OPINIÓN

Controlemos los precios de alquiler como en Alemania o Francia

En Alemania, la renta es fijada libremente entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, el dueño puede ser multado si en épocas de problemas de acceso a la vivienda la renta que exige supera en un 20% a la media de los inmuebles similares. 

Controlemos los precios de alquiler como en Alemania o Francia.
Controlemos los precios de alquiler como en Alemania o Francia. EFE

Una vez que el socavón del sector de la construcción tocó fondo, la sociedad vuelve a mirar al sector inmobiliario con ternura, soñando otra vez con los tiempos de luz y color. Eran años en los que todo lo construido se vendía, que la política de vivienda consistía en edificar VPO para repartirlos en una tómbola, que no asignaba todo lo eficientemente que se requería para conseguir los objetivos de acceso a la vivienda digna que preconiza la Constitución.

El sector inmobiliario vuelve a sonreír y generar inflación, aunque parte de ella sea ficticia y orquestada

Los resultados de la noria que era el mercado inmobiliario en aquella época se dejan sentir hoy día, con una gran demanda insatisfecha y una escalada de precios en el sector del alquiler, que expulsa a gran parte de la población necesitada. En esencia, no hemos aprendido nada en materia de política de vivienda ya que seguimos anclados en la compra de inmuebles, y cuando no podemos lo alquilamos, pero sin que exista de verdad una política que regule el mercado, a fuer de parecer marxista o bolivariano, vocablos muy de moda entre la prensa y la academia más fanática.

En materia de política de vivienda no hemos aprendido nada durante la crisis y mantenemos los mismos errores

El primer gran problema es de índole estadístico. España adolece de un plan estadístico serio en materia de información inmobiliaria. Los principales datos provienen de portales inmobiliarios, con información muy parcial y sesgada, o de tasadoras, también con intereses espurios, y al final de la cadena el INE con estadísticas basadas en transacciones que proporcionan, pagando, los notarios y registradores.

Muchas transacciones no reflejan el precio final, dada la propensión a engañar a Hacienda que tienen muchos compatriotas

Estos tienen el hándicap de que muchas transacciones no reflejan el precio final, dada la propensión a engañar a Hacienda que tienen muchos compatriotas, con la cooperación necesaria de ciertos fedatarios públicos.

Seguimos con un déficit estadístico inaceptable ante la desidia de Economía y el INE

Por tanto, cuando se citan datos de precios o transacciones de viviendas, y no digamos del mercado de alquiler, hay que descontar esta anomalía a la hora de analizar con cierto rigor este mercado tan sensible para la sociedad española. Pero aún más grave es que el poder ejecutivo carece de buena información y por eso sigue dando palos de ciego, moviéndose siempre por detrás de las necesidades reales, al no conocer con precisión la dinámica del mercado y su tendencia. Además, en España hay cierta alergia a que las estadísticas de precios controlen por cambios en la calidad o atributos del bien, en lo que en la jerga económica anglosajona se denomina precio hedónico.

Para ajustar la evolución de su precio se debería tener en cuenta el equipamiento y ubicación de la vivienda en cada transacción

Para solucionar este problema de medición, los organismos encargados de elaborar índices de precios disponen de metodologías con las que corregir sus cambios de los debidos a los que se producen en la dotación de atributos de un bien o servicio, aunque al INE le parece muy complicado y rechazó su implantación en 2004 tras muchas reuniones con el Banco de España.

Si pensamos en el mercado de viviendas y tenemos el precio de las transacciones realizadas, para ajustar la evolución de su precio se debería tener en cuenta el equipamiento y ubicación de la vivienda en cada transacción. Con suficientes observaciones y procedimientos estadísticos se podría asignar precio a cada atributo individual (el precio del metro cuadrado, su cercanía al centro, la dotación de infraestructuras en la zona...), y separar del aumento de precio el debido a la mejora de dotaciones de la vivienda. Éste es el tipo de información que, por ejemplo, usan los tasadores para sus valoraciones, de forma que, en sus aspectos prácticos, el problema ya está teniendo solución en algunos casos.

No hay manera de que el precio de la vivienda oficial incorpore los cambios en calidad del inmueble   

Como este tipo de artículos mejora su calidad, su precio puede estar reflejando una mejora, y no, por ejemplo, una situación de escasez. Para recibir una imagen fiel de la inflación en este mercado, se debería corregir el aumento de precios de su aumento de calidad o prestaciones, pero eso no parece fácil con los actuales dirigentes del INE y del Ministerio de Economía.

La sobreestimación de la inflación tiene implicaciones muy importantes, por ejemplo, en el ámbito de la política económica

La sobreestimación de la inflación tiene implicaciones muy importantes, por ejemplo, en el ámbito de la política económica. Implica crecimientos del gasto público excesivos, ya que algunas de sus partidas están vinculadas a la evolución del coste de la vida; cuando las tarifas de los impuestos progresivos se corrigen por inflación, implica reducción de los tipos que gravan la renta real, y condiciona las decisiones de la autoridad monetaria, que puede ser innecesariamente cauta respecto al problema del aumento de precios. Hay quien manifiesta que el cambio en el crecimiento de la productividad en EEUU se debe en su mayor parte a este cambio metodológico, pues reparte el crecimiento nominal en forma de mayor crecimiento real y menor crecimiento de precios. Desde ese punto de vista, lo que se produjo en los años noventa en EEUU en términos de aceleración de la productividad fue más un cambio metodológico que un cambio tecnológico. Este punto de vista puede ser algo exagerado, pero utilizando este mismo argumento, un reciente informe del Bundesbank cuestiona el diferencial de crecimiento entre EEUU y la UE, pues en Europa la corrección de precios por calidad no se ha incorporado a la elaboración de los índices.

La sobrestimación de la inflación en todos los órdenes, y en la vivienda también, tiene serias implicaciones de política económica y de gasto público

Este argumento es muy válido para analizar la espiral inflacionista en el mercado de alquiler que España está sufriendo estos últimos meses. ¿Hay un problema de escasez? ¿está bien medido el precio de alquiler o es simplemente una treta comercial del sector para crear una sensación de riqueza falsa? Estas preguntas chocan con la frustración de cualquier analista que quiera aproximarse a su estudio y diagnóstico. El mercado de alquiler sigue huérfano de información más profunda, si cabe, que el de compra que, al menos tiene la estadística de compra venta de notarios y registradores. Ello no es óbice para que este empezando a gestarse una corriente de pensamiento que, al margen de que no se conozca en profundidad qué pasa en el mercado de alquiler, esté empezando a demandar un control de precios o rentas como fórmula para evitar burbujas o inflación severa.

En materia de alquiler, comienza a gestarse una corriente de control de precios de alquiler

Esta corriente, sin embargo, choca con los fanáticos de la libertad individual que acusan de dirigistas, intervencionistas, con el argumento de uno debe ser capaz de fijar la renta libremente con el inquilino, y por supuesto cambiarla cuando así lo considere oportuno. También arguyen que estas medidas condicionan la oferta de vivienda en alquiler, sin haber explorado y estudiado los mercados más amplios y boyantes de alquiler en Europa, Alemania o Francia, curiosamente donde menos inflación de activos ha habido en el pasado reciente.

En Francia y Alemania las leyes de arrendamientos incorporan controles indirectos de precios, lo que modera significativamente la inflación

¿Cómo funciona la fijación de rentas en estos países?  En Alemania, La renta es fijada libremente entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, el dueño puede ser multado si en épocas de problemas de acceso a la vivienda la renta que exige supera en un 20% a la media de los inmuebles similares. 

El propietario debe justificar la subida, aportando ejemplos de tres inmuebles similares o presentar lo que se denomina una tabla de rentas cualificadas

El propietario debe justificar la subida, aportando ejemplos de tres  inmuebles  similares  o  presentar  lo  que  se  denomina  una  tabla  de  rentas cualificadas. En Francia, al final del contrato, si el dueño quiere elevar la renta, tiene que demostrar que la renta está por debajo de la del mercado en la zona y tipo de inmueble. Tendrá que aportar nueve ejemplos  de  inmuebles  con  información  sobre  la  localización,  estado  del  inmueble, fecha de construcción, renta, etc.

Urge en España una política similar de control de rentas que evite otra burbuja en el mercado de alquiler

En suma, hay suficientes ejemplos para poder implementar en España un control racional de rentas que no expulsen a los inquilinos de sus viviendas y además con ello se logrará controlar la evolución futura de precios de venta. Como se ha visto en Alemania o Francia, países muy alejados del marxismo, la política pública de intervención en el mercado de vivienda ha permitido controlar los precios y facilitar que millones de personas puedan vivir de alquiler en vivienda pública y privada, sin sobresaltos de incrementos de precios abusivos como ocurre en España.


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