Macro Matters

La burbuja inmobiliaria británica

Hoy veremos un caso paradigmático de que esta crisis no perdona errores. El gobierno británico de coalición liberal (socialdemócrata) y conservador-unionista ha cometido un error de bulto que pondrá a su país en una situación aún másdifícil. Veamos que han hecho.

El contexto

Todo comenzó en los años 90 del pasado siglo y se aceleró a partir del 2002 cuando inversores asustados por el crack punto-com buscaron refugio en el inmobiliario (línea granate, siguiente gráfica). Tras el crack bursátil vinieron políticas de estímulo macro que, junto con la mala liberalización financiera de inspiración clintoniana, introdujo catalizadores de destrucción masiva tipo sub-prime, produciendo otra burbuja bursátil (línea mostaza) que detonó a finales de 2007 e hizo suelo en el 2009. Como puede verse en la siguiente gráfica, allí, boom y crack bursátil e inmobiliario van de la mano.

Lo normal es que con la bonanza financiera de la city empuje al alza los precios de la vivienda en el gran Londres (línea azul, anterior gráfica) y luego arrastre al resto; obviamente hay una gran diferencia entre el precio medio de una vivienda en la capital y en el resto del país (línea granate) y, teniendo una media nacional (NOS) de unas 240.000 libras por vivienda, puede haber diferencias superiores al 50% dependiendo de las áreas que se comparen. Sin embargo, la burbuja ha pasado a ser general por razones estructurales y de mala política gubernativa.

Razones estructurales

Por un lado tenemos el crecimiento de la población, que ha aumentado un 20% entre 1980 y 2014, unos diez millones, sobre todo por el aumento de la inmigración, con todos los problemas que ello conlleva, como el de la población musulmana que no quiere integrarse, que afecta a barrios enteros y que ya cambia el humor político de la Europa más culta.

Con ser cierto que hay cierta presión demográfica, poco más de medio millón de personas al año, no lo es que deba ser un problema aunque, como bien sabemos los españoles, que ya somos expertos en burbujas, sobre todo inmobiliarias, toda burbuja necesita varios señuelos que hagan de engaño para que se entre al trapo de la ruina y éste ayuda.

El verdadero subyacente de la burbuja británica es la total y absoluta anormalidad del sector de  construcción de viviendas nuevas, que solo puede explicarse por las formas de gestión pública y regulación sectorial de una generación, porque el mínimo natural en la construcción de viviendas debió darse en 1990, cuando ya estaban más que aclaradas las incertidumbres de los ajustes de la era Thatcher y era evidente que vendría un despegue importante; a partir de ese año debió volver a la normalidad anterior de adaptarse a la demanda.

Lo que ya no tiene explicación es que ante esos niveles de viviendas iniciadas, unas 150 mil al año (aquí en el pico hicimos 800.000), los economistas británicos no hayan puesto el grito en el cielo; son, más allá de temas generacionales, una verdadera vergüenza para la profesión, caso aparte los propagandistas de copia y pega. Ante esta profunda crisis del pensamiento económico británico surge de inmediato la pregunta: ¿son igual de malos los economistas de la city? No lo duden.

¿O sea, que la burbuja es por falta de oferta? No, como decíamos ese sería el subyacente; las burbujas, además de liquidez (QEs), del subyacente, de comportamientos manada fantasiosos y de instrumentos financieros ad hoc, necesitan un argumento de autoridad que legitime la mentira económica, de un cómplice criminal, que normalmente vienen de la política, para que se empiece a piramidar.

El gran error

Ante esa carencia de oferta, lo normal es que se hubiera diseñado una política sectorial a fin aumentar la construcción de viviendas y parece mentira que un país con casos recientes como Milton Keynes, o incluso Canary Wharf y la Villa Olímpica, haya asumido un tema de urbanismo de una manera tan mediocre y lesiva para sus ciudadanos. 

Si algo ha demostrado esta crisis es que, poniéndose los medios correctos, el mercado es capaz de atender las necesidades de viviendas adecuadas y bajo registro energético, al tiempo que se alivia la enorme carestía de la misma dejando la parte asistencial en su sitio correcto. De hecho, si, por ejemplo, en España (allí multipliquen por 1,5) no hay viviendas nuevas a 1.000 euros el metro cuadrado de media en poblaciones pequeñas y en torno a los 1.750 euros en nuestras metrópolis, es por intereses personales y/o político-especulativos de todo el arco político, es decir, por corrupción. Ya sé que hay un inmenso excedente de stock, pero esperar a que los malos compradores acepten la realidad y se vacíe el mercado ya es absurdo, que ya nos han hecho perder una década de crecimiento.

¿Y qué hizo ese gobierno de coalición? Pues populismo barato y empezar la casa por el tejado, lanzando en 2012 una campaña de impulso de la demanda bajo el eslogan buenista de “ayudando a la gente a comprar una casa” y que, en la práctica, se traduce en que jóvenes y familias humildes, con garantía del Estado, se endeudan de por vida para adquirir un cuchitril a precio de oro. ¿Y los laboristas? Tocando la lira. ¿Y los electores? Pues en muchos casos, como en nuestros peores tiempos, encantados de estar poseídos por la pisitomanía.

El calentón llegó en 2012 y su efecto en los precios lo pueden ver marcado con la línea morada de la primera gráfica. Conozco varios casos pero permítanme una anécdota: la de un empresario londinense del sector de la auditoría, que sabe perfectamente lo que es un balance desequilibrado, con 14 inmuebles, que se ha metido en un órdago a la grande de endeudarse para revender: everybody is in LuisClaro, es una burbuja, pero mídete, aprovecha para quitarte morralla, etc. En fin, coyotes piramidando.

¿Efectos en el crecimiento?

Más bien pocos, dado el ritmo de construcción de viviendas nuevas, pero eso sí, el costevolverá a ser tremendo en términos del deterioro del balance de los particulares, también contribuyentes, cuando llegue la corrección bursátil y del mercado de bonos, cuya sobrevaloración tratamos recientemente. Pensemos que por el saneamiento bancario del desastre Blair-Brown, la deuda pública más que se duplicó hasta un 90% del PIB y hoy tienen serios problemas para alcanzar un déficit público por debajo del 7% del PIB.

El desequilibrio exterior

Cameron ha tomado iniciativas muy importantes en reindustrialización y fomento de las exportaciones (algunos ejemplos) pero eso, como todas las políticas de oferta, lleva tiempo, algo que nuestros políticos y sus economistas lacayos del copia y pega no saben o no quieren hacerlo entender a sus sociedades.

El Reino Unido ha sido aleccionado por el Fondo Monetario Internacional en distintas ocasiones desde principios de los 70 por sus déficits fiscales y comerciales excesivos y, comparado con sus competidores y socios comerciales más próximos, es el que peor lo ha hecho desde 2009 en términos comerciales (gráfica anterior) y eso que el mundo está ansioso de productos británicos y tienen una ventaja única en la construcción de marcas.

Dicho deterioro en las transacciones exteriores, que se agravará por su peak oil, no se debe a una revaluación de la Libra (gráfica anterior), esa vieja conocida a la que dedicamos un artículo aquí y en otra ocasión fuera, sino que es propio de las burbujas, que es distinta de la burbuja inmobiliaria americana que se debe a la compra de MBS por la FED.

Como comprobaremos una vez más, crecer con burbujas es ruinoso y, aunque el cambio se siglo-ciclo generacional británico o su aspecto urbanístico, con sus muchísimas peculiaridades, son muy interesantes, debemos detenernos aquí, que ya nos hemos extendido demasiado.


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