Economista ciudadano

¿Es posible un modelo hipotecario sostenible?

En tiempos en los cuales la crisis financiera y económica mundial ha puesto en duda los cimientos mismos del sistema capitalista, y muy especialmente ha hecho mella sobre los mecanismos hipotecarios, la coyuntura actual es proclive, en medio del inmenso drama de desahucios y destrucción social, para que se reflexione y se pueda cimentar un sistema que evite las situaciones vividas.

El derecho constitucional a techo

La primera premisa de la que se debe partir es que la vivienda es un derecho constitucional, pero cuya mala interpretación ha generado mucha frustración social y ha dilapidado el crédito político y también el del conjunto del sistema bancario. Este se enfrenta hoy a una moción de censura social sin parangón, lejos de los felices años en los que las oficinas bancarias, con los directores al frente, parecían centros de peregrinación, similares a los de Lourdes o Fátima, en el que se operaban milagros crediticios en forma de pólizas inimaginables en un contexto de sensatez y diligencia profesional. Esta orgía crediticia generó una ilusión monetaria y de riqueza que propició un auge en el sector bancario e inmobiliario, tan ficticio como dañino. Los resultados los estamos viendo ahora, con una sensación de estado de excepción que ha obligado a la banca a recular y aceptar lo que la presión social, que no política, está demandando, y que no es más que solucionar el desaguisado y la injusticia que supone la actual ley hipotecaria, y su aplicación en el caso de ejecuciones y alzamiento de ciudadanos hipotecados y el desahucio en los inquilinos.

El derecho a la vivienda se ha malinterpretado y ha generado gran frustración social

El mayor error cometido, algo que comparten los afectados, es considerar que el derecho de acceso a la vivienda suponía o implicaba, su compra y consiguiente esclavitud durante 30 o 40 años, frente al derecho al uso de una vivienda, sin entender que la contingencia vital en ese periodo tan dilatado, puede cambiar de forma sustancial. Pese a ello, la única contingencia que se cubría de forma obligatoria, era la posibilidad de la muerte del tomador del préstamo. En este punto, conviene señalar que la banca obligaba a tomar dicho seguro con sus propias aseguradoras, lo mismo que hacía con las empresas de tasación, o la subrogación de préstamo del promotor. De principio, ejercía una barrera a la libre elección de dichos servicios, a todas luces ilegal, que a veces rozaba el gansterismo. Esta premisa, comprar es lo único sensato, dado que los tipos de interés estaban muy bajos, fue el discurso instalado entre la banca, sector inmobiliario y los colaboradores necesarios: la clase política. Siempre recordaré a la Presidenta Esperanza Aguirre o al Ex Ministro Rato proclamar públicamente que alquilar una vivienda era tirar el dinero.

Estas malas prácticas generaron que se instalase en la conciencia colectiva que el acceso de la vivienda se cumplía comprando una vivienda, a cualquier precio, con créditos hipotecarios a 30 ó 40 años, en muchos casos sin garantías, sin cubrir las contingencias posibles (desempleo, incapacidad, cambio de ciclo, estrés financiero, etc).

¿Y si te quedas en la calle, qué?

Se deberían cubrir las contingencias de la vida de un usuario de vivienda, como el desempleo, el crédito hipotecario de forma obligtoria. La ausencia de una política de Estado en materia de alquiler, que combinase un mercado privado organizado, fiable, solvente y líquido, con un parque de vivienda pública y alquiler social, de calidad y bien gestionado, al estilo de los países de Centroeuropa, es el gran fracaso social, político y financiero cuyas consecuencias son las que estamos viviendo. Algunos escribimos mucho sobre ello, y tratamos de empujar en esta dirección en nuestras responsabilidades públicas, pero fue inútil.

Hipotecados de por vida

La ausencia de una política de Estado en materia de alquiler ha empujado a muchos consumidores a hipotecarse hasta su último aliento. En este punto, conviene también apuntar que otra medida adicional que se debería implementar sería la obligatoriedad de un seguro de desempleo, tanto a compradores como a inquilinos. Esta experiencia, que dejé firmada cuando abandoné la Sociedad Pública de Alquiler, permitía a todos los inquilinos tener esta cobertura que, en el caso de la desgracia de caer en el desempleo, la compañía de seguros se hacía cargo del pago hasta un periodo máximo de un año, lo que aliviaba la situación para todo el sistema, todo ello por un precio ridículo, comparado con el drama social que supone el impago, el desahucio y el quebranto para tantas familias.

Siempre recordaré a Esperanza Aguirre o a Rodrigo Rato proclamar públicamente que alquilar una vivienda era tirar el dinero 

Por tanto, la primera tarea que tienen los agentes involucrados es la de crear ese mercado de alquiler, desarrollarlo, y por supuesto solventar el drama que supone la situación social, y también el quebranto financiero para el conjunto del país. En una segunda fase, también hay que reformar el mercado financiero hipotecario, cuya fragilidad e injusticia se ha demostrado de forma palmaria ante el envite de una crisis como la actual. La propia duración del contrato, la laxitud en la concesión de crédito, los avales cruzados, el incumplimiento de la ratio de loan to value, la titulización de hipotecas de baja calidad, la regulación de la dación en pago, el papel del supervisor bancario y financiero y el respeto al consumidor son algunos de los aspectos que los legisladores tendrán que acometer si quieren realmente alcanzar un supuesto sistema bancario solvente y eficiente, como, con todas sus posibles críticas, es el canadiense.

Hay que mirarse en Canadá

El modelo hipotecario a seguir, con todas sus críticas, se debería asemejar al canadiense, ya que las bondades de su modelo son varias. El índice de mora en hipotecas no ha superado allí el 1% en los últimos 20 años. El blindaje logrado se sustenta en los seguros de crédito obligatorios y en los estrictos criterios en la concesión de las hipotecas. La realidad es que mientras los bancos luchan en todo el mundo para no verse afectados por la subida en la morosidad, el sistema financiero canadiense goza hoy (en plena crisis) de mucha salud. Un detalle es válido: desde 1923 solamente han quebrado en el país dos bancos regionales. El mercado hipotecario de Canadá ofrece un sistema híbrido, con control público y privado repartido. Aparentemente, uno de los puntos centrales que permite eliminar los típicos altibajos en el mercado financiero es la obligatoriedad del seguro de crédito hipotecario cuando el valor de la hipoteca supera el 80% del valor de tasación del inmueble. Asimismo, una sensata legislación marca la homogeneidad en los criterios de concesión de créditos, todos supervisados por el Canadá Mortgage and Housing Corporation. En otras palabras, una metodología firme que no está atada a los intereses individuales de cada institución.

Canadá tiene un historial financiero envidiable y mucho de ello se debe a su legislación financiera e hipotecaria ligada al seguro de crédito. En resumen, el legislador, el sistema bancario y los consumidores están condenados a entenderse y crear un nuevo marco regulatorio y una nueva cultura de vida, en el que la hipoteca no sea la única opción y que el verdadero acceso a la vivienda se construya sobre el bien de uso y no de inversión, es decir alquiler privado en manos de profesionales y alquiler social lo suficientemente amplio que contenga los precios a largo plazo.


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