Economista ciudadano

Es la hora de un parque público en alquiler

La crisis económica está afectando a todos los sectores, pero se está cebando, en particular, con el de la construcción residencial. Las causas están bastante explicadas, lo que es más complicado es acertar con las soluciones, especialmente con el principal problema: una política de vivienda que facilite el acceso a una vivienda digna.

Si se hace un análisis histórico, uno se encuentra con un cierto monólogo en la aproximación al problema. Durante décadas se ha intentado potenciar la compra de vivienda a través de distintos instrumentos: ayudas fiscales, subvenciones a la entrada del inmueble, subsidiación de tipos de interés para el promotor, etc. La mayor parte de estas ayudas han provocado un alza de precios, dada la rigidez de la oferta de vivienda, que ha añadido aún más dificultad al acceso para numerosos segmentos de población.

Todos los estamentos han facilitado y fomentado la compra de vivienda, frente al alquiler

La solución pasa, por tanto, por una doble apuesta: más mercado profesional de alquiler y más vivienda social. Desde la óptica del mercado profesional de vivienda en alquiler, el Gobierno anterior dio un salto de gigante con la reforma legislativa de las sociedades de arrendamiento, de los fondos inmobiliarios, de la mejora fiscal para inquilinos y empresas privadas que hacen vivienda social en alquiler, etc. Pero desde el punto de vista de la vivienda social en alquiler se ha avanzado poco. En un momento en el que la intermediación inmobiliaria prácticamente ha desaparecido, especialmente aquella que surgió dedicada al alquiler a raíz del nacimiento de la SPA y que ahora se maltrata, en el que los fondos inmobiliarios prácticamente han desaparecido y que la legislación sobre Socimis puede no ser la más adecuada en estos momentos, corremos el riesgo de que el mercado de alquiler vuelva a la clandestinidad y a la opacidad. Las últimas medidas tomadas por el Gobierno del PP van en la dirección de eliminar una buena parte de los logros, como el fin de la Renta Básica de Emancipación, o los cambios en la LAU que perjudican claramente al inquilino.   

La solución para el mercado del alquiler pasa por un mercado profesionalizado y más vivienda social, líneas que no comparte el PP

Los resultados empíricos sobre la apuesta por la vivienda social únicamente en alquiler son contundentes. Por ejemplo, la eliminación de la desgravación por compra de vivienda supondría un aumento de un 6,4% de la tasa de vivienda en alquiler y reduce simétricamente la de compra. Esta incidencia es mayor en las zonas urbanas (5,1%) y menor en las rurales (1,3%). Por deciles de renta, la incidencia sobre la tasa de vivienda en propiedad en las zonas urbanas aumenta con los ingresos, lo que dice poco a favor de la equidad de esta medida fiscal.

Si tenemos en cuenta el montante total estimado para 2010 en los Presupuestos Generales del Estado de la desgravación por compra de vivienda habitual (4.576 millones de euros), por cada incremento del 1% en la tasa de vivienda en propiedad, el Estado se gasta 492,1 millones. Este tipo de ayudas resultan ser onerosas para el Estado, y apenas solucionan el problema de acceso a la vivienda a las personas con menos recursos.

Un simple ejercicio algebraico nos dice que si el montante total de gasto fiscal en la desgravación por compra de vivienda del año 2009 (3.876 millones) se hubiera dirigido a la subvención del coste medio del alquiler anual de un hogar en España (4.860), se podría haber apoyado a 6,3 millones de hogares que no pagarían nada por habitar un vivienda en alquiler. Dicho de otra forma, por lo que 5,8 millones de hogares se ahorran un promedio de 690€ al año, se podría financiar el acceso a una vivienda durante un año a 6,3 millones de personas. Esto implicaría que se debería incrementar el parque en 4,2 millones de viviendas para poder hacer frente a esta contingencia, lo que supondría elevar el porcentaje de vivienda en alquiler en España al 40%, lo que nos equipararía a los países más avanzados de Europa.

Con lo que se gastó el Estado en subvencionar la compra de una vivienda en 2009, se podría haber facilitado el acceso a una vivienda en alquiler a coste cero durante un año a 6,3 millones hogares

Este análisis es todavía más claro si uno estima el número total de personas a las que se apoya si uno construye una vivienda social para la compra o para el alquiler. En el primer caso, con una hipoteca media de 25 años, se está apoyando a una familia, frente a una potencialidad de cinco o más familias si uno considera que la rotación se efectúa cada cinco años.

En conclusión, en estos momentos es más barato, equitativo y eficiente generar de una vez por todas un amplio parque de vivienda pública que aporte estabilidad a los precios futuros y acceso a un gran número de personas que lo necesitan. Aliviaría también la presión que sufren las promotoras con pisos sin vender y a los bancos que han tenido que incorporar a sus activos muchos inmuebles. Por supuesto, aquí es esencial la colaboración entre los ámbitos público y privado, tanto en el esfuerzo de compra como en la gestión del alquiler futuro.


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