El Blog de Borja Mateo

Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés

Los últimos datos publicados el 1 de septiembre por los Registradores de España arrojan datos muy interesantes sobre la realidad del mercado inmobiliario: analicémoslos 

Análisis

  • Los registradores hablan de la primera subida de precios en seis años. Sabemos por los datos del índice Tecnocasa sobre las ciudades más importantes del país y que recoge precios de transacción efectiva, que los precios de los pisos no llevan bajando 6 años, sino ya 8 (desde el tercer trimestre de 2006). El que los registradores digan que estamos ante la primera subida en seis años hace que, según ellos, los precios de los pisos sólo habrían comenzado a bajar desde 2008. El dato anterior indica que el valor de las estadísticas de los registradores no se asemeja a las existentes sobre los precios de transacción efectiva (Tecnocasa, la única existente), sino más bien de tasación puesto que coincide con los datos de ATASA en cuanto a la fecha de inicio de la bajada de los precios de la vivienda (2008 para ambas).
  • Extranjeros. Los registradores dicen que el 13% de las compras son realizadas por extranjeros. Esto es muy normal: los extranjeros residentes en España representan el 10,7% de la población. De la misma forma que es razonable pensar que el 10,7% de todas las patatas, televisiones y demás que se venden en España son adquiridas por extranjeros, también lo serán el 10,7% de las casas. Según estos datos (no lo dice), el 2,3% del conjunto de las ventas son realizadas a extranjeros no residentes, cuando según el Instituto Nacional de Estadística, esta cifra es del 1,6%. Mucho tienen que aumentar las ventas a extranjeros no residentes como para que tengan un gran impacto en el conjunto del mercado.
  • Extranjeros. La reforma fiscal de verano de 2012 y el formulario 720 que exige que los ciudadanos indiquen sus bienes en el extranjero, abren las puertas a expoliaciones y abusos. Consecuencia de los anteriores, el número de alemanes, franceses y británicos que viven en España, se ha reducido el 20% desde 2011. El número de visados para extracomunitarios por la adquisición de viviendas de más de 500.000 euros ha sido de sólo 77 desde la introducción del mismo en enero de 2014. España no sólo no atrae a extranjeros ricos, sino que los echa. Portugal está realizando una extraordinaria política fiscal de atracción de extranjeros de alto poder adquisitivo.
  • Hablan de 72.560 como el mínimo histórico de transacciones inmobiliarias, el cual ha subido el 8,14% a 78.464. Dado que, desde el pico, el número de transacciones han bajado más del 70%, muchísimo recorrido le queda aún para volver a los picos (más del 200% respecto a niveles actuales).

Hablar de que el mercado comienza a recuperarse es falaz: el mercado lleva recuperándose desde 2006, porque cuanto menos cuesta un bien, más se vende

  • Aumento de las transacciones que no requieren hipoteca. Los tipos de interés a niveles muy bajos llevan a inversiones que tácticamente pueden tener sentido, pero que fundamentalmente están destinadas al fracaso. En cuando los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, habrá una muy fuerte salida de capitales en búsqueda de una mejor relación rentabilidad/liquidez que la que ofrecen las inversiones inmobiliarias. Ahora el bono alemán a 10 años renta el 0,9% con una liquidez inmediata; por esta razón puede, tal vez, merecer la pena invertir en una casa con rentabilidades netas-reales tras gastos del 3,5%-3,75% que son las que se logran en España. Veremos qué sucede en cuanto las rentabilidades de los bonos suban. Con unos gatos de transacción del 10% de valor de compra, al inversor-casero le lleva 3 años recuperar los gatos de transacción, con una tasa de mora de 15-17%, un desahucio de 6-9 meses y una liquidez en venta de más de un año. Muchos inversores no entienden que no tiene que medir sus inversiones en términos absolutos, sino en comparación con la inflación/deflación reinantes. El hacerlo en términos absolutos, lleva a ponerse nervioso por una rentabilidad absoluta baja, pero buena en términos reales y a la toma de malas decisiones de inversión.
  • Limitaciones al alquiler vacacional. Las enormes dificultades que imponen las autonomías al alquiler vacacional hacen que las rentabilidades absolutas bajen con lo que lo hacen las valoraciones objetivas de los bienes y sus precios finales de transacción. Por una casa que da menos rentabilidad, los propietarios potenciales pagan menos.
  • Fecha de la recuperación del sector. Hablar de que el mercado inmobiliario comienza recuperarse es falaz: el mercado inmobiliario lleva recuperándose desde 2006. Cuanto menos cuesta en el mercado un bien, más se vende con lo que su mercado se recupera. Para que se vendan más casas, lo mejor es que sus precios bajen, es decir, se recuperen.

La bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento que ya hemos experimentado varias

  • Existencias reales de viviendas en España. Los precios de venta de los pisos no sólo están influidos por los precios de los pisos que están a la venta, sino también por aquellos que están en construcción, al alquiler o vacíos (en total, 4,8 millones en España). La salida al mercado, ya sea a la venta o al alquiler, aumenta la masa de viviendas que busca comprador, o bien detrae demanda al ser esta sustituida por el alquiler con lo que los precios de venta caen. En España existe suelo calificado para más de 4 millones de viviendas.
  • Los bancos. El sistema bancario financia sus viviendas al 100% y no las que se venden entre particulares. Por esta razón, un piso que se vende entre particulares por 65 euros, el banco lo vende a 100. Los cambios de Basilea III y el cómputo del uso del capital hacen más interesante el préstamo a Estados en detrimento de hipotecas. Así mismo, las menores tasaciones de las viviendas, así como la disminución de los máximos de hipoteca concedida sobre la valoración llevan a que fluya mucho menos crédito.
  • ¿Subida de precios de la vivienda?. Debido a su naturaleza, la bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento de las cuales ya hemos experimentado varias en este ciclo (desde 2006). Los datos de junio y julio de Fotocasa (precios de oferta), suman bajas de 3,4% respecto de los de mayo; esta bajada es muy grande para darse en solo dos meses. Lea para entender este extremo.

Previsiones

  • La llegada de dinero nacional de los depósitos ahora y después de los fondos, hará que los precios de los pisos bajen más lentamente. En cuando los tipos suban, ante la enorme contracción de la demanda derivada del envejecimiento de la población y la salida masiva de pisos al mercado, los precios de la vivienda bajarán aún más. Las tres reformas legales que ha habido en el proceso y la ley de desahucio por impago de alquiler aumentan la seguridad del propietario. El Gobierno ha declarado varias veces su intención de dinamizar el mercado de alquiler con lo que el aumento de la seguridad de los propietarios llevará a que los precios de los pisos bajen aún más por la salida de oferta al mercado.
  • Desde el tercer trimestre de 2006 y hasta fecha de finales de agosto de 2014, los precios de compraventa efectiva entre particulares, ya han bajado el 54-59%. El ciclo no ha finalizado. Tras una ralentización del ritmo de bajada motivada por unos tipos de interés muy bajos, el ritmo de bajada aumentará en cuando se dé una corrección del mercado de crédito, proceso que llegará. Creo firmemente en la baja del 75%-85% a lo largo del conjunto del superciclo de bajadas en el que nos hallamos inmersos y que siguió al superciclo de subidas que se dio en el país entre 1973-2006. El ciclo de 1973-2006 coincide con un ciclo secular de bajada de tipos de interés y de aumento de la productividad a nivel internacional.

Síntesis:

  • El aumento del número de ventas de vivienda, así como sus potenciales aumentos de precio unitarios, forman parte de un superciclo inmobiliario. No existe ningún ciclo en el que las bajadas o subidas sean lineales.
  • Los tipos de interés artificialmente bajos, llevan a inversiones tácticas. Una vez que los fundamentales (envejecimiento de la población, demanda y oferta) retomen el protagonismo, se prevé una fuerte salida de  dinero a otros bienes que hará que los precios de las viviendas bajen de nuevo

Conclusión:

  • Mala inversión la de comprar vivienda ahora.
  • Ahora esperar, demorar la compra y renegociar el alquiler existente

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