El Blog de Borja Mateo

Precios de pisos y deflación

Desde el segundo trimestre de 2006 (pico de la burbuja inmobiliaria) y en las transacciones entre particulares, los precios de la vivienda ya han bajado el 52-57%. Los enormes desequilibrios de nuestra economía sólo pueden ser corregidos mediante un profundo proceso de empobrecimiento que es en el que estamos inmersos. Consecuencia de una capacidad de oferta mucho mayor que la demanda existente, es la deflación, es decir, la bajada de los precios de los bienes y servicios.

¿Qué efectos tiene en los precios de los pisos la deflación que afecta al conjunto de la economía de nuestro país? Demostrémoslo con un ejemplo de una vivienda adquirida en el pico de la burbuja:

  • Me compré un piso en 2006 por 228.063 euros. Además de ese importe, tuve que abonar los impuestos, es decir, poner encima de la mesa un total de 248.589 euros;
  • Esos 248.589 euros representaban, en aquel entonces, los ingresos tras impuestos de 14,58 anualidades de salario;
  • El sueldo anual tras impuestos en aquel año, era de 17.050 euros (21.406 euros antes de impuestos)
  • Para adquirir la vivienda, tomé un crédito a 29 años que era la media de las hipotecas en aquel momento;

Ahora dos escenarios: inflación y deflación. Con inflación, los precios de los pisos subían y la vida era cada día más cara:

  • El precio del piso ha subido el 10% de 228.063 euros a 250.869 euros. Como yo puse encima de la mesa 248.589 euros, he ganado  2.280 euros;
  • Sigo debiendo 248.589 euros menos lo que haya podido amortizar de la deuda. Con una deflación de, por ejemplo, el 10%, el valor de la deuda es de 225.990 euros (=248.589/1,1), es decir, en términos reales, la misma se ha reducido. Esto quiere decir que con el dinero por el que me endeudé en 2006 (248.589 euros), ahora puedo comprar bienes y servicios por valor de 225.990 euros;
  • Como la economía crece, la tasa de paro bajo, los sueldos crecen. Ya no gano 17.050 euros al año, sino 18.755 euros, es decir, el 10% que en 2006. De esta forma, la deuda que tengo aún viva no representa ya 14,58 anuales de mi salario, sino 13,25.

Con deflación el precio de las cosas bajan:

  • Como los precios de los pisos bajan, esos 248.589 euros que pagué en 2006 para comprar, tienen un valor real menor del 52-57%. El piso ya no cuesta en el mercado 228.063 euros sino 109.470 a 98.067 con lo que la pérdida de patrimonio es de 129.996 a 118.593 euros;
  • Sigo debiendo 248.589 euros menos lo que haya podido amortizar durante estos años;
  • Como hay deflación, de por ejemplo, el 10%, el valor de la deuda en términos reales ha aumentado. Ya no debo 248.589 euros, sino 273.448 euros (=248.589*1,1); es decir, con los 248.589 euros con los que me endeudé compraría ahora bienes y servicios por valor de 273.448 euros;
  • Como la actividad económica disminuye, el desempleo aumenta, bajan los salarios. Ya no gano 17.050 euros, sino el 10% menos 15.345 euros. Así, la deuda aún pendiente de pago, no representa 14,58 salarios anuales tras impuestos, sino 16,2 salarios (248.589/15.345).

Es decir, con inflación los sueldos aumentan, el valor de la casa sube y se reduce el peso real de la deuda. Durante el proceso deflacionario ocurre todo lo contrario, con lo que el propietario de la vivienda se empobrece muy profundamente: el valor real del inmueble baja, pero el valor real de la deuda sube.

Los precios de los alquileres en España ya han bajado el 40-45% respecto al pico de principios de 2007 y el ajuste aún no ha finalizado

Además de todo ello, y con el fin de reducir los desequilibrios de la economía, el Gobierno fomenta la salida de pisos al mercado de alquiler reforzando los derechos de los propietarios. El hecho de la oferta aumente mucho más que la demanda, hace que los precios de los alquileres bajen; de esta forma lo hacen también el precio que los inversores están dispuestos a pagar por la vivienda. Los precios de los alquileres en España ya han bajado el 40-45% respecto a precios de pico de principios de 2007 y el ajuste aún no ha finalizado. La bajada de salarios, el envejecimiento de la población y menor demanda general, así como un mucho más difícil acceso al crédito tiran de los precios hacia abajo.

El precio de los pisos no forma parte del Indice de Precios al Consumo. Los precios de los alquileres sólo de forma muy mermada. De la misma forma que la inflación real desde 1998 a 2006 fue muy superior a la oficial, es casi certeza que, de incluir la bajada de los precios de la vivienda y de los arriendos, ya desde el año 2006,  España esté inmersa en un profundo proceso deflacionista.


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