Economista ciudadano

Con control de alquileres no hay burbuja

La propuesta lanzada por la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, sobre la necesidad de un control de alquileres ha suscitado, como siempre, un gran revuelo y la salida en tromba de economistas y políticos liberales prestos a ridiculizar y menospreciar dicha propuesta. En muchos casos, estos agentes no conocen en absoluto el mercado de vivienda en España y solo tiran de eslóganes supuestamente contrastados, pero que, en muchos casos, ignoran que muchos de ellos se han demostrado falsos.

El control de alquileres ya se ha puesto en marcha en varios países europeos, entre ellos Austria, Alemania o Francia

La propuesta de control de alquileres de Colau llega en un momento muy oportuno

La primera premisa que conviene resaltar es que el control de alquileres ya se ha puesto en marcha en varios países europeos, entre ellos Austria, Alemania o Francia, países todos de corte totalitario, comunista y ahora tan de moda, bolivariano. Estos países han tratado a la vivienda como un bien de uso, y no como un bien sujeto a la especulación, por lo que han creado una estructura de mercado en la que los agentes, públicos y privados, coexisten y ofrecen un servicio, habitacional, con un precio semiregulado, lo que se traduce en la ausencia de inflación de activos y demanda insatisfecha, minimizando los problemas de acceso a una vivienda digna a los segmentos más desfavorecidos.

En los países donde se ha implantado el control de alquileres no ha habido burbuja inmobiliaria

Estos países totalitarios han entendido que la oferta de vivienda es rígida, la de alquiler también porque en estos países el parque de viviendas total es amplio, ya que confluyen el sector público y el privado profesionalizado, frente al escaso, poblado por minoristas privados, de mala calidad y caro que existe en España. Esta rigidez de oferta, es decir un mercado de stocks y no de flujos, caracteriza un mercado peculiar, que no se produce en otros bienes o servicios, en el que es el precio el que lidera la demanda y no al revés. Por tanto, a medida que aumenta el precio es cuando la demanda se ve incrementada, sin que la oferta reaccione dado que el flujo de entrada en el mercado, en situaciones normales, es ínfimo en relación al stock total. Esta razón es la que en España hace que se falseen las cifras de vivienda vacía, ya que solo un incremento del precio hará que se reactive el crédito hipotecario y la demanda, tanto por motivos de uso, como de inversión o especulación. Mientras haya la sensación de que los precios puedan seguir cayendo, aunque dadas las mañas estadísticas estamos a ciegas, la demanda no reaccionará.

Alemania, Austria o Francia han entendido que el precio de alquiler de vivienda determina el precio de compra, ya que una hipoteca a 30-40 años se puede aproximar como un alquiler perpetuo

La oferta de vivienda es rígida y la demanda la determina el precio y no al revés

A partir de esta aproximación del funcionamiento del mercado, caben dos tipos de políticas. La seguida en España, consistente en el pasado en alimentar la subida de precios, vía desgravación fiscal a la compra, fomento del crédito hipotecario sin control de riesgos, unido a la presión demográfica de la inmigración, generaron una enorme burbuja inmobiliaria, apoyado también por la ausencia de un parque de vivienda en alquiler, público y privado, que equilibrase la oferta y que permitiese servir de contrapeso a la vorágine especulativa que vivimos en España y que algunos echan mucho de menos. La pregunta que surge es por qué en Alemania o Francia no ha habido esa presión especulativa, y en consecuencia no han sufrido una enorme burbuja inmobiliaria. La respuesta es doble, una tiene que ver con la teoría económica, y la otra tiene un componente financiero. Desde una óptica económica, Alemania, Austria o Francia han entendido que el precio de alquiler de vivienda determina el precio de compra, ya que una hipoteca a 30-40 años se puede aproximar como un alquiler perpetuo. Si esto es así, y el mercado de alquiler y compra está equilibrado o predomina el de alquiler sobre el de compra, como pasa, o pasaba en estos países, entonces la determinación del precio de alquiler es clave para controlar y modular el precio de compra. Esta ecuación simple no es entendida en España, donde el propio sistema se ha encargado de minimizar el parque de vivienda en alquiler, especialmente el de carácter público.

El precio de alquiler es el que determina el precio de venta cuando existen parques amplios de vivienda en alquiler

Por tanto, estos regímenes comunistas de Alemania, Austria o Francia optaron por una doble vía de control de precios de alquiler. Por un lado, fomentando la construcción y mantenimiento, siendo este un problema real que hay que solucionar, de un parque público de viviendas, con precios asequibles, evitando la inflación de activos. Y por otro, con unas leyes de arrendamientos en las que se favorecía claramente al inquilino, y se limitaba las subidas de precios discrecionales, como se hace en España al finalizar el primer contrato de 3 años, teniendo que justificar con testigos en la zona las razones del incremento de precios. También es cierto que estas mismas leyes son implacables contra los impagos, siendo la justicia mucho más ágil que en España.

El resultado está claro. Alemania, y el resto de países bolivarianos europeos que tienen algún tipo de control de precios de alquiler, han evitado la espiral de precios, manteniendo la vivienda como un bien de uso, aunque también es cierto que algunos de estos preceptos han comenzado a ser cuestionados, a medida que las oportunidades de inversión en activos financieros se han secado, por lo que muchos particulares buscan activos reales para generar plusvalías a la tenencia del exceso de ahorro que tienen, por ejemplo, los hogares alemanes.

Desde una óptica financiera, estos comunistas optaron también hace tiempo, por tener un mercado financiero inmobiliario amplio, líquido y diversificado. Los REITS, algo similar a nuestras SOCIMIS actuales, se desarrollaron hace tiempo, así como los fondos inmobiliarios, lo que permitió la canalización de ahorro al sector inmobiliario de alquiler, sin tener que comprarse físicamente el colateral de dicha inversión. Esta captación enorme de fondos también ha permitido tener un parque amplio de viviendas en alquiler profesionalizado, que incluso ha gestionado el parque público de muchos estados regionales en Alemania.

El control de alquileres es útil para mantener el precio de la vivienda en niveles asequibles, evitando burbujas inmobiliarias

Un mercado financiero inmobiliario también ayuda a evitar la especulación

Con todo ello, y con algunos problemas que surgen y que hay que resolver, se puede contradecir muchos de los argumentos de los que mantienen una posición crítica. Por un lado, la existencia de un contrapeso fuerte del mercado de alquiler, desincentiva la venta de inmuebles que antes eran de alquiler y pasan al mercado de compra. Esta crítica parte de la premisa que el mercado de alquiler está poblado por personas físicas que tienen un pisito de la abuela o que compraron en la fase de burbuja y que lo alquilan a estudiantes o a divorciados, siempre con un carácter temporal o transitorio. En un mercado profesionalizado, la oferta es mayoritaria de empresas que poseen bloques enteros y cuya actividad principal es el alquiler. Por tanto, no cabe esta rotación especulativa. En segundo lugar, el mantenimiento también está incluido en la retribución del negocio de alquiler que ronda un 6%, obviamente diferente al del mercado especulativo. Por tanto, todas las obras necesarias son realizadas por los propietarios porque forma parte de los gastos fijos de su negocio, a diferencia del mercado minorista que plantean los enemigos del control de alquileres. Cualquiera que viva de alquiler en España sabe que, en ausencia de control de alquileres, la calidad de las viviendas en alquiler es ínfima, no hay ningún incentivo al arreglo o mantenimiento, porque se sabe que es una fase transitoria de su vida.

En resumen, el control de alquileres es útil para mantener el precio de la vivienda en niveles asequibles, evitando burbujas inmobiliarias. Pero ello debe venir acompañado por la existencia de un parque amplio de viviendas tanto públicas, como privadas, que equilibre el mercado y así se cumpla la máxima de que el precio de alquiler lidere el de compra, como pasa en Alemania o Francia. Por supuesto, también hay que tener un mercado financiero inmobiliario desarrollado para que el ahorro al dicho sector se canalice de forma ordenada y rentable y no haya que comprarse el colateral.  


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