Mi pequeño Salottino

Nueva moratoria de la valoración del suelo

Pocas cosas han resultado tan interesantes estos años desde un punto de vista normativo como seguirle la pista al régimen de valoración del suelo y las disposiciones económico-financieras directa o indirectamente a él aparejadas. Además, difícilmente encontraríamos mejor tema para comprender y/o explicar, a grandes rasgos, lo que ha sucedido y sigue sucediendo en este curioso país.

Como es sabido, el Consejo de Ministros del pasado viernes aprobó el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público. Su Disposición Final novena lleva por rúbrica: Renovación de la prórroga sobre excepciones a la aplicación de los nuevos criterios de valoración de suelo. Con ella se introduce una nueva modificación del apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, dejando su contenido de la siguiente manera:

«Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.»

Se trata del penúltimo episodio de una secuencia iniciada, creo recordar, con la tramitación de la Ley de Economía Sostenible. Aquella norma que estaba llamada a convertirse en una especie de Codex Iustinianuscontemporáneo y que finalmente quedó en un nuevo subproducto normativo de dudosa calidad técnica, así como de curiosos e interesados contenidos. Pero en alguna de las versiones del proyecto de ley ya se establecía una moratoria del sistema de valoración de aquellos suelos que claramente no iban a desarrollarse urbanísticamente por la crisis y que volverían a ser considerados «rústicos» de manera inminente, con el consiguiente agujero que ello ocasionaría al sistema financiero en su totalidad, cuyas pérdidas y deberes de provisionamiento contable afectarían seriamente a la solvencia de los mismos y pondrían en jaque todos los ejercicios de quiromancia que se desarrollaban por entonces tanto en Bruselas como en Frankfurt.

Ante la urgencia sobrevenida como consecuencia del deterioro crediticio ya generalizado desde principios de 2010, algunos empezaron a ser conscientes de lo que se nos venía encima, por lo que la reforma puntual de la Ley del Suelo se hizo separadamente de la Ley de Economía Sostenible, que por aquél entonces se encontraba trabada parlamentariamente, y la medida se introdujo en el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (BOE de 13 de abril).

Se cometía así una enorme tropelía, pero se salvaba en cierto modo un primer y serio round ante las instituciones internacionales y se dejaba clara cual sería la senda a seguir para los próximos años. Muchos no salían de su asombro y perplejidad por la operación, pero la huída hacia delante era un hecho e incluso se adornó con manifestaciones como las de varios ex Ministros, incluida la titular de Vivienda, que animaba fervientemente a la gente a comprar inmuebles porque, a su juicio, el mercado inmobiliario había tocado suelo y los precios eran ya muy atractivos. En realidad estaba llamando a lo imposible o al suicidio financiero de los ingenuos que, con ahorros de toda una vida, atendieran su consejo. Pero tenía una explicación: estaban convencidos (esperanzados) de que más pronto que tarde remitiría la crisis. Es decir, o no habían entendido nada, o estaban actuando conscientemente como encantadores de serpientes.

Es evidente que las perspectivas del sector inmobiliario en nuestro país por entonces eran las que eran y hoy son las que son. Todo el mundo ya sabe que pasarán muchos años para que los tenedores de suelos e inmuebles puedan deshacerse de los mismos, pero las autoridades parecen empeñadas en que las entidades financieras eviten anotarse las pérdidas derivadas por el deterioro de esos activos, que dejarían los balances tiritando. Algo que en realidad tiene un impacto reducido porque ya no es posible ocultar más las pérdidas latentes del sistema financiero ni la mora real de nuestras entidades.

Conclusiones

Todos sabemos que la prioridad absoluta es sanear el sistema financiero cuanto antes, pero el bochorno nos embriaga cuando vemos cómo se está haciendo. No obstante, pareciera que ya no hay vuelta atrás en la secuencia de errores porque desde el principio se ha hecho mal. Porque cuando se debió impulsar una quiebra controlada de todo el sistema financiero-inmobiliario, llevándose por delante e incluso encarcelando a los amigos y adláteres del pasado, se improvisó un particular galimatías entre FROB y otros mecanismos de ocultación de la realidad de los que ahora se antoja complicado desligarse. Salvo sorpresa, todo indica que la hoja de ruta será esencialmente la misma en lo sucesivo.

Y por último, interesa también señalar que, respecto al «problema» concreto de la valoración del suelo, este es un tema que se arrastra desde hace tiempo y que ha generado abundantes discusiones doctrinales de esas que llenan bibliotecas enteras y que en realidad poco o nada aportan, aunque sus autores y detractores se empeñen en lo contrario. El quid de la cuestión está, ha estado y estará siempre más relacionado con la masa monetaria y el músculo financiero que con cualquier otra cosa. En momentos como el actual podríamos determinar las disposiciones que tengamos o bien respecto valoraciones o incluso liberalizar por completo el suelo, subsuelo y hasta el manto superior e inferior de la Tierra, que habida cuenta las circunstancias de estrangulamiento crediticio y ausencia total de liquidez, no sucedería gran cosa. 


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