Economista ciudadano

Dación en pago o hipoteca de calidad

Los avatares de los últimos años nos han llevado a una situación en algunos casos dramáticas. Para muchas familias, el ahorro de toda la vida, aquel que han quitado en algunos casos de dar mejor educación o incluso de mejor alimentación por tener un techo o zulo en propiedad, la crisis lo ha volatilizado. Esta mala praxis por parte del demandante, pero también del oferente que ha inflado el crédito en connivencia de las empresas tasadoras, ha llevado al desahucio a demasiadas familias, todas de rentas medias y bajas, pero manteniendo una deuda viva que en la mayoría de los casos será incobrable. Esto es el resultado de una nula política social de vivienda en alquiler y de un afán desmedido de las entidades financieras por financiar cualquier operación en unos años de escasa vigilancia por parte del Banco de España.

Este problema, que es financiero, se ha convertido en social y político, pero choca en la actualidad con la regulación vigente que impide, en la mayoría de los casos, lo que se conoce como la dación en pago o la política del sonajero, es decir entregar las llaves del inmueble y con ello saldar la deuda. Esta opción, beneficiosa para quien ha pagado poco del total, no parece que tenga visos de prosperar con efecto retroactivo. El problema fundamentalmente es que en la concesión de créditos no se incluyó ninguna clausula que cubriese el precio del inmueble, y por tanto el valor de la deuda, ni tampoco clausulas que penalizasen al tasador del exceso de valor sobre el de mercado. La realidad existente nos muestra una medición de precios obsoleta y viciada que no permite valorar ex ante con precisión ni con rigor un activo que constituye la mayor inversión para muchos consumidores, y cuyo sector ha llegado a valer casi un 16% del total del PIB.

Por todo ello, la dación en pago no parece que se pueda aplicar, máxime teniendo en cuenta el coste que supondría para el sistema financiero, cerca de 3.000 mill€, lo que perjudicaría aún más la actividad crediticia y sobre todo el porcentaje de concesión de préstamos sobre el valor del inmueble, lo que se conoce como el loan to value. En este punto, habría que introducir una cláusula de penalización, en forma de póliza de seguros, para las tasadoras, que cubriese el riesgo de sobrevalorar un inmueble, lo que supondría que en caso de caída de valor brusco sobre el valor de mercado, la diferencia sobre el valor mediano o el fair value se sufragase por dichas empresas.

Por todo ello, la reforma a emprender debe ser aquella que minimice las ejecuciones de hipoteca y sobre todo que penalice los excesos de crédito sobre renta disponible. Para ello, deben introducirse, como ya se ha hecho en otros sitios, las figuras de seguro de crédito y seguro de desempleo. Recuerdo como dejé firmado en la Sociedad Pública de Alquiler una póliza de desempleo para aquellos demandantes de vivienda en alquiler, lo que les hubiese garantizado doce mensualidades de alquiler en caso de contingencia de desempleo. De forma absurda e incomprensible, mi sucesora lo eliminó de un plumazo. Así mismo debe legislarse sobre qué hacer en caso de que el valor de la deuda, supere el valor del activo.

Para ello, una figura poco explotada en España es la del seguro de crédito, que cubre el exceso de crédito sobre el límite del 80% que marca el Banco de España, de forma teórica. Con ello, la demanda solvente de crédito aumenta, disminuyendo el riesgo para la entidad, y consumiendo menos capital regulatorio. Este sistema, que ha sido implementado en Canadá y les ha permitido huir de la crisis sistémica, mantener la morosidad baja y no restringir el crédito como se ha hecho en España. Estas aseguradoras de crédito monitorizan el repago de la deuda e instan al banco a renegociar, cuando detectan problemas. Si hay ejecución, la compañía de seguros paga al banco como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble no deberá seguir pagando al banco, pues la diferencia lo ha pagado la compañía de seguros.

En resumen, hay que ir hacia una hipoteca de calidad, asegurada al máximo sobre contingencias, como el loan to value elevado, la posibilidad de desempleo y especialmente el riesgo de sobrevaloración, por lo que hay que penalizar también a las empresas tasadoras. Todas estas medidas, harían que la dación en pago fuese irrelevante y sería la peor opción. Desgraciadamente no he visto nada de esto en ningún programa electoral, y no será porque se lo hayamos explicado a muchos agentes económicos.


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