El Precio de la Civilización

El reflejo de una burbuja

El pasado 14 de marzo conocimos la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación con la legalidad del proceso judicial español de ejecución hipotecaria. La sentencia ha causado un enorme revuelo y ha supuesto que el  Gobierno de España haya decidido modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil con carácter inmediato. No quiero realizar aquí un análisis jurídico detallado sino compartir unas reflexiones sobre las implicaciones de la Sentencia, disponible aquí. La explicación que da el gabinete de prensa del Tribunal es ésta.

Sintetizando, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que la imposibilidad de que un deudor hipotecario pueda alegar que algunas cláusulas que firmó pueden ser abusivas, y con esto, parar la ejecución es contraria al Derecho Comunitario. La sentencia es bastante prudente, ya que considera que los procedimientos ejecutivos no están armonizados. Esto quiere decir que no va a obligar al Estado a incluir en los procedimientos ejecutivos españoles la posibilidad de que el deudor pare el proceso de ejecución señalando que algunas de las cláusulas de la hipoteca son abusivas. Esto quiere decir que el deudor debería demandar al banco por vía declarativa (y pagar las tasas sobre el valor del inmueble, salvo que esté exento). Aun así, ahora el deudor, por una vía u otra, tendrá la posibilidad de parar una ejecución hipotecaria.

La primera pregunta que surge es sencillamente ¿cómo es posible que una escritura autorizada por un notario y calificada e inscrita por un registrador de la propiedad tenga cláusulas abusivas? De hecho, las cláusulas abusivas son tan frecuentes que el Gobierno va a limitar dos de ellas con carácter general e inmediato: los intereses de demora "abusivos", es decir, el triple del tipo de interés legal del dinero (ahora mismo el 4%), y que la ejecución no se pueda iniciar hasta que haya tres impagos (no uno como se establece ahora en muchas escrituras). Aunque la Asociación Hipotecaria de España (AHE) ha hecho responsables a los notarios y registradores de la sentencia, el argumento se le puede comprar a cualquiera, salvo precisamente a los bancos y cajas que forman la Asociación Hipotecaria. De hecho, una cláusula abusiva a favor del acreedor tiene un primer responsable: el acreedor que la introduce en todos sus contratos, es decir el banco.

¿Por qué se han introducido masivamente estas cláusulas abusivas en las hipotecas españolas? Por falta de control. Es decir, los notarios y registradores no podían denegar la autorización de la escritura, en el caso de los primeros, ni su inscripción, en el caso de los segundos, salvo que la cláusula estuviese inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, o se hubiese declarado como cláusula ilegal en los tribunales. Sin embargo, los tribunales no controlaban la legalidad de las cláusulas abusivas en el proceso judicial hipotecario. El proceso judicial era sumario porque los notarios y registradores ya habían controlado, previamente, la legalidad de las hipotecas. Obviamente, la legalidad de un contrato se controla en su firma y cuando surgen incumplimientos. Es decir, el legislador había establecido un sistema de triple control, en el que no se controlaba nada.

La primera crítica es que los dos primeros controles se pagaban siempre, para transmitir un inmueble, en la práctica todos los españoles debíamos acudir al notario y al registrador. Ésta es una de las razones por las que en España era tan caro operar en el mercado inmobiliario. La otra razón, era, obviamente, la voracidad recaudatoria de Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Mientras el acceso al crédito fue ilimitado, todo esto no tenía importancia, todo se incorporaba al precio del inmueble, que se pagaba a crédito, con lo que el comprador no era realmente consciente del precio que estaba pagando. Como señala Warren Buffet, "sólo cuando baja la marea se sabe quien nada desnudo": con el final del crédito ilimitado y barato, nos hemos dado cuenta de que el precio de los inmuebles no aguanta todos los costes.

La otra crítica es más sutil pero más grave. El famoso sistema latino de control previo de legalidad no es la panacea que se nos había vendido. La ausencia de pleitos en nuestro sistema hipotecario no se debía, desgraciadamente, al "excelente" control de legalidad de los fedatarios públicos, sino simplemente a que los inmuebles valían cada vez más y la refinanciación era muy sencilla. Si el deudor no podía cumplir con sus compromisos, habitualmente podía refinanciar, y si no podía, o el deudor vendía o el banco aceptaba una dación en pago sobre un inmueble que se había revalorizado. Cuando la situación ha cambiado, los pleitos hipotecarios, las ejecuciones y la morosidad se han multiplicado. En fin, la realidad se observa cuando baja la marea.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no sólo pone de manifiesto que existen cláusulas abusivas, sino graves fallos colectivos en nuestro sistema jurídico. En consecuencia, no deberíamos limitarnos a poner parches en los abusos más evidentes prohibiendo determinadas cláusulas. Es necesario ampliar el control de legalidad de las escrituras o si no estamos dispuestos, simplemente, eliminarlo, porque obligar a pagar por un servicio que no se presta realmente, no tiene sentido. En segundo lugar, recortar los medios de la Administración de Justicia, mientras se dificulta que los jueces se pronuncien sobre el fondo de las cuestiones en los procesos de ejecución no resuelve los problemas de fondo, y no es compatible con el Derecho Comunitario. En tercer lugar, proyectos como la Ley integral de los Registros, en los que se extiende a nuevos y casi infinitos campos la calificación registral habría que replanteárselos a la vista de los resultados que ha tenido la calificación hipotecaria.

Por último, como el Derecho Comunitario tiene primacía sobre el Derecho Español y el monopolio de su interpretación corresponde al Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, muchos Jueces, Tribunales y Secretarios tendrán la tentación de aplicar directamente la sentencia, parando muchas ejecuciones hipotecarias. Esto irá directamente en perjuicio de los acreedores, es decir de la banca. Aunque sólo fuese por esa razón, y no por las obvias razones de justicia por las que claman, con razón muchos ciudadanos, el Gobierno debería abordar una reforma integral de un sistema hipotecario que parecía funcionar. Sin embargo, sólo lo parecía. Tristemente, su eficacia sólo era un reflejo de la burbuja crediticia e inmobiliaria en la que vivíamos inmersos.


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