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E&Y desvela que la venta de terrenos a Eurovegas no aporta valor extra a Metrovacesa

Las dudas sobre la operación urbanística previa al inicio de la construcción de Eurovegas se acrecientan. Especialmente entre los propietarios de las 750 hectáreas que ocuparía el complejo de ocio y juego, entre los que se encuentra la inmobiliaria Metrovacesa, cuya exclusión de bolsa puede dar una pista muy clarificadora sobre el precio que Las Vegas Sands ofrece por el suelo. Un informe de Ernst & Young con motivo de la OPA de exclusión de Metrovacesa concluye que la potencial operación no aporta valor alguno a la compañía.

E&Y desvela que la venta de terrenos a Eurovegas no aporta valor extra a Metrovacesa
E&Y desvela que la venta de terrenos a Eurovegas no aporta valor extra a Metrovacesa

¿Cuánto está dispuesto a pagar Las Vegas Sands por los terrenos situados en Alcorcón que la empresa estadounidense ha elegido para establecer su primer complejo de ocio y juego en Europa? Poco, a tenor de las escasas informaciones que han trascendido y que hablan de ofertas cada vez más a la baja ante unos propietarios que han pasado de la euforia inicial a una incertidumbre que se va transformando en indignación.

Sin duda, uno de los más destacados entre ellos es la inmobiliaria Metrovacesa. Inmersa en un proceso de OPA de exclusión para dejar de cotizar en Bolsa, la compañía encargó a la consultora Ernst & Young (E&Y) un informe como experto independiente para valorar el precio de la operación.

El documento fue entregado al consejo de la inmobiliaria a finales del pasado año, cuando este organismo tomó la decisión de sacar a la compañía del parqué.

Sin embargo, hace aproximadamente un mes, E&Y remitió a Metrovacesa una carta en la que procedía a realizar una actualización de la valoración (2,28 euros por acción) teniendo en cuenta los acontecimientos posteriores a la emisión del informe. Aunque entre ellos se encontraba el anuncio por parte de Las Vegas Sands de que Eurovegas se instalaría definitivamente en los terrenos de Alcorcón, esta circunstancia no supuso para la consultora un factor para modificar la valoración de Metrovacesa.

De acuerdo con lo que se recoge en el folleto de la OPA de exclusión remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), esta circunstancia no hace que la valoración de Metrovacesa supere los 2,28 euros por acción del valor neto de sus activos (NAV), la referencia empleada en el informe y también por el consejo de la inmobiliaria.

De VPO a Eurovegas

La conclusión de E&Y pone de manifiesto que la contraprestación que Las Vegas Sands está dispuesta a pagar por los terrenos está muy alejada de ser una bicoca. En su día se habló de un precio aproximado de 70 euros por metro cuadrado, considerado ya muy a la baja en relación con la cantidad abonada por la mayoría de los propietarios, que rondó entre los 140 y los 150 euros por metro cuadrado.

Metrovacesa adquirió los terrenos, aproximadamente el 10% del total de la superficie que pretende Las Vegas Sands para Eurovegas, a comienzos del presente siglo. Por entonces, desembolsó unos 140 euros por metro cuadrado para hacerse con unas parcelas que, posteriormente, serían elegidas por el Ayuntamiento de Alcorcón para promover viviendas de protección oficial (OPV).

Sin embargo, estos planes se vinieron abajo y el valor de los terrenos, que aún hoy siguen teniendo una calificación de rústicos, descendió de forma considerable. La posibilidad de que Las Vegas Sands los eligiera para el emplazamiento de su primer macrocomplejo en Europa hizo que la euforia se instalara entre los propietarios.

Sin embargo, los primeros contactos dejaron a las claras que la generosidad no forma parte del clero de Adelson.

Volatilidad bursátil

Bien es cierto que las noticias que acercaban el complejo a los terrenos de Alcorcón fueron saludadas con fuertes subidas en la cotización de Metrovacesa en Bolsa aunque también lo es que el escaso capital flotante de la inmobiliaria controlada por los principales bancos españoles (a la sazón, sus grandes acreedores) hace del valor uno de los más volátiles del parqué, del que se despedirá en cuanto se liquide la oferta.

Además, precisamente estas circunstancias han hecho que a la hora de valorar la compañía se haya tenido más en cuenta el NAV que el precio de la acción, sobre todo desde que en febrero de 2009 Metrovacesa pasara a ser controlada por sus acreedores, tras la salida de su antiguo accionista de control, la familia Sanahuja.


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