Mi pequeño Salottino

El precio de una hipoteca

En la obra El vendedor de ecos (Editorial Eneida, 2010), Mark Twain nos recuerda que es algo excelente escribir para el divertimento del lector, pero también exclama ¡cuánto más bello y noble es hacerlo para su instrucción y beneficio inmediato y tangible! Acto seguido nos regala algunos consejos que permiten aliviar las dolencias derivadas de un constipado para ayudar, según apunta, a los semiextintos. El texto no tiene desperdicio, y en su honor, hoy vamos a hacernos «eco» de su ingenio para referirnos a una cuestión que puede resultar también de interés e incluso útil.

Hace unos meses, a pesar de mi rechazo, una persona cercana decidió embarcarse en la compra de un inmueble. El propietario era - y es todavía - una entidad de esas que han sido absorbidas por otra e intervenidas por el conocido Fondo de Reestructuración Ordenada Bancario (FROB). El adquirente, por su parte, un profesional con conocimientos nulos en estos menesteres, pero como tantos otros, entusiasta de un inmueble al que vincularse por el resto de sus días.

Por medio de un intermediario a quien se había encargado el mercadeo de la propiedad, nuestro potencial adquirente comunicó a quien había sido previamente ejecutor de desgracia ajena, su intención de comprar el inmueble; a lo cual éste accedió, haciéndole firmar inmediatamente un «documento reserva» y exigiéndole el desembolso de 3.000 euros con cargo al precio de venta. En el documento precontractual o contractual, como quiera considerarlo el jurisconsulto de turno, se trasladaba al comprador el pago de absolutamente todos los costes de la compraventa, incluidas las cantidades que debe obligatoriamente asumir la parte vendedora, como por ejemplo el conocido Impuesto de Plusvalía, que según la ley corresponde en todo caso al vendedor. Téngase en cuenta a este respecto que el propio Tribunal Supremo tiene declarado (STS 842/2011 de 25 noviembre) que las cláusulas que trasladen al comprador el pago de ese impuesto son nulas y se entienden por no puestas en cualquier documento contractual, además de que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha apuntado recientemente en su Sentencia de 18 de julio de 2013 (Recurso 515/2011), algo muy interesante: no cabe exigir plusvalía municipal cuando ha disminuido el valor real del bien que se transmite.

Sea como fuere, lo cierto es que al poco tiempo de la firma de aquel documento reserva, que de por sí ya era un tanto tenebroso, la entidad comunicó a nuestro ingenuo comprador la concesión de la financiación hipotecaria, debiendo estar doblemente agradecido porque se aprobó por el Departamento de Riesgos el 100% del valor del inmueble. A continuación, claro está, le trasladaban las condiciones de aquella concesión. Entre otras, el traspaso de nómina, pago de una nueva tasación (aunque el inmueble es de la entidad financiera y ya disponía de tasación), suscripción de un seguro de hogar y abono por adelantado de cinco años de primas, suscripción de un seguro de vida y abono adelantado de otros cinco años de primas, además de aceptar el pago de una «Provisión de Fondos» con carácter previo a la firma de la escritura pública de compraventa y en la que se introducían partidas y cuantías por todos los conceptos y también la obligación de aceptar el pago de unos honorarios de gestoría, que ascendían a casi 600 euros. En total, incluyendo las cuantías estimadas de liquidación de impuestos y los honorarios de notario y registrador de la propiedad, unos 20.000 euros adicionales al precio inicialmente considerado.

Saqueando, que es gerundio, dicen.

Me puse en contacto entonces con los comerciantes de endeudamiento y dinero ajeno para indicarles que tenía mis dudas sobre la forma de proceder y muy especialmente en relación a los honorarios de gestoría, que me parecían un completo abuso, ya que en realidad se trata de pasear la escritura pública por la consejería de hacienda correspondiente y el registro de la propiedad, es decir, algo que puede hacer cualquiera mínimamente documentado. Además, no terminaba de entender tampoco que ellos impusieran incluso su gestoría para realizar actuaciones que corresponden de modo personal al comprador, como por ejemplo la liquidación de impuestos. Pero ante la bienintencionada exposición, la entidad se negaba en rotundo a aceptar modificación alguna de los términos previamente establecidos, indicándonos que las condiciones eran inalterables. La explicación era, más o menos, que «la entidad no puede dejar en manos del adquirente la liquidación de impuestos porque sería responsable subsidiario en caso de que no se liquiden los mismos». Precisamente por esto, parece, tienen que imponer su gestoría, para además de asignar cobros y comisiones, asegurarse de que la liquidación de impuestos e inscripción se practica cuanto antes y «liberar» así a la entidad financiera. Se nos indicaba también que las condiciones ya se habían explicado con anterioridad y que habían sido aceptadas por la parte compradora. Parte compradora que, como suele suceder, de este «incidente procesal» y cualquier otro extremo relacionado con la operación, normalmente nada sabe y por supuesto siempre menos que la parte vendedora, cuya misión no es otra que imponer el protocolo de actuación previamente fijado y dejar que la parte compradora vaya descubriendo progresivamente los detalles.

De hecho, no es casualidad tampoco que la parte vendedora imponga también en la operación «su notario». Una imposición que es ilegal y que cualquier cláusula contractual que se haya suscrito en tal sentido hay que tener claro que no obliga al comprador, ya que éste está en su derecho de elegir el fedatario público que considere oportuno para realizar la compraventa. Pero claro, alguien se preguntará, si imponen el pago del Impuesto de Plusvalía y también sus propios gestores, por qué no iban a imponer también su notario. Así sigue el tema inmobiliario en nuestro país.

Una cuestión importante

En el esquema de actuación descrito, con independencia de las dudas que puedan tener algunos y el debate respecto de las posibles responsabilidades subsidiarias y eventuales procedimientos de recaudatorios en sede de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que la operación lleva aparejada, hay que preguntarse por algunas consecuencias respecto de esta imposición. Por ejemplo, si usted tenía pensado solicitar aplazamiento del pago de impuestos al momento de presentar la escritura pública de compraventa para su autoliquidación y fraccionar así el pago en los términos que la normativa vigente le reconoce, sepa que no le será posible porque la entidad que le financia la compraventa no parece estar dispuesta a dejarle ejercer ese derecho al que usted podría acogerse, sino que será su gestoría, la del Banco o Caja, la que se encargue de recogerle por adelantado el dinero y liquidar, en su nombre, previa autorización también impuesta, los impuestos que tenga a bien, le correspondan o no, en la forma y en los términos que ellos estimen oportuno. No hay que ser un genio para advertir que interesa mucho que sean sus propios gestores quienes cierren cuanto antes el pago de impuestos, incluso, como se ha apuntado, de aquellos que debe asumir legalmente la entidad financiera, pero como se puede ver, a costa del comprador.

Esto último, además del cobro de la correspondiente comisión que siempre sobrevuela en estas operaciones, parece la razón última de este singular modo de proceder, porque de la lectura del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como de su Reglamento de desarrollo, difícilmente podría extraerse que es conforme a derecho ese modus operandi, entre otras cosas, porque para una eventual responsabilidad subsidiaria sería necesario que el deudor principal haya sido declarado fallido tras el procedimiento de recaudación correspondiente, por lo que, desde nuestro punto de vista, la intención del comprador de solicitar el aplazamiento del pago de la deuda tributaria aparejada a la compraventa no debería ser un problema insalvable para el buen fin de la operación. Otra cosa es que se lo permitan.

Debe tenerse en cuenta en este sentido, que ya en algunas sentencias se deja constancia de que los registros de la propiedad hacen constar que un bien inmueble transmitido queda afecto al pago de la liquidación de impuestos y también la complementaria que, en su caso, proceda practicar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, si es posible que en la nota del Registro se haga constar el total importe de la liquidación que hubiere debido girarse de no mediar, por ejemplo, una exención o reducción concedida, absolutamente razonable parece que, en esa misma nota de inscripción, se haga constar que el bien queda afecto al pago del impuesto o incluso el total del importe de la liquidación que hubiere procedido en caso de no mediar solicitud de aplazamiento o fraccionamiento por parte del obligado tributario.

En definitiva, esta praxis bancaria, tendente a evitar que el comprador liquide por sí mismo sus tributos como sujeto pasivo que es, creo que causa un desequilibrio evidente en la relación jurídica, perjudicando de manera notoria e importante al comprador, por lo que debería prohibirse expresamente y sancionarse a aquellas entidades que la practiquen. El Banco de España es perfectamente consciente de esto y, sin embargo, no parece hacer mucho para evitar que suceda, que se impongan condiciones leoninas en la financiación de adquisición de vivienda. Y es que con independencia de cualquier consideración jurídica desde el punto de vista de la necesidad apremiante de desvincular a los bancos de todo tipo de cargas o dudas respecto de las mismas, resulta de una infamia difícilmente soportable que se dificulte a los compradores del recurso al ejercicio de los derechos que eventualmente puedan asistirle. Sobre todo en lo que a carga impositiva se refiere, porque puede ayudar mucho a aliviar el esfuerzo inicial en la adquisición.


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