Macro Matters

Crisis y precios de la vivienda

La vivienda es un bien de consumo duradero, lo que significa que rinde a su consumidor un flujo de servicios a largo plazo y, para acceder al mismo, el usuario puede adquirirlo o alquilarlo. Como cualquier otro bien, el alquiler y el precio de la vivienda dependerán del equilibrio general entre oferta y demanda, a pesar de las opacidades, intereses y colusiones de oferta, sobre todo crediticia, del caciquismo político de nuestra Economía, con su peculiar mercado de alquiler y toda una serie de peculiaridades que casi garantizan el perjuicio del consumidor a pesar de la conocida sobreoferta de viviendas.

La vivienda como inversión

¿Puede un producto de consumo duradero convertirse en una inversión? Adquirida correctamente la primera vivienda, a menos que se sea un profesional del alquiler, o su oficio sea la construcción y/o comercialización de inmuebles, la respuesta es un rotundo NO. Este argumento de venta viene de la confusión de que el comprador utiliza sus ahorros, o los de un tercero vía crédito, inmovilizándolos a largo plazo para adquirir el servicio requerido.

La inversión en vivienda como protección del ahorro solo tiene sentido en momentos en que coincide la inflación con tasas altas de crecimiento (segunda fase Ciclo Largo) o en casos de hiperinflación, a falta de mejor opción; por ello hoy no es de extrañar los constantes e interesados rumores apocalípticos que, antes al contrario, producen una contracción del crédito por la fuga de depósitos del sistema.  

La especulación inmobiliaria

La especulación económica es una actividad de alto riesgo, más mercantil que inversora, en la que, desde un cálculo económico sobre precios futuros, se adquieren, o venden anticipadamente (especulación a la baja), bienes, esperando obtener un beneficio excepcional. Es propia de profesionales y nunca suele realizarse con bienes ilíquidos (ver una escala) a menos que se disponga de un buen pulmón patrimonial, ya que las pérdidas han de reconocerse de inmediato para pasar a otra oportunidad. Esta actividad nunca se financia de forma importante vía crédito y mucho menos a largo plazo. Como se ve, en la última década hemos violado todas las reglas básicas sobre el particular.

Un mercado en capitulación

La masiva expansión monetaria tras la creación del euro y su explosivo desarrollo hasta 2.008 vino a coincidir en España con un factor de primera magnitud: la llegada al mercado inmobiliario de los españoles del baby boom, la mayoría miembros de nuestra Generación Perdida, que unido a cambios en la estructura familiar, dieron un soporte real excepcional, por tanto temporal, a la demanda de vivienda en un mercado lleno de imperfecciones, provocando una inflación de activos sobre la que la burbuja financiera produjo la conocida burbuja de inmobiliaria.

Tras el efecto manada y las fantasías piramidales vino el crack inmobiliario y el proceso de capitulación según nuestras particularidades culturales contrarias al cambio y a aceptar la realidad de las cosas. Hoy la sobreoferta no es digerible y la demanda, sin la pasada combustión (de futuro) crediticia casi ha muerto, dando como resultado un homeopático vaciado del stock de viviendas en venta. Mientras, los costes sobre los propietarios se acumulan, las viviendas se deterioran y la economía agrava su desequilibrio fiscal estructural.

La capitulación llegará cuando los propietarios por fin reconozcan lo absurdo de las transacciones realizadas y acepten el inexorable proceso de liquidación de activos adquiridos erróneamente. Será entonces cuando los particulares retomarán la adquisición de viviendas en función del coste total del flujo de servicios que ésta le proporcionará a largo plazo y, lo que también es de suma importancia, podremos empezar a resolver nuestra insuficiencia fiscal crónica.       

Hacia un mercado normal

Por el lado de la oferta es casi imposible que tengamos un mercado normal en casi una década, pues además de la sobreoferta de vivienda (mal) diseñada y construida para la especulación particular, no para satisfacer el consumo duradero, está la mano del caciquismo político vía ayuntamientos y (¿ex?) cajas que se resisten a reconvertirse. Adicionalmente, salvo cierta mejora relativa hacia 2.015, la iliquidez crónica del Sistema podría persistir por casi una década.

Por el lado de la demanda y a pesar de las tendencias fantasiosas que persisten, se irá a la normalidad, esto es, a comprar según la utilidad que el flujo de servicios de la vivienda genera a un determinado nivel de renta disponible. A pesar de la iliquidez, es aquí donde estará el normal negocio de los promotores y compradores: aprovechar el suelo barato para vivienda nueva de bajo mantenimiento según nuestra demografía suicida y el adverso escenario económico que se nos presenta.

Renta Neta Disponible y precio de la vivienda

La Renta Neta Disponible (RND, media nacional per cápita en la gráfica; línea roja) es aquella parte de la renta libre de impuestos y amortizaciones; con ella, los individuos pagarán ese flujo de servicios que les da la vivienda, ya sea alquilándola o comprándola. La Previsión para la RND per cápita y el Precio de la Vivienda Nueva (PVN, línea negra, eje de la derecha), según la informa el Banco de España de la Sociedad de Tasación, la tienen en la siguiente gráfica:

Desde el punto de vista estructural, la perspectiva de la RND no puede ser peor, dada la mala gestión pública que padecemos y la necesidad de amortizar todo tipo de fantasías económicas (públicas y privadas) realizadas desde al menos una década; adicionalmente, coyunturalmente estará sometida al ciclo económico global. Tras los últimos acuerdos con la UE, forzados desde la desconfianza extrema y un conocimiento parcial de nuestra realidad, con sus medidas de ajuste adicional, que se aplicaran a conveniencia política (vean sus ayuntamientos), el panorama empeora sustancialmente.

Mi previsión, hoy, de suelo de precios de equilibrio de las transacciones a finales de 2.017, está en torno a 1.300 € de media nacional y valor nominal neto; para una tasación particular deberán, al menos, corregirle los factores particulares de su localidad, como son la renta per cápita (enlace a datos por provincia), el nivel de paro de la misma, la voracidad fiscal de su municipio, la sobreoferta local, localización y servicios, el entorno étnico y su dinámica, complementos, calidades y coste de mantenimiento de la vivienda, años (deducir 1,5% anual lineal), riesgo de secesión, etc.    

Culminado el proceso de migración a las ciudades, España estaba en perfectas condiciones para que un gran parte de la clase media disfrutara en propiedad, manteniendo un saludable patrimonio neto,  de una vivienda habitual, otra en la población de origen y otra en la costa. Lamentablemente, la codicia generacional, el oportunismo irracional y la fantasía general han producido el destrozo económico actual; toca asumirlo de una vez con todas sus consecuencias (metanoia) mirando al futuro, que el pasado reciente es una ruina.


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