El Blog de Borja Mateo

El superciclo inmobiliario

Los sectores cercanos a las constructoras han negado de forma sistemática la existencia de la burbuja inmobiliaria. El fin último ha sido siempre claro: inducir a la gente de forma torticera al error con el fin de que tomara la decision de comprarse una vivienda a sabiendas que su precio bajaría.

La falacia ha ido evolucionando con el fin de adaptarse a la realidad cambiante y siempre nos abocaba a la compra. Así:

  • 2002-2007: es imposible que se forma una burbuja inmobiliaria ya que los precios siempre suben.
  • 2004-2006: cuando el número de transacciones inmobiliarias se estanca, se dice que los precios comenzarán a estabilizarse y que nunca bajan. A ello se añade que, a partir de ahora, la subida de los precios será la de la inflación.
  • 2006-2008: cuando los precios comienzan a bajar, que es ahora cuando hay que comprar al existir una muy amplia oferta.
  • 2008-2010: al ser imposible ocultar las bajadas existentes, se dice que el período de bajadas ha llegado a su final y que, por tanto, es el momento ideal para la adquisición de vivienda.
  • 2010-2012: al profundizarse las bajadas de los precios, que hay que darse prisa ya que existen chollos y los mismos se acaban.
  • 2012-2013: que estamos finalizando el ciclo de bajadas y que los chollos ya se los han llevado otros.

Es en esta última me quiero centrar: la existencia de ciclos, su finalización y, por tanto, la necesidad de comprarse ya una casa.

Me han llamado mucho la atención las declaraciones de hace unos dٌías de Juan Fernández Aceytuno, secretario general de la Sociedad de Tasación, el 22 de enero*:

"Nosotros mas que hacer de adivimos, tratamos de mirar la historia". "Está previsto que toque suelo (por el mercado inmobiliario)". "Este es el tercer ciclo inmobiliario que sufre España en los últimos 30 años.  (…) Estos tres ciclos a los que me refiero son de 8 años. (…) Eso no quiere decir que el que compre ahora no está hacienda una buena oportunidad.  Si tienes un proyecto de vida a largo plazo, puede ser un momento excepcional de mirar el mercado, si pretendes especular ahora mejor dedicarlo a otra cosa“.

"Es una oportunidad buenísima de mirar promociones, de mirar oportunidades que en estos momentos, de verdad que las hay".

Ciclos de 8 años

Según esta teoría, en el mercado inmobiliario español se dan los ciclos. Tras un ciclo alcista de ocho años, le sigue otro bajista. Así mismo, nos hallaríamos al final del ciclo bajista con lo que sería muy bueno sumarse al alcista y, saben qué? … comprarse un piso. La cuestión es… ¿estamos ante un ciclo bajista o bien ante un superciclo inmobiliario en el que las bajadas se van a  prolongar durante más años? Consecuencia de lo primero sería que nos tendríamos que comprar una vivienda ya; de lo segundo que podemos demorar lo máximo posible la adquisición de la misma puesto que las bajadas se prologarán aún más tiempo.

 Para este fin, hemos de analizar los numeros del sector:

  • Desde el tercer trimestre de 2006 hasta el 31/12/2012, en compra-venta efectiva entre particulares, los precios de los pisos ya han bajado el 48%.
  • Los precios de los alquileres se han desplomado alrededor del 45%.
  • El número de pisos en proceso de construcción, ya sea en curso o paralizada, ronda los 1,3 millones de unidades.
  • El número de pisos de primera mano a la venta está en 1,2 millones.
  • Existen alrededor de 1,1 millones de pisos de segunda mano que buscan comprador.
  • 2,6-4,5 millones de casas que, no entrando dentro de ninguna de las categorías anteriores, se hallan vacías dentro de zonas de primera residencia.

Para que no nos perdamos, el número total de viviendas susceptible de ser vendidas se hallaría en el rango de 6,2-8,1 millones de casas. Muchas de las casas vacías salen al mercado del alquiler, al igual que aquellas destinadas a la venta, con lo que los alquileres de las viviendas bajan, lo que hace que los precios de los alquileres se desmoronen, con lo que también lo hacen los precios objetivos de las casas. No olvidemos: un bien vale lo que valen sus frutos; cuanto más bajan los precios de los alquileres, menor sera el valor de mercado de las casas.

Recordemos que la demanda de vivienda en venta en España se halla en las 130.000 a 170.000 unidades por año. De las cifras anteriores, y dependiendo de cómo se comporte el mercado de alquiler, tenemos viviendas que cubren la demanda para un máximo de 36 a 62 años. Parece razonable pensar que tenemos oferta para cubrir la demanda de los próximos 10-20 años.

Cada uno que escoja la palabra que mejor le parezca. En mi opinion hablar de ciclos en el mercado inmobiliario español, con la consecuencia lógica de urgir a la gente a la adquisición de vivienda, es una de las mucha tretas del sector inmobiliario.

Comprarse un piso ahora es de locos. A lo largo del superciclo inmobiliario en el que nos hallamos, los precios de los pisos bajarán el 75-85% respecto a los precios de pico del tercer trimestre de 2006, es cuestión de esperar. Las salvajadas que se han cometido en España en el mercado inmobiliario requieren un proceso muy, muy largo de arreglo.

La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la adquisición de vivienda.


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