Economista ciudadano

El ahorro inmobiliario se muere

Entre las múltiples noticias financieras de los últimos meses, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, ha habido una que puede tener una trascendencia relevante, aunque haya pasado algo desapercibida. Se trata del anuncio por parte de los principales fondos inmobiliarios, Santander y BBVA, que suspenden los reembolsos a los partícipes del fondo durante dos años inicialmente, pero que en la práctica supone la desaparición de estas figuras que canalizaban el ahorro al sector inmobiliario de forma profesional y organizada. La reacción de los inversores, en un momento complejo desde un punto de vista económico y financiero, ha sido de cierto pánico, no sólo reembolsando en el resto de fondos de la misma clase, sino en general en todos los instrumentos de inversión colectiva. Con esta contingencia, y sin ánimo de ser agorero, se puede decir que el ahorro colectivo hacia el sector inmobiliario podría estar herido de muerte. Los que hemos luchado por su reforma y adecuación a un marco normativo homologable al europeo, estamos tristes.

Crisis de los instrumentos de ahorro colectivo inmobiliario

El estallido de la burbuja inmobiliaria se ha llevado por delante todos los instrumentos de ahorro colectivo hacia el sector inmobiliario. Las implicaciones de la posible eliminación de los vehículos de inversión colectiva inmobiliaria son varios, pero cabría destacar dos. El primero hace referencia a que estas instituciones eran el embrión de un sector profesionalizado del mercado de alquiler. La propia legislación les hacía ser un vehículo que transformaba ahorro de capas medias e inversores institucionales en inversión en vivienda en alquiler, pero también en dinamizadores de otros sectores inmobiliarios, especialmente del sector terciario. Todo ello, con un grado de transparencia ejemplar, sin recurrir a paraísos fiscales y contribuyendo a profesionalizar la gestión de un mercado, como el de alquiler, tradicionalmente opaco y poco profesional. Estos productos, cuya historia financiera se podría poner como ejemplo de un producto con un binomio rentabilidad-riesgo óptimo para inversores medios, siempre que las necesidades de monetizar la inversión no fuesen inmediatas, han sido en otros países los que han permitido edificar todo el parque de vivienda en alquiler europeo o llevar a cabo la rehabilitación integral de grandes barrios. En un momento como el actual, con grandes restricciones de capital, estos canalizadores de ahorro son imprescindibles para poder llevar a cabo una política de alquiler profesional y para poder acometer grandes proyectos de inversión pública. Entre éstos, cabe destacar la rehabilitación de barrios, el sector sanitario y, especialmente, lo relacionado con la dependencia, y por supuesto el alquiler social, superando el modelo de VPO en compra, como recomiendan organismos internacionales como OCDE o FMI.

Golpe a la rehabilitación y al alquiler profesional

Las implicaciones para España son relevantes, pues su ausencia restringirá, aún más, proyectos claves en el sector, fundamentalmente rehabilitación o alquiler profesional y social. Este segundo problema tiene que ver con la composición del ahorro en España. Si uno analiza las preferencias de los ahorradores, nos encontramos con un cierto primitivismo que nos aleja de otros mercados más informados, maduros financieramente hablando y sobre todo más racionales. La mayor canalización de este ahorro se ha concentrado en el sector inmobiliario físico, es decir la compra de inmuebles, ya que la creencia, convertida en mito, de que este sector es inmune a los ciclos económicos, ha monopolizado el exceso de renta disponible de los hogares. Esto, como se ha demostrado, ha desencadenado una pérdida de riqueza significativa para muchos hogares, ante el desplome del mercado inmobiliario a nivel mundial. Por el contrario, si uno analiza cómo se está comportando el alquiler o lo que es lo mismo, los instrumentos de inversión colectiva inmobiliaria a nivel internacional, tanto fondos de inversión, como Reits, las ganancias, aunque modestas, son tangibles y el riesgo muy inferior. Con la posible quiebra, o la gran desconfianza adquirida por los inversores que no tienen la buena costumbre de leer los folletos informativos, la preferencia por el ladrillo físico se tornará irreversible cuando el ciclo alcance su punto de giro obviamente, lo que, sin duda, es una noticia desalentadora para el enésimo intento de cambio de modelo productivo.

Primitivismo creciente del inversor español

El primitivismo de los inversores españoles se acentuará, lo que alejará a España de los países más avanzados. La solución pasa, de forma inminente, por recomponer las carteras de activos financieros inmobiliarios para que inversores particulares puedan destinar parte de su ahorro al sector inmobiliario organizado. Por ello resulta más relevante que nunca, si cabe, acometer una buena legislación sobre Reits, o Socimis en el argot español. Estos vehículos no tienen los problemas de liquidez que han lastrado a los fondos inmobiliarios españoles, pues cotizarán en Bolsa y serán líquidos de forma instantánea. El elemento primordial para que se desarrollen y crezcan es que su estructura económico-fiscal sea homogénea al resto de países con los que van a competir para captar capital, y también que sus trabas a la inversión por parte de inversores institucionales, fondos de pensiones y compañías de seguros sean mínimas. Sin embargo, la versión final de la legislación sobe Socimis ha sido muy pobre, y alejándose de los modelos anglosajones, lo que prueba, una vez más, la incompetencia de una parte de la Administración española, pues fuimos muchos los que estando muy cerca de dicha legislación avisamos de su inutilidad en la versión final. El resultado no ha podido ser más desalentador, y ni la administración socialista, ni la actual, entienden el problema, ni el propio instrumento, ni por supuesto el mercado de vivienda.

La mala gestión dePP y PSOE

La mala calidad de la legislatura de las SOCIMIS, muestra el desconocimiento de las dos administraciones, PP y PSOE. En resumen, el legislador tendrá que tener en cuenta, más que nunca, los problemas derivados de las necesidades de capital para acometer grandes proyectos de inversión inmobiliaria, para desarrollar un mercado de alquiler profesional y social, para solucionar la caída de actividad en el sector terciario, la rehabilitación integral y fundamentalmente para complementar al sector público en el gran reto de la dependencia. El vehículo está inventado, ha funcionado en todo el mundo, por lo que deberíamos ser capaces de subirnos a este carro, sin tratar de ser originales. Eso lo podemos dejar para otra ocasión. El país lo necesita, pero para ello deberían colocar a expertos que puedan sacar adelante una legislación homologable, pero eso es mucho pedir. 


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