OPINIÓN

¿Dónde quedó el derecho a la vivienda?

Con los mimbres actuales, un parque público raquítico, oferta privada atomizada, cara y mala, y un mercado profesional casi inexistente, es casi imposible garantizar el derecho subjetivo que los juristas juran que tenemos.

¿Dónde quedó el derecho a la vivienda?
¿Dónde quedó el derecho a la vivienda? EFE

De vez en cuando es bueno desenganchar del proceso de Cataluña y bajar a la tierra buscando oxigeno vital y reencontrarse con viejos problemas que siguen sin solución. Pero estos problemas no nos apartan de volver a leer y releer la vieja Constitución de 1978, porque día a día se constata que se incumple, pero a nadie le importa, salvo que se atente contra el capítulo II.

El derecho a la vivienda es uno de los grandes derechos constitucionales olvidados

Uno de estos derechos que ha quedado olvidado sigue siendo el de la vivienda. Este problema, de ahí mi reflexión de esta semana, se ha vuelto a poner de actualidad a raíz de una jornada organizada por la Universidad Complutense (el afable y buen amigo Jesús Leal) y el Instituto 25M, encarnado por la senadora Pilar Garrido (gran jurista) y que tuvieron a bien invitarme para reflexionar en voz alta sobre este eterno problema. Se organizaron tres mesas, una económica (en la que intervine), política social y jurídica, tal vez la más reveladora por la calidad de los ponentes y por las aportaciones que ofrecieron a un derecho subjetivo que se incumple sistemáticamente.

Todo lo realizado hasta ahora, como bien apuntó Marcos Vaquer, ha sido política inmobiliaria, heredando la mentalidad del infausto Ministro franquista Arrese

El devenir de la jornada fue relativamente pesimista sobre la solución a un problema que no es solo económico, sino que tiene muchas aristas, como es la pata social, jurídica, sociológica y demográfica. Es por ello que, hasta ahora, no se ha abordado de forma integral y a largo plazo, primando los efectos populistas, como los sorteos de pisos protegidos, por ejemplo, en Pozuelo de Alarcón el municipio más rico de España. Todo lo realizado hasta ahora, como bien apuntó Marcos Vaquer, ha sido política inmobiliaria, heredando la mentalidad del infausto Ministro franquista Arrese, cuya célebre frase de hacer propietarios a los proletarios, la han llevado a la práctica todos y cada uno de los poderes públicos en los últimos años. En este sentido, y salvo excepciones, no ha habido grandes diferencias entre los dos grandes partidos políticos.

En España solo se ha hecho política inmobiliaria para comprar , no de vivienda, al estilo del Ministro Arrese

Una de las principales ideas que sobrevoló la jornada fue la denostación del modelo de vivienda protegida que tanto daño ha hecho al prestigio de los gobernantes, pues básicamente ha servido de coartada para financiar a muchos afines en ayuntamientos, y así mantener a la población enganchada a la teta pública, sin que mediase ninguna planificación sobre las necesidades reales de vivienda en cada uno de los municipios. Esta conclusión, que algunos ya escribimos hace tiempo, implica que el primer punto de cualquier programa de política de vivienda, que no inmobiliaria, sea destinar todos los esfuerzos públicos a facilitar el acceso en alquiler a una vivienda digna. Ojalá, las tristemente famosas VPO en compra de 90m2 pasen a mejor vida.

Lo que el legislador siempre va a esgrimir es que la restricción presupuestaria deshará cualquier veleidad de acceso a muchos colectivos que siguen quedándose fuera de gran parte de estos servicios

Otro aspecto muy discutido fue si, desde una óptica jurídica realista existe o no un derecho subjetivo de acceso a la vivienda que sea recurrible ante los tribunales. Aquí hubo cierto consenso en que sí existe, y de hecho se citaron algunas sentencias en lo contencioso que así lo proclaman. No hubo tanta unanimidad sobre si este derecho, junto al resto de variables de derechos sociales, deban ser incorporados como derechos fundamentales (con capacidad de recurso de amparo) en una hipotética reforma de la Carta Magna. En cualquiera de estos aspectos, lo que el legislador siempre va a esgrimir es que la restricción presupuestaria deshará cualquier veleidad de acceso a muchos colectivos que siguen quedándose fuera de gran parte de estos servicios.

La nueva política de vivienda debería desterrar cualquier ayuda a la compra, VPO o libre, y centrar todo su esfuerzo en garantizar el acceso en alquiler

Unido a esto, se contrajo también el compromiso de que en futuras actuaciones públicas, la vivienda debe de dejar de ser un activo financiero, un fondo de pensiones lo denominé yo, y pase a ser un bien de uso que devenga un servicio, como lo hace la educación o sanidad, por lo que hay que desterrar de una vez por todas, la idea de que los poderes públicos deben financiarme la compra de un inmueble.  Eliminar cualquier elemento que incentive la compra es uno de los logros que no debe ser reversible nunca más, aunque el PP ya ha incluido en el próximo Plan de Vivienda, la ayuda a la compra para jóvenes. Sin duda, la presión de los lobbys inmobiliarios sigue siendo potente, a pesar de que se hayan quedado en la mitad de empresas. El fracaso de los sucesivos planes de vivienda fue otro de los aspectos de debate, ya que no incorporan ningún ejercicio de planificación, por lo que el legislador carece de información veraz de cuál es la demanda real de viviendas para uso residencial, input que al final impone siempre el clan constructor al que le da igual que se habiten o no dichas viviendas, lo relevante para ellos es que tienen actividad en tiempos de vacas flacas.

España, como en tantas cosas, es un país muy atrasado en parque público de vivienda social

La oferta de vivienda social, que no protegida, en alquiler también empleó mucho tiempo de discusión. Se constató que España, como en tantas cosas, es un país muy atrasado en parque público de vivienda social. Y encima, el escaso que existía se ha vendido para hacer caja a los fondos buitres, algunos muy cercanos a los que gestionaron la ciudad de Madrid con anterioridad a Manuela Carmena. La imperiosa necesidad de hacer parque fue otra de las ideas comunes, tanto de economistas, sociólogos o urbanistas, en lo que se ha venido en llamar “derecho a la ciudad”, que engloba no solo el acceso a la vivienda en alquiler, sino muchos otros factores colaterales.

Con los mimbres actuales, un parque público raquítico, oferta privada atomizada, cara y mala, y un mercado profesional casi inexistente, es casi imposible garantizar el derecho subjetivo que los juristas juran que tenemos. Es por lo que urge cambiar radicalmente de política y ponerse a desarrollar una política de construcción, expropiación de uso de las viviendas ociosas, pero también crear un servicios de conciertos con el sector privado, como la sanidad o educación, que pueda mitigar el problema en el corto plazo. Todo ello, bajo unas directrices de mínimos que fijaría el Estado central y que todas las CCAA deberían incorporar a la cartera de servicios básicos.  Hay que concienciar que el derecho a la propiedad de la vivienda, también implica una función social de la vivienda, como es que su uso mejore y garantice el acceso al servicio de vivienda al máximo número de personas posible, dadas las restricciones presupuestarias.

Primer objetivo, crear un parque de vivienda de titularidad pública amplio y de calidad

Por el lado de la demanda, lo imperante debe ser garantizar un salario digno para que se puedan formar hogares, ya que la renta y los precios de alquiler, junto a la amplitud del mercado, son las variables que mejor explican la evolución de la demanda como bien de uso.

Mejorar los salarios y el empleo para poder crear hogares y mejorar la demografía

La información estadística, como casi siempre en España, también fue objeto de debate. La mala calidad de las estadísticas de precios y cantidades de vivienda, tanto en compra, como en alquiler, juntó a todos los participantes.

Que la poca información que existe se nutra de portales inmobiliarios, que conforman un duopolio peligroso, y que no está disponible para los agentes, explica la opacidad del sector

Que la poca información que existe se nutra de portales inmobiliarios, que conforman un duopolio peligroso, y que no está disponible para los agentes, explica la opacidad del sector y la querencia por el dinero negro, especialmente en el sector del alquiler minorista.

Las estadísticas de vivienda es una asignatura pendiente en España

Precios de alquiler, ayudas al inquilino, ley de arrendamientos urbanos y la plusvalía del suelo, fueron otros de los temas tratados, que sin duda, deberían ser incorporados a la legislación futura. En el apartado de precios de alquiles, hubo cierto consenso en que es factible una cierto control de rentas, como en Francia y Alemania, junto a la ayuda al inquilino para que alivie su carga de gasto. Esta combinación evitaría la inflación de activos que podría suponer solo la ayuda al inquilino. Este control de rentas debería incorporarse a una nueva LAU (ley de Arrendamientos Urbanos) que devolviese cierto equilibrio al inquilino frente al poder omnímodo que hoy tiene el propietario.

Urge un cambio en la LAU que aúne control de rentas y equilibrio entre arrendatario y arrendador

En el caso de las plusvalías del suelo, se trató aplicar en España la separación que ya hacen los británicos entre el derecho a la edificación (right to build) y el valor del desarrollo urbano (development value). Esto implica que el 100% del aprovechamiento urbano es público y sale a concurso, desapareciendo los aprovechamientos y las cesiones obligatorias de suelo. A partir de ahí se puede gravar la plusvalía del mismo por parte del municipio y se evitan muchas corruptelas, amén del coste de expropiación  y aumentaría la calidad de equipamientos públicos. Así mismo, se podría planificar mucho mejor las necesidades de vivienda y otros equipamientos, despareciendo también las cesiones obligatorias para vivienda protegida.

El 100% del aprovechamiento del suelo debe estar en manos del sector público, como en Reino Unido, para mejorar los equipamientos y abaratar la construcción

En suma, un gran número de propuestas y cambios de calado en la política de vivienda, abandonando el gusto por la VPO en compra, la vivienda como fondo de pensiones y empezando a pensar en serio cómo planificar la ciudad, garantizando de una vez por todas el acceso a la vivienda a precios asequibles, dentro de una marco de cooperación entre un parque público amplio de vivienda social, un mercado privado profesionalizado y un nuevo marco de equilibrio entre arrendatario y arrendador. Todo ello, siempre desde la óptica de un servicio público de acceso a la vivienda en alquiler.


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