Macro Matters

Burbujas inmobiliarias y precio de las commodities

Hay una relación directa entre el boom de las commodities y las burbujas inmobiliarias en los países que las producen y ese proceso entrará próximamente en algunos países de interés en su parte más desquiciada, momento ideal para liquidar activos y reducir el riesgo allí. El tema de las commodities y el precio de los inmuebles no lo hemos podido tratar en este blog ya que nuestra crisis tenía otras exigencias y tal vez nos haya ocurrido como a muchos españoles que, distraídos con crisis artificiales de nuestra casta política, seguramente hayan perdido oportunidades de negocio, así que hoy nos detendremos en ese proceso dentro de nuestras limitaciones de espacio.

El tema de las commodities no es nuevo para España, de hecho dejamos nuestra impronta en la historia precisamente por el deseo de comerciarlas con Oriente; de entonces han quedado cosas benéficas, y otras bastante perjudiciales con profundas raíces, que espero corrijamos, conocidas por todos y que han aflorado y contribuido a nuestra crisis, esa visión de la riqueza ligada al pelotazo, quimeras del oro, o ese mesianismo económico, agravado por el político, según el cual algún agente externo convertirá a nuestro país en un paraíso (¿de whisky y langostinos?) donde caerá el maná, etc.

El patrón es el prólogo

Expresión que me gusta utilizar y que significa precisamente eso, que hay un patrón que es eso, el prólogo, no toda la historia, que une ambos precios y como tal tiene utilidad predictiva. En el caso de las commodities, el anterior máximo en los precios globales en términos de intercambio fue a mediados de los 70’s, tras él vino el descenso cíclico hasta el mínimo del 2001 para seguir con el boom posterior que hizo techo en términos de intercambio en 2008, corrigiendo con la crisis global para ir a otro máximo de precios nominal en 2011.

El mínimo de 2001 dejó los inmuebles en unos precios muy bajos, que se fueron recuperando dependiendo del país, su estructura exportadora y situación política, pero a partir de 2005 ya se observa una clara explosión en el precio de los mismos en casi todos ellos. Aquel 2005 era el año ideal para liquidar activos en España y aumentar la exposición en ellos, pero entonces pocos atendían a razones y, de hecho, padecí casos en que se hizo justo lo contrario como para demostrar que no tenía razón.

                La situación más preocupante por el ajuste correspondiente y su posible impacto global está en Brasil, país al que hicimos una oportuna advertencia urgidos porque a su burbuja inmobiliaria suma la de los emergentes como Turquía o India, un alerta que nos consta ha sido de gran ayuda a españoles con negocios allí. De los grandes productores de commodities es Rusia la más avanzada en su corrección nominal, pero dentro de esa difícil reconversión general que exige su camino como gran potencia hacia un país desarrollado normal, tras el terrible mesianismo político del comunismo.

El componente global

Lógicamente, este boom de las commodities y su burbuja inmobiliaria atrae capital internacional y para ver ese componente corregimos los índices de precios respectivos por la evolución del tipo de cambio, es entonces cuando aparece uno que ya apuntaba maneras: El Perú, ese país que comparte un inmenso yacimiento de cobre con Chile, el mayor del planeta. Allí, junto con Brasil, las consecuencias de la explosión de la burbuja pueden ser tan letales como la española.

La corrección por el tipo de cambio también hace emerger otros casos, muy distintos de nuestra locura, menos preocupantes, países abiertos, como son Australia y Canadá, hermanas gemelas, en corrección lateral, o Noruega, más alcista por su menor libertad económica.

Caso aparte es el de Chile, donde más allá de discusiones metodológicas sobre valoración de la vivienda y crecimiento de la renta per cápita como un parámetro fundamental, lo que preocupa en la inversión a largo plazo es el cambio de su ley electoral: si eligen el sistema proporcional de listas de partido, el de España, buena parte de Europa y Latinoamérica, optarán por la corrupción, como bien saben todos lo que lo han estudiado; esperemos que aprendan de nuestros errores (que no queremos enmendar), opten por un sistema representativo tipo Australia y no se carguen lo conseguido hasta ahora.

Evolución del subyacente

Todas las burbujas se montan (aunque irracional es un acto volitivo) sobre un subyacente, que es el activo cuyos precios se inflan y que evoluciona según las condiciones estructurales del mercado, de sus equilibrios de oferta y demanda. En el caso de estos países el mayor determinante macro es, sin duda, la evolución de los precios de sus respectivas commodities principales y la de la demanda de las mismas según el ciclo económico global.

¿Qué nos dicen las previsiones de precios? Aunque he padecido las malas previsiones del FMI durante casi treinta años, hay que decir que en este área las hacen bastante bien y la previsión general, salvo para los productores de metales, es a la baja, que junto con la recuperación prevista apuntan a unos ingresos totales, en general, estancados o disminuyendo, situación ideal para la exuberancia irracional y posterior explosión de las burbujas. Así que, de nuevo, los años 2016 y 2017 apuntan, con la reserva legal correspondiente, a ser años bastante animados y donde los bajistas pueden hacer verdaderas fortunas con las materias primas y sus divisas; casi me atrevería a decir que incluso el papel de la FED, BCE, etc., será secundario.

El componente político

Ya hicimos un apunte para Chile y ha de añadirse que es fundamental, y mientras más corrupción y menor libertad económica hay en un país, peores son las burbujas y peores sus consecuencias sobre el patrimonio (o la creación de) de las familias.

No podemos ver todos los países productores de commodities tanto por razones de espacio como de homologación y disponibilidad de la estadística, dejando a los del Golfo Pérsico, África y algunos estados de Estados Unidos, que nos haría entrar en una casuística adicional. He de comentar los casos de México e Indonesia cuyas commodities pierden peso en su economía y donde valor internacional de sus inmuebles tienen un comportamiento muy parecido, siendo además dos países con alta corrupción y poca libertad económica que podrían servir para calcular valoraciones más normales de los activos en ciertos casos.

La tabla anterior muestra algunos países, empezando por los peores, donde el inversor extranjero y/o sus ciudadanos tienen, o no, mayores probabilidades de que sus inversiones y/o su vida dependan de peajes, enchufes, arbitrariedades, mafias o castas, ya sean políticas, religiosas, étnicas u oligopólicas que dificultan reducir los riesgos inmobiliarios. No digo que los mejores sean paraísos, eso solo lo se lee así desde el mesianismo político, simplemente digo que los criterios están claros y cuando unos políticos proponen o imponen modelos “alternativos” o ajustados a nuestra cultura, tradiciones (¡¿?!), zona geográfica, demagógicos y que evitan la representatividad ciudadana está claro que lo quieren es robar, así de simple y es entre esos extremos de la tabla que cada inversor ha de situarse y desarrollar su estrategia.


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