El Blog de Borja Mateo

¿Es buen momento para comprar vivienda?

Las últimas semanas han sido de vértigo en los mercados: el batacazo de las bolsas y de los mercados emergentes son expresión del enorme miedo que existe a nivel mundial de una posible desaceleración de la economía China. Las inversiones de mayor riesgo tales que los bonos y las divisas de mercados emergentes, los de empresas de baja calidad crediticia y los mercados de renta variable han sido fuertemente castigadas, pero…¿qué consecuencias tiene todo ello en el mercado de vivienda en España? ¿Cómo pueden afectar al precio de la vivienda?

Desde el pico de la burbuja a finales de 2006, hasta finales de 2005 y en el mercado de segunda mano, los precios de transacción real de los pisos en España han bajado el 52-57% de media. El hecho de que las casas se hayan pegado semejante batacazo ha animado a muchas personas a adquirir vivienda ya desde mediados de 2013 cuando comienzan a verse signos de entrada de inversores.

El 3,6% de rentabilidad neta media que ofrece el mercado residencial español se percibe como más interesante que los ofrecidos por los depósitos de los bancos

Los bajos tipos de interés en la zona euro han impulsado las compras de casas porque la vivienda genera mayor rentabilidad que muchas de las otras alternativas; el 3,6% de rentabilidad neta media (tras todos los gastos de gestión de la inversión y teniendo en cuenta los gastos de transacción que es como hay que calcularlo) que ofrece el mercado residencial español se percibe como más interesante que los ofrecidos por los depósitos de los bancos, el mercado de renta fija, además de como menos riesgosos que las acciones.

Quiero recordar un principio muy importante: un bien vale lo que sus frutos. Rentabilidad neta por alquiler de vivienda: menos de 1,5% compra nefasta; 1,5-2,5% compra muy mala; 2,5%-3,5% mala; 3,5-4% regular; 4-5,5% aceptable; 5,5-7% bien; 6,5-8% muy bien y +8% sensacional. No hacer los números es pájaro de mal agüero.

Con unan rentabilidad anual del 3,6% y  unos gastos de transacción del 10%, el inversor solo comienza a ganar dinero con el alquiler en el cuarto año. Hay que recordar que tal vez su ganancia se demore, habida cuenta de que la mora en contratos de alquiler tiene que rondar el 17%. A nadie se le ocurriría pagar en un fondo por cien participaciones cuando las servidas son solo 90…esto exactamente lo que sucede con las casas: hasta que el valor de mercado de las mismas no ha aumentado el 10%, el comprador está en pérdidas.

El triángulo que delimita la bondad de una inversión está formado por la rentabilidad neta, la liquidez y la volatilidad/riesgo de la misma.  La percepción que se tiene es que la inversión en vivienda para alquilar resulta actualmente muy buena: mucha gente piensa que los precios de la vivienda han tocado suelo y que, en algunas regiones, están subiendo.

Es cierto que los precios de la vivienda de segunda en el mercado entre particulares están en proceso de estabilización siendo la bajada del 0,8-1,5% en 2015 respecto a 2014 dependiendo de qué índice de precios de oferta (a los que los vendedores los intentan vender) tomemos. También es cierto que, en algunas zonas, los precios de la vivienda han subiendo ligeramente en 2015; entre estos últimos deseo destacar Alicante (+3%), Barcelona (+4,5%), Barcelona provincia (+2%), Ibiza (+8%), Islas Baleares (+2%), La Coruña provincia (+7%), Madrid (+4%) y Zaragoza (+3%). 

Lo que es muy discutible, es que los precios de la vivienda no vayan a volver a bajar

Lo que es muy discutible, es que los precios de la vivienda no vayan a volver a bajar: yo no lo comparto. En mi opinión, la estabilización actual y las subidas ligeras que se puedan experimentar en los próximos años son resultado directo de factores coyunturales y no fundamentales de la inversión. Los bajísimos tipos de interés que reinan a nivel global y, sobre todo, en Europa, llevan a gente a asumir riesgos de cuya existencia no son conscientes y que entenderán cuando los mismos suban, además de a asumir riesgos que, de existir otras inversiones más rentables, nunca asumirían.

Y ahora volvemos al principio de este artículo. La devaluación de las divisas emergentes hace que esos países exporten deflación, es decir, que al existir pocas presiones inflacionistas, los tipos de interés permanecen bajos más tiempo con lo que se podría pensar correctamente que los inversores tendrían mayor tendencia a la compra de la vivienda como inversión. Eso es correcto por la sencilla razón de que, no atendiendo a los criterios arriba mencionados, una rentabilidad del 3,6% parece razonable. Desde el punto de vista, lo que sucede en los mercado emergentes es positivo para los precios de la vivienda ya que hace que fluya más dinero a la compra de vivienda con lo cual los precios suben.

Al mismo tiempo, la bajada de los precios de los bonos de países emergentes y de la deuda de más riesgo de los países desarrollados lleva a otra dinámica que juega a favor de la bajada de los precios de las casas a medio plazo. El hecho de que los bonos bajen de precio y de que, por tanto, las rentabilidades suban, hace que aquellas inversiones en esos mismos bonos sean ahora más interesantes que antes; de esta forma, en el triángulo de inversión que hemos explicado, estos bonos con más riesgo ganan en atractivo con lo que atraen a inversores una vez que la tormenta haya acabado, pero los auyentan durante el proceso. Como consecuencia de lo anterior sale dinero del mercado inmobiliario y los precios tienden a bajar. Es importante recordar que el mercado revalúa constantemente las valoraciones de las inversiones teniendo en cuenta la relación entre rentabilidad neta, la liquidez y la volatilidad/riesgo.

Lo que olvidan quienes compran vivienda es que la bajada de los precios de los alquileres en España es secular, está aquí para varios años más con lo que la ganancia vendrá, sobre todo, de una potencial revalorización de las casas compradas…pero…¿se dará un proceso sostenible de los precios de la vivienda en España? Yo soy de la convicción de que no porque, estructuralmente, la estabilización de los precios de la vivienda en España o la potencial subida ligera que podemos vivir en los próximos años no es sostenible: se basa, sobre todo, en los tipos de interés anormalmente bajos, en nada más. En cuanto los tipos de interés suban, en un país con fuertes presiones a la baja en los precios de alquiler y una población en fuerte proceso de envejecimiento, los precios bajarán de nuevo. En España no hay demanda de vivienda para la salvaje oferta existente (4,5-4,8 millones de viviendas entre vacias, a la venta de primera o de segunda mano y en construcción).

La subida de los tipos de interés efectivos del 2% al 3% significa un  aumento de los gastos de financiación del 50%

En la valoración objetiva de una vivienda dos son los factores más relevantes y que hay que conocer muy bien: el precio que se podría obtener por el alquiler de esa vivienda (descontados todos los gastos tales que IBI y comunidades) y el nivel de tipos de interés. Cuando los alquileres suben, los precios lo hacen también porque los inversores están dispuestos a pagar más por el inmueble al obtener más frutos de él. Si los tipos de interés bajan, los gastos de financiación de los préstamos hipotecarios son más baratos con lo que aumenta la demanda de la vivienda. Si los tipos de interés suben, como los precios de las hipotecas también lo hacen, disminuye quienes pueden comprarla; así mismo, la subida de los tipos hace que el valor de actualización de los futuros alquileres disminuya con lo que lo hace el valor objetivo de la vivienda en cuestión.

Partiendo de unos tipos de interés tan bajos, el efecto de subida de los mismos es mucho más dura y sus efectos en la demanda de crédito más devastadores. La subida de los tipos de interés efectivos del 2% al 3% significa un  aumento de los gastos de financiación del 50%, es decir, nunca en la historia han sido los españoles más sensibles a la subida de las tasas.

Algunos hablan de los tipos de interés fijos como seguros antidesahucios. Efectivamente, la gente podrá seguir pagando, pero, como la demanda se habrá contraído al haber subido los tipos y los precios de la vivienda habrán bajado, el propietario será más pobre. Hay mucha gente incapaz de reconocer una perdida latente porque ello exige gran humildad.

Tres de las estadísticas más relevantes de precios de oferta de alquiler (aquellos a los que se intentan alquilar las casa) hablan de subidas de entre 2,04% al 3,5% al en 2015. Otra creada por  el grupo ENACOM (Alquiler seguro) ,y que mejor recoge precios a los que se están cerrando los alquileres, habla de bajadas del 0,46% para el mismo período.

La gente que está adquiriendo vivienda ahora sin entender lo que hace y sin echar los números ya está avisada

Es muy posible que, como sucediera desde finales de 2006 hasta mediados de 2007 y se viera reflejado en los índices de oferta de venta de vivienda, que los precios a los que se intenta alquilar la vivienda hayan subido, pero no aquellos a los que realmente se acaban arrendando. Esta tesis la podremos contrastar con los datos de los próximos meses. Es un hecho que muchas de las ventas de vivienda que se están realizando son de casas que estaban vacías y cuyos nuevos propietarios sacan al mercado de alquiler. En mi opinión, muchos de estos nuevos caseros in spe tienen unas expectativas de precio de alquiler que no casan con la realidad algo que se constata en la salida de cada día más vivienda al mercado de arriendos; muy posiblemente, en los próximos meses, y ante la necesidad de tener que rebajar los precios de alquiler para poder encontrar inquilino, veamos bajadas en los índices de referencia.

La gente que está adquiriendo vivienda ahora sin entender lo que hace y sin echar los números ya está avisada. Cuando se reactive la bajada del precio de la vivienda que mire al espejo para conocer al culpable de su empobrecimiento.


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