Hablando claro

¿Debemos reformar el urbanismo si competimos en un mercado inmobiliario global?

La pregunta no tiene trampa.  Evidentemente la respuesta es sí. En mi opinión, el sector público debe acometer una reforma profunda del urbanismo en España para favorecer que nuestro mercado inmobiliario sea verdaderamente competitivo a nivel internacional. Y para esta empresa debe contar con el apoyo del sector privado, cada vez más profesionalizado e internacionalizado.  Sin embargo, algunos se preguntarán: ¿por qué o en qué debemos reformarlo? ¿Por dónde empezar? Veamos un ejemplo cercano y reciente, y arranquemos unos primeros pasos en este camino que para mí resultan esenciales.

La semana pasada el Tribunal Supremo avaló, tres años después, la mayor parte del acuerdo del 1 de agosto de 2013 dictado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid que autorizó la revisión parcial del Plan General de Madrid (PGOU) vigente desde 1997 –casi 20 años ya- para 22 desarrollos de la ciudad.  La cuestión afecta a un parque de nada menos que 135.000 viviendas, algunas de ellas ya construidas (y ocupadas), y desestimaba la práctica totalidad de los recursos presentados en contra de la legalidad de dicha revisión del PGOU.

Hasta la resolución de nuestro alto Tribunal, la incertidumbre en los ámbitos de suelo afectados era absoluta, ya que lo que estaba en discusión era "dar conformidad a las actuaciones urbanísticas realizadas en virtud de dicho acuerdo salvo a tres, que se anulan por haberse realizado después de la sentencia del propio Supremo de 28 de septiembre de 2012 referida al caso, que anuló planes parciales aprobados por el Ayuntamiento y el Consejo de Gobierno en 2008 y 2009".

Con independencia del fondo del asunto, el ejemplo es interesante por que, como se puede apreciar, la litigiosidad en el ámbito urbanístico es, en la mayoría de los casos como en éste, post-transaccional. Este tipo de litigiosidad contencioso-administrativa genera en los operadores internacionales algo más que pavor.  Fuera de nuestras fronteras lo denominan -más asépticamente- "inseguridad jurídica", cuando más bien es "lentitud judicial". Si pensamos en que un promotor adquiere en 2007 suelo para promover y en septiembre de 2013 -6 años después- está todavía cuestionándose la legalidad de lo promovido, con precedentes así es difícil que fondos internacionales se animen a desarrollar proyectos.  Y no hace falta irse a ciudades o entornos secundarios, basta con pretender desarrollar suelo en casco urbano de Madrid.

Este tipo de litigiosidad contencioso-administrativa genera en los operadores internacionales algo más que pavor. Fuera de nuestras fronteras lo denominan -más asépticamente- "inseguridad jurídica", cuando más bien es "lentitud judicial".

En definitiva, debemos articular con el Ministerio de Justicia las reformas de la legislación contencioso-administrativa que nos permita agilizar la tramitación de estos procesos y regular bien los mecanismos que producen –y que en algunos casos no deben producir- la nulidad "en cascada" de actos posteriores.  Una anulación de plan general supone anulación de planes especiales posteriormente aprobados y por tanto del proyecto de reparcelación y de las licencias otorgadas al amparo de todo lo anterior, cuando en gran número de ocasiones el motivo de la nulidad no afecta de ninguna forma al planeamiento de desarrollo, que se ve afectado por una cuestión de jerarquía normativa y temporal. ¿No podrían establecerse mecanismos para convalidar ese planeamiento de desarrollo no afectado para salvaguardar derechos adquiridos a posteriori?

Ya sobre el fondo de la cuestión, en España debemos actuar por simplificar la normativa y homogeneizar la terminología y los conceptos.  Y es que la distribución competencial constitucional que confirmó el Tribunal Supremo en 1997, dejó el urbanismo en su práctica totalidad (salvo las condiciones básicas del suelo y poco más) en manos de las comunidades autónomas, lo que se ha convertido en un elemento distorsionador entre regiones y a la vez una barrera de entrada según el momento político y la forma de aplicación de la normativa regional –sin que ello esté vinculado a las necesidades de vivienda, de dotaciones o de producto terciario.  De nuevo el inversor internacional ve con estupor que en Madrid y en Toledo se utilicen términos distintos por estar en distintas comunidades autónomas (o en Santander y en Oviedo, para no herir sensibilidades) cuando las distancias son de muy pocos kilómetros –o con el desarrollo del urbanismo tratan de acortarse esas distancias-.

Si así deben estar las cosas, y con las dificultades que hay para reformar la Constitución en distribución de competencias, las comunidades autónomas claramente deberían trabajar de manera conjuntapara eliminar dichas barreras así como las incoherencias y discrepancias entre las distintas legislaciones de ordenación del territorio.

Me permito traer otro ejemplo sobre este asunto.  Ahora que se está trabajando en una nueva Ley del Suelo para la Comunidad de Madrid, extraigo el siguiente texto de la norma actualmente vigente: "La determinación estructurante mediante la cual se establece el coeficiente de edificabilidad de cada área homogénea de suelo urbano consolidado consiste en señalar un valor numérico con la finalidad de definir la intensidad edificatoria".

¿Verdad que suena a la famosa "parte contratante de la primera parte" de los Hermanos Marx? Pues imaginemos una situación cotidiana para nosotros: explicarle a un inversor norteamericano que ha desarrollado más de treinta parques logísticos en todo el mundo qué quiere decir esta "determinación estructurante" y cómo le afecta a su proyecto. ¿No sería más fácil eliminar términos que tienen un significado complejo y a la vez utilizar estructuras más flexibles donde puedan coexistir usos distintos siempre que se justifiquen dotaciones, accesos y otros elementos necesarios para el adecuado uso de un desarrollo privado?

Aquí dejo unas (ambiciosas) reflexiones sobre el proceloso mundo del urbanismo y cómo nos afecta en el ámbito transaccional.  En mi opinión hay mucho terreno de mejora y en muchos aspectos conviene ver cómo actúan en el exterior para importar mecanismos más sencillos sin que por ello se genere inseguridad.  Ya lo hemos hecho en otras disciplinas, ¿por qué no también en el urbanismo?


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