción de la empresa pública de vivienda y suelo Emsule en Leganés (Madrid) FLICKR / Rafael Gómez

En las últimas semanas se han sumado los datos que corroboran una bajada menos acuciada de los precios de los pisos. Efectivamente, desde el pico de finales de 2006, los precios de los pisos llevan ya bajando de media para el conjunto de España entre el 52-57% de media en transacciones efectivas entre particulares. En el año 2014, y respecto de precios a 31 del 12 del 2013, la bajada tuvo que rondar el 4-5% siendo esta significativamente inferior a la de años anteriores. La pregunta es… ¿van a estabilizarse los precios de los pisos? ¿Podrán incluso estos subir o volverán a bajar de nuevo en el futuro cuando se produzca un evento aún inesperado?

La liquidez desmedida, además de los marcos regulatorios específicos, promueven que los flujos de capital vayan moviéndose de un tipo de inversiones a otras a lo largo del ciclo económico. En cuanto los bienes que son objeto de burbujas no tienen un precio de mercado que esté justificado en sus fundamentales económicos, los inversores más avispados abandonan esas inversiones ya que se acerca el día de la explosión de la burbuja en concreto.

Se ha instaurado la idea falsa entre mucha gente de que es un buen momento para comprar casa

La inversión en vivienda es vista equivocadamente por una parte muy importante de la población como segura, sobre todo una vez que los precios de la misma han bajado sustancialmente. En realidad, la bajada oficial es menor que la real, pero eso da igual: se ha instaurado la idea falsa entre mucha gente que estamos en un buen momento para comprar casa.

Si un bien es caro o barato, depende de su relación con su rentabilidad: cuanto mayor rentabilidad ofrezca una inversión, más barata es el bien, es decir, tiene sentido comprar. Las inversiones que tienen cabida en una cartera de un inversor conservador son las mismas que se presentan como alternativa a la inversión inmobiliaria. Analicemos la rentabilidad de todos ellos a fecha de 31 de diciembre tomando sus índice más relevantes, así como los datos del Banco de España.

Bonos de empresas europeas de alta calidad (de grado de inversión)                    1,14%

Bonos de empresas mundiales de alta calidad de grado inversión                           2,56%

Bonos de gobiernos europeos de grado de inversión                                                  0,83%   

Rentablidad por alquiler tras gastos de transacción                                                    4,18%

Ante este panorama en el que el ladrillo da una mucha mayor rentabilidad que otros bienes considerados como seguros, entre los que hay que incluir los depósitos bancarios, mucha gente se ha lanzado a adquirir casas porque no quiere "tener el dinero muerto de risa", es decir, sin rentabilidad.

Saldrá dinero del ladrillo

Lo que esos inversores, atraídos por la codicia, no entienden es que en cuando los tipos de interés suban, o bien la tasa de mora del sistema haga lo propio, subirán las rentabilidades de todas aquellas inversiones que hacen la competencia a la vivienda. En ese momento, saldrá dinero del mercado inmobiliario, pero… ¿por qué? En la relación de rentabilidad, gastos de transacción (IVA e impuesto de transmisiones patrimoniales), liquidez y tasa de impago, el ladrillo sale muchísimo peor parado que el resto de inversiones a las que hemos aludido.

En la mente de quienes compran vivienda en estos momentos, de estos cuatro elementos, sólo prevalece el de la rentabilidad sin entender el resto. No entienden que quien tiene un bono de un Estado o de una empresa de alta calidad, se deshace de él en un plumazo con unos costes mucho más bajos que quien vende una casa (el 10% de gastos), con mucha mejor liquidez (apretando un botón) contra quien vende una vivienda que se pasa entre seis meses a doce en su venta. A ello hay que añadir que el 17% de los alquileres acaban en impagos con una recuperación de los mismos de tres meses. Además, hay que tener en cuenta que, estructuralmente, y como consecuencia de la salida masiva de vivienda al mercado de alquiler, los precios de los arriendos se desplomaran durante varios años más. 

En unos años veremos desfilar a una nueva legión de desahuciados y empobrecidos, que luego no digan que los engañaron...

Para mí, y de hecho también para el Fondo Monetario Internacional en su último informe sobre el mercado inmobiliario español, lo que se viene encima está muy claro: la reactivación de la bajada de los precios de la vivienda por falta de demanda estructural para la enorme cantidad de oferta existe en cuanto los tipos de interés suban. En este momento, quienes se meten al ladrillo lo hacen de forma táctica sin entender que invertir en el mercado inmobiliario tácticamente es un gran error dadas las enormes dificultades en vender las inversiones.

Pensar que los precios de la vivienda van a rebotar, es vivir alejado de la realidad: con una población en fuerte proceso de envejecimiento y 4,8 millones de viviendas a la venta, construcción o vacías, tendría que darse una invasión foránea para que la demanda se reactivara sustancialmente.

En unos años veremos desfilar a una nueva legión de desahuciados judiciales y de empobrecidos que ya están avisados, que luego no digan que los engañaron porque no es verdad… nadie les puso la pistola en la cabeza para firmar.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com


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