Economía

¿Cuál es el indicador más apropiado para saber si la vivienda subió o bajó en 2014?

Según los Registradores, se encarecieron un 2,55%, según el INE subieron un 1,8% y según Sociedad de Tasación crecieron un 1,3%. Para el Ministerio de Fomento el precio aún cayó 3 décimas y el portal Pisos.com (precios de salida) calcula 8,5 puntos de caída.

El edificio In Tempo, el rascacielos residencial más alto de España
El edificio In Tempo, el rascacielos residencial más alto de España FLICKR / Aitivamon

El precio de la vivienda ha subido en 2014 y en eso parece haber cierto consenso en los resultados que publican organismos oficiales. El último, este mismo lunes, ha sido el Índice de Precios de la Vivienda del INE, que ha establecido en el 1,8% la subida de precios anual. Sin embargo, es llamativa la divergencia que hay entre los dos datos de organismos públicos más relevantes: el del INE y el del Ministerio de Fomento. Para la entidad dirigida por Ana Pastor, la vivienda bajó 3 décimas en 2014, ¿a qué se debe esta diferencia?

Ambos índices reflejan realidades distintas. El INE coge los datos del registro de notarios, con los precios de compraventa según el valor de escritura. Por su parte, Fomento cuenta todas las viviendas valoradas por las tasadoras en un determinado trimestre. Por tanto, las tasaciones están siendo más prudentes que las propias compraventas.

"El índice más fiable es el del INE, porque habla de compraventas reales y no de valoraciones subjetivas"

"La vivienda está iniciando una senda muy moderada de subidas que podría verse alterada por toda la incertidumbre política que tenemos por delante", dice José Luis Campos, experto inmobiliario. "Para mí no hay duda de que el índice más fiable para saber lo que está pasando es el del INE, porque refleja realidades que van con el dinero por delante, y no valoraciones subjetivas". Los tasadores son grandes conocedores del mercado inmobiliario y tienen en cuenta un sinfín de parámetros para tasar una vivienda (calidades, ubicación, etc.). Sin embargo, siguen padeciendo el pecado original de que no supieron ver correctamente la depreciación de activos inmobiliarios que se produjo en 2008, y actuaron demasiado tarde.

Además, existe otra duda. Hay un segundo índice basado en tasaciones cuyos datos difieren en casi dos puntos con el de Fomento, también hecho con tasaciones. Es el de la compañía Sociedad de Tasación, que aseguró que 2014 cerró con un aumento de precios del 1,3%. Si Fomento analiza 70.000 viviendas cada trimestre de varias tasadoras, ST utiliza sus propios datos, y los resultados son muy dispares.

El índice Case Shiller de los registradores

Pero con estos dos métodos no cerramos todavía las múltiples maneras de evaluar el precio de la vivienda en España. Hace unas semanas el Colegio de Registradores, presidido por la exministra socialista Beatriz Corredor, sorprendió con su dato que hablaba de una fuerte subida del 2,55% en 2014. Esta metodología tiene la particularidad de que cuenta siempre toda la población de viviendas que han sido traspasadas por lo menos dos veces, de tal forma que se valora la diferencia entre los precios a los que se han cerrado esas compraventas. Tiene la particularidad de necesita amplios, amplísimos universos para que sus datos sean reales, tal y como aseguraban los propios expertos que habían trabajado en su desarrollo.

Además, el Case Shiller va siendo cada vez más efectivo para medir la evolución de la vivienda según van pasando los años y se van sumando más casas al parque inicial contabilizado. Los registradores llevan ya 5 años publicándolo y defienden que es el mejor de todos, aunque otros expertos consultados por este periódico dudan de su idoneidad dado que necesita contabilizar universos realmente grandes, y sin embargo las operaciones en el mercado español en el último lustro han sido casi inexistentes.

Rizar el rizo: precios de oferta

A un nivel ciertamente menos significativo se encuentran los índices que cuentan la evolución de los precios de oferta, provenientes principalmente de portales inmobiliarios por internet como Fotocasa, Idealista y Pisos.com y en el que tan sólo se reflejan las intenciones de los vendedores de vivienda, en ningún caso el precio al que se cruza la operación si es que se da, algo que los portales "no pueden saber", según sus propias palabras.

El índice de Pisos.com refleja nada menos que un 8,5% de caída en 2014 de precios de oferta, mientras que los usuarios de Fotocasa bajaron los valores de sus viviendas un 5,7% en 12 meses.

En este gráfico se puede ver las diferencias entre los resultados de precio de vivienda de los distintos organismo públicos y privados para 2014.

Por tanto, la situación de los precios de vivienda ahora mismo es un tanto contradictoria. Mientras que algunos expertos como Borja Mateo aseguran que los fundamentales demográficos nos permiten olvidarnos de que haya subidas a largo plazo, otros como Campos sí consideran que pueda darse cierto margen de mejora en los precios, provocado sobre todo por el atesoramiento de las economías familiares que han estado agazapadas en la tormenta de la crisis y que ahora buscan buenas rentabilidades que no ofrecen ni la deuda ni los fondos.


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