Mi pequeño Salottino

Hipotecado

Si alguien leyó o lee por casualidad el último artículo de esta ya larga lista de escritos salottínicos, es posible que se pregunte cómo termina el relato allí contenido, por lo que he creído conveniente compartir hoy el desenlace del mismo y de paso, intentar seguir siendo fiel a la sugerencia de Samuel Langhorne Clemens,relativa a la importancia de escribir de vez en cuando cosas que sean verdaderamente útiles a las personas.

Así, después de escribir El precio de una hipoteca estuve unas dos semanas averiguando progresivamente detalles de la operación y mostrando mi perplejidad a los gestores de dinero ajeno por las condiciones que se estaban imponiendo en la  compraventa. Pero a pesar de todo, y contrariamente a mi recomendación, el potencial adquirente, de nulos conocimientos en este campo, insistía en hacerse con la propiedad en venta. Tras varios desencuentros telefónicos a cuenta de mi discrepancia respecto de algunos extremos plantados, decidí seguir acompañando al comprador en su aventura y también hacer acto de presencia el día fijado para la firma de las escrituras. Lo hice porque, además de que mi vínculo con la persona interesada obligaba, hacía ya más de diez años que no participaba en una operación de este tipo, justamente cuando siendo yo un joven abogado por tierras malagueñas, un cliente irlandés nos encargó vender una casa en Marbella que había comprado unos días antes y que puede que ni siquiera llegase a conocer - a estos niveles de liquidez y esquizofrenia llegó el mercado inmobiliario en nuestro país –, por lo que admito que me apetecía rememorar viejas andanzas y tomar también el pulso a la praxis inmobiliaria actual. Aunque fuera solo para confirmar lo que ya intuía o sospechaba.

Ni que decir tiene que para llegar al día D y hora H, es decir, a la firma de las escrituras de compraventa y préstamo con hipoteca, nuestro adquirente y en adelante buen pagador, tuvo que desembolsar previamente en cuenta casi diecisiete mil euros que habían sido exigidos imperativamente por la entidad financiera en concepto de provisión de fondospara hacer frente al pago de impuestos, notario, registrador, honorarios de gestoría y arbitrios varios, tal y como ya referimos en el anterior artículo. Sólo así se podía proceder a la firma de las escrituras, cuyos borradores no tuve a disposición hasta el día antes del día fijado porque me tomé la molestia de pedirlos insistentemente. Y si bien es cierto que no me gustaron, reconozco que el contenido era esperable, entre otras cosas porque el mismo no lo redacta el oficial de la notaría sino la entidad financiera, claro está. Expliqué entonces la situación al futuro propietario y le insistí en que yo no firmaría, pero que era su decisión. También le dije que debía prepararse para la liturgia previa a la firma, puesto que allí estarían todos los actores de tan singular acto: el intermediario, el banquero, el apoderado y el notario. Un elenco que me recuerda la obra de Peter Greenaway con excepcional banda sonora de Michael Nyman (The cook, the thief, his wife and her lover) aunque con algunas variantes.

Una vez desembolsada la cantidad referida, asistimos al día siguiente a la sucursal donde previamente nos habían citado para hacer firmar al comprador una serie de autorizaciones de pagos que no habían sido advertidos y acto seguido nos dirigimos a la notaría que se encontraba justo a la vuelta de la esquina. En el bar que hay en la entrada del edificio, el simpático intermediario que había conseguido el cliente para la entidad financiera, ya se encontraba allí esperando. Disfrutaba una cerveza mañanera junto a un sujeto desconocido que estaba claramente mal encajado en la escena. En cualquier caso, era normal que el intermediario estuviera allí, porque si no se firmaba la operación no cobraría sus tres mil euros de comisión. De ahí que su rostro mostrase incluso más expectación que el del director de la sucursal bancaria, ávido de este tipo de firmas y consiguiente logro de clientes solventes que ya quedan atados para siempre.

Recogido el intermediario, subimos todos a la notaría. No había casi nadie y pude intuir que el oficial encargado esperaba las últimas indicaciones del apoderado de la entidad, que no había llegado. Tocaba entonces esperar y comprender que la minuta que me habían remitido el día anterior contendría cambios de última hora. Pasado un rato, después de intercambiar conversaciones de esas profundas que se prodigan en las salitas de espera, llegó el apoderado, que directamente se fue al despacho del oficial de notaría para ultimar la documentación antes de pasar al despacho del señor notario. Una vez todos dentro, el fedatario público procedió a leer la escritura a quien en verdad poco o nada entendía y una vez finalizada la misma, pregunté si se había incorporado en el otorgamiento la mención de que esa escritura se había elaborado en base a la minuta aportada por la entidad bancaria sin posibilidad de modificación alguna. Momento en el cual el apoderado de la entidad empezó a balbucear que cualquier modificación de los documentos tenía que consultarla antes porque podría no firmarse en caso de modificación. Le miré fijamente y le espeté:

  • Entiendo que no debe haber ningún problema por incorporar esa mención porque en realidad ya debería estar incluida, puesto que ha sido así ¿o no?

El representante de la entidad bancaria, que había estado previamente una media hora modificando el texto con el oficial de notaría, asintió mientras movía su smartphone y el notario se retiró un momento al despacho del oficial para introducir esa mención, que no es un detalle menor, puesto que de lo contrario podría erróneamente pensarse que el adquirente había negociado los términos y condiciones del contrato y los había aceptado.

El notario regresó al poco tiempo con el nuevo documento mientras el apoderado de la entidad, que en este caso tenía una inusitada pinta de buena persona, seguía mirando su smartphone e insinuaba constantemente que si se modificaba cualquier cosa no se firmaría la escritura, pero el notario introdujo aquella mención y procedimos entonces a la lectura de la escritura de préstamo con hipoteca, que como había sucedido con la de compraventa, no me gustaba y presentaba también algunas modificaciones respecto del texto remitido el día de antes. Entre otras, una infame cesión de los datos de carácter personal a la entidad, para que pudiera comercializar con los mismos, pero no nos vamos a detener en los detalles jurídicos del documento porque no acabaríamos. Por simplificar, un auténtico escarnio. Desde cláusulas pensadas para eventuales arrendamientos de la propiedad, hasta la obligación de facilitar información tributaria y fiscal a la entidad prestamista con regularidad.

Finalizada esta segunda lectura, pregunté otra vez si se había introducido la cláusula de la prerredacción conforme a minuta de la entidad bancaria y si sería posible introducir una manifestación por parte del adquirente, en la que quedara constancia de que con carácter previo a la firma de estas escrituras se habían desembolsado las cantidades correspondientes al pago de impuestos, notario, registrador y honorarios de la gestoría impuesta por la entidad bancaria, así como la autorización - igualmente impuesta - para proceder con esos pagos mediante gestoría previamente designada por la entidad financiera, lo cual creó un momento de confusión porque, al parecer, no era práctica normal y el apoderado insistía en que cualquier cambio provocaría que no se firmase la operación, por lo que decidimos dejarlo así a pesar de mi convencimiento de que es y debería ser perfectamente posible que el notario introdujera una manifestación de ese tipo habida cuenta las circunstancias.

Reflexiones a la luz de los acontecimientos

Una vez firmadas las dos escrituras por las partes, no tuve empacho en decirles que personalmente no habría firmado porque las condiciones a las que se somete al adquirente son realmente indecentes. En particular, la maniobra de la firma previa del «documento reserva», en el cual ya se descargan en el comprador todos los gastos futuros de la operación, incluso los que no le corresponden según ley; la exigencia también previa de una provisión de fondos que asegura el pre-pago de los importes derivados de la compraventa y el préstamo hipotecario, así como la obligatoria suscripción de diversos seguros y el pago también por adelantado de las primas correspondientes a cinco años. Algo que no solamente es abusivo sino infame.

Esta estrategia bancaria, totalmente generalizada, junto a la inacción de las autoridades y organismos de supervisión de todo tipo, creo que no solamente es criticable y censurable, sino que nos lleva a preguntarnos si tal vez estemos ante una práctica concertada entre entidades y autoridades que aboca al adquirente a un desmesurado abuso por parte de la entidad. Y no solamente por las condiciones impuestas de modo particular, sino por el marco de actuación en su globalidad. Sólo hay que tener en cuenta la traslación al adquirente de obligaciones que según ley corresponden al vendedor, como es el impuesto de plusvalía, además de la trascendencia que tiene en la posición del adquirente el hecho de que obligatoriamente deba adelantar el pago de los desembolsos posteriores a la firma de la operación y que tenga que ser una gestoría de la propia entidad quien se encargue de la liquidación de impuestos e inscripción registral de la propiedad, evitando de este modo que el sujeto pasivo pueda hacer absolutamente nada al respecto.

En concreto, la imposición de una gestoría del banco prestamista no solamente desvirtúa el equilibrio de las prestaciones que corresponden a las partes en una operación de estas características, sino que incluso impide al sujeto pasivo del tributo ejercer sus obligaciones fiscales -y también eventuales derechos  como mejor considere oportuno. Gracias a esa imposición, sin la cual no se firma la compraventa, la entidad prestamista y su gestoría se convierten en una especie de recaudadores que aseguran el desembolso íntegro e inmediato de los impuestos aparejados a la operación, correspondan éstos o no correspondan, como ya tuvimos ocasión de apuntar en el artículo precedente.

Al criticar esta práctica nada más firmarse los documentos notariales, el apoderado de la entidad insistía en la supuesta responsabilidad del inmueble en caso de impago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales u otros tributos por parte del adquirente, como argumento para proceder de este modo. Pero no es exactamente así, puesto que el inmueble responde de la deuda tributaria en caso de impago una vez declarado fallido el intento de cobro al sujeto pasivo, es decir, el adquirente. Algo que, por otro lado, al tratarse de un funcionario, es algo poco previsible. Pero lo más importante ni siquiera es esto, que también, sino que esa forma de proceder y ese clausulado impuesto al adquirente, en realidad nos lleva a pensar que estos tipos, aunque te acaban de vender el inmueble, siguen pensando que el inmueble es de ellos. Y por eso cierran precontractual y contractualmente toda posibilidad de que, como sujeto pasivo, ejercites los derechos que te pueden corresponder y te reconoce la ley. Es el caso, como ya se advirtió, de una eventual solicitud de aplazamiento o fraccionamiento en el pago de la deuda tributaria. Una posibilidad que en este caso y en otros muchos, sería perfectamente planteable incluso con dispensa total o parcial de la constitución de las garantías, puesto que la deuda tributaria resultante era de cuantía inferior a 18.000 euros, que es el importe que, según consulta a la hacienda autonómica, permite aplazar hasta veinticuatro meses el pago de la deuda tributaria.

Y lo vamos a dejar ahí.


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