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Las cédulas hipotecarias salvan a la banca de la dación en pago

Las titulizaciones de gran parte de la cartera de créditos frenan al Gobierno imponer por ley el cambio de la vivienda por la deuda.

El Gobierno pretendía imponer la dación en pago por ley
El Gobierno pretendía imponer la dación en pago por ley EFE

Se buscó la obligación más que la voluntariedad. Sin embargo, el Gobierno no ha podido forzar al sector financiero a que aplique la dación en pago a determinados colectivos en exclusión social. La razón no es otra que gran parte del volumen de hipotecas de las entidades se encuentran titulizadas en diferentes productos financieros que han sido transferidos a terceros. De haber obligado el Gobierno a bancos y cajas tener que soportar la dación en pago se podrían haber producido conflictos de intereses con los tenedores de esas titulizaciones.

Desde el sector se reconoce que la mayoría de las titulizaciones sobre las hipotecas constituidas a partir de 2008, pocos meses después de haberse pinchado la burbuja inmobiliaria, están en manos de fondos de las propias entidades que concedieron las hipotecas. Sin embargo, hasta esa fecha, con especial incidencia entre 2004 y 2007, los compradores de esas emisiones de cédulas hipotecarias son variopintos. "No se ha querido entrar en conflicto con esos terceros. Obligar a admitir la dación hubiese significado tener que renegociar muchas condiciones de esos contratos de venta", admiten desde el sector financiero.

Ante esta situación, desde el Gobierno se ha suavizado el decreto hasta reformularlo en un código de buenas prácticas al que las entidades se pueden adscribir de forma voluntaria. Eso sí, dado ese paso, bancos y cajas se verán obligados a proseguir el nuevo cauce que puede desembocar en el canje de la vivienda por la deuda contraída. Según fuentes de Economía, una comisión de control verificará que se aceptan los casos de dación en pago solicitados bajo los requisitos del umbral de exclusión.

El nombre de las entidades que decidan sumarse a esta iniciativa se dará a conocer públicamente y de forma trimestral: en los meses de abril, junio y noviembre, a través tanto del Boletín Oficial del Estado (BOE), como de la página web del Tesoro, al que deberán enviar su intención de incorporación al código.

En cuanto a las condiciones para conseguir la dación en pago, cuya decisión última sigue quedando en manos de las entidades financieras, el Ejecutivo considera que la medida es aplicable a personas que vivan solas y familias integradas por un deudor y su cónyuge o pareja de hecho y los descendientes que cohabiten en la vivienda familiar, especificaron.

No obstante, responsables del Ministerio de Economía no prevén una "acogida masiva" a la dación en pago por tratarse de una medida que resulta dolorosa para los deudores y apuestan fundamentalmente por la reestructuración de la deuda hipotecaria.

Dicha reestructuración puede resultar en un aplazamiento del plazo hasta 40 años, una reducción de los intereses hasta Euríbor más 0,25%, entre otras opciones, con el fin de que el esfuerzo de pago no supere el 60% de los ingresos, lo que se consideraría inviable.

En caso de que un miembro de la familia beneficiaria encuentre empleo tras alcanzar un acuerdo con la entidad financiera sobre la reestructuración de la deuda, las condiciones pactadas se mantendrían, especificaron.

La vivienda objeto del embargo será la única propiedad del hipotecado y no podrá valer más de 200.000 euros en las ciudades con más de un millón de habitantes; 180.000 euros en las de más de medio millón; 150.000 euros si supera los 100.000 ciudadanos; y un límite de 120.000 euros en las poblaciones de menos de 100.000 habitantes.

Quita de la deudaSi los cambios en las condiciones de pago de la deuda no alivian la carga del hipotecado por debajo del 60% de los ingresos, la entidad podrá abordar la posibilidad de asumir una quita en el préstamo.

Para esta segunda fase, que deberá aceptar voluntariamente la entidad, se prevén tres criterios diferentes, entre los que figura la quita del 25% del capital pendiente de amortizar, así como otras fórmulas que tienen en cuenta los riesgos asumidos en la tasación de la vivienda y el porcentaje del préstamo concedido sobre el valor del inmueble.

Una vez transcurridos doce meses desde que el deudor integrado en el colectivo de exclusión definido solicite la dación en pago sin haber podido alcanzar un acuerdo para la reestructuración de la deuda, la entidad se verá obligada a aceptar las llaves de la vivienda en pago de la deuda.

No obstante, la entidad estará exenta de aceptar obligatoriamente dicha dación en pago si las circunstancias de la familia no se inscriben en los del colectivo de exclusión, como sería el caso de que uno de los miembros de la unidad haya encontrado trabajo.

Se podrán incorporar al proceso hasta el momento en que se produzca el anuncio oficial de la subasta pública de ejecución, pero no podrán beneficiarse aquellos que ya se encuentren en proceso de desahucio a pesar de considerarse colectivo de exclusión.

Fuentes de Economía indican que las entidades financieras se beneficiarán de incentivos fiscales, además de las deducciones fiscales de las pérdidas provocadas por los desahucios en el impuesto de sociedades.

Se prevé que las entidades se beneficien de exenciones en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos y documentales, así como de una reducción de los aranceles notariales del 50%.


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