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Neinor, primera OPV en 10 años de una promotora: ¿Vuelta a los errores del pasado?

La salida a Bolsa de Neinor, prevista para el próximo 29 de marzo, abre la veda al regreso de las promotoras inmobiliarias al mercado cotizado. La compañía acomete la operación con un fondo de maniobra negativo de 127,6 millones y pagos millonarios a sus ejecutivos.

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor.
Juan Velayos, consejero delegado de Neinor. Europa Press.

Neinor ha presentado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores su folleto de salida a Bolsa y los informes financieros anuales de los tres últimos ejercicios. La promotora inmobiliaria, controlada por la sociedad de inversión Lone Star, tiene previsto empezar a cotizar el próximo miércoles día 29 con un valor de 1.300 millones de euros.

La salida a Bolsa de Neinor es la primera de una promotora inmobiliaria en una década. Realia fue la última inmobiliaria que lo hizo, en junio de 2007. Después han sido las Socimis (especializadas únicamente en oficinas de alquiler) las empresas del sector inmobiliario que han salido al mercado, pero desde Realia ninguna promotora tradicional había vuelto a cotizar. Diversas fuentes del sector consultadas dan por descontado que la de Neinor no será la última salida a Bolsa de una promotora este año.

El mayor activo de Neinor son terrenos valorados en 582,5 millones

Aunque se trata de una operación esperanzadora para la industria inmobiliaria española, no deja de ser la culminación de la estrategia elaborada por el fondo Lone Star hace dos años cuando adquirió Neinor a Kutxabank. Ahora cabe preguntarse si la operación no supone un regreso a las prácticas empresariales o financieras que provocaron el auge y la caída del sector inmobiliario español, cuyas negativas consecuencias todavía se dejan sentir en la economía española. De momento, la empresa afronta la operación de salida a Bolsa con un elevado fondo de maniobra negativo y el reparto de millones de euros entre un puñado de directivos sólo por el hecho de convertirse en compañía cotizada.

El consejo de administración de la promotora inmobiliaria Neinor decidió "durante 2017", y de cara a su prevista salida a Bolsa, un plan de incentivos para el consejero delegado (Juan Velayos) y cinco directivos que contempla, entre otros bonus, un pago de 14 millones de euros en total sólo "como consecuencia de la admisión a cotización de la sociedad dominante". Además, podrán acceder a otro pago variable de 13 millones de euros condicionado al valor de la acción.

La última promotora que salió a Bolsa fue Realia, en 2007

La compañía explica en su informe financiero de 2016 que de los 14 millones de euros que pagará a los seis ejecutivos mencionados, 5,1 millones se entregarán en efectivo "en el momento de la salida a Bolsa" y el resto en acciones "a un precio establecido". Además, la promotora premiará a los mismos directivos y al consejero delegado con otro pago variable en acciones por valor de 13,5 millones de euros, que dependerá del valor que alcance la acción durante los tres años posteriores a su salida a Bolsa.

El fondo estadounidense colocará previsiblemente un 60% del capital de Neinor en Bolsa culminando así su estrategia cuando hace poco más de dos años se hizo con los activos adquiridos a Kutxabank. La entidad financiera acordó en diciembre de 2014 la venta de Neinor -que agrupaba la mitad de sus activos inmobiliarios- a Lone Star por 930 millones de euros. La compañía, informó Europa Press el viernes, ha cubierto en unas horas la oferta pública de venta y suscripción de acciones lanzada el mismo viernes.

La actividad de Neinor se centra en el desarrollo y venta de promociones inmobiliarias a partir de suelo finalista. El mayor de sus activos es el importe en el que valora sus terrenos, 582,5 millones de euros. Además el grupo posee inmuebles terminados valorados en 271,9 millones y promociones en curso por valor de 172,1 millones.

Fondo de maniobra negativo

Neinor cerró el ejercicio 2016 con un fondo de maniobra negativo (la diferencia entre el activo corriente y el pasivo corriente) por importe de 127,59 millones de euros. La compañía asegura en su informe financiero del pasado ejercicio que, no obstante, ha formulado las cuentas "en base al principio de empresa en funcionamiento dado que no se esperan desde el punto de vista conjunto tensiones de liquidez que puedan comprometer el desarrollo de sus operaciones (...)".

La inmobiliaria explica que el fondo de maniobra negativo es consecuencia "básicamente" de las operaciones realizadas en 2016 "en el contexto de restructurar financieramente el grupo". Neinor añade en su último informe financiero que debido a la prevista salida a Bolsa en 2017, "se ha considerado adecuado clasificar como corriente la deuda financiera ante la eventual ruptura de un convenant [de una de las condiciones de financiación]". La promotora asegura que dado el "acceso existente a las entidades financieras para que sus participadas puedan desarrollar sus promociones inmobiliarias con normalidad", su viabilidad no está comprometida.

De acuerdo al informe financiero de 2016, Neinor tiene concedidas líneas de crédito con cinco bancos españoles por 250,7 millones de euros: 78,7 millones con Santander; 45 millones con Sabadell; 97,7 millones con Kutxabank; 20 millones con La Caixa; y 9,2 millones con Bankinter.


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