Economía

¿Cuántas viviendas potenciales a la venta sigue habiendo en España?

En un mercado donde cae la renta media y por tanto los compradores con posibilidades, hay 1,4 millones de posibles casas a la venta entre herencias, gente con necesidad de liquidez, viviendas vacías o las que pertenecen a la banca.

Viviendas junto a la SE-30, ronda de circunvalación de Sevilla
Viviendas junto a la SE-30, ronda de circunvalación de Sevilla FLICKR / Jonathan Chanca

El ajuste a la baja de los precios de la vivienda en estos siete últimos años ha sido inédito en la historia de España por su dureza. Un 35% de bajada de los precios (el 40% para la vivienda usada) y más de un 45%, si lo consideramos en euros constantes ajustados con la inflación. Parece que hemos alcanzado un equilibrio momentáneo.

El acceso a la vivienda se ha facilitado en mas de un 10% del sueldo medio (aunque la reducción de la desgravación lo ha endurecido para primeros ocupantes). Este  indicador no nos dice que el acceso será mas fácil, pero hay muchos menos compradores con posibilidades, por el paro, y la precariedad de los sueldos. Dicho de otra forma, hay menos empleados, y la dispersión sobre el salario medio es mayor.

Hay muchos menos compradores con posibilidades, pero en cambio la rentabilidad de la vivienda ha mejorado en relación a los depósitos

En cambio la rentabilidad de la vivienda ha mejorado muy claramente (4,5% bruto según el Banco de España) en relación a la retribución de los depósitos a corto (rozando el cero) como los a largo plazo de 1 a dos años (rozando el 1%, mientras la rentabilidad bruta de la vivienda se sitúa en el 3,5%). Todo ello lleva a una recuperación que puede ser intensa de la demanda de vivienda para invertir.

La contratación se recupera levemente pero está todavía lejos de los niveles preburbuja y absorbe todavía un porcentaje bajo (alrededor del 20-25% ) de la oferta de viviendas. La banca, en la que en el 2014 entraron mas pisos de los que vendió, y el propio crédito hipotecario, que si excluimos el cautivo de la propia banca, (el que da a sus propios pisos) sigue a un nivel bajo, aunque con tendencia positiva. Sin embargo, se ha dado un cambio perceptible en las expectativas que ha hecho estabilizarse los precios.

Demanda

Por un lado, el estímulo del fuerte incremento de la inversión extranjera en inmuebles, junto con la percepción de un incremento de la actividad en casi la totalidad de los sectores, unido a una mejora incipiente del paro, que se traduce en la previsión oficial de crecimiento, de un 2,5% del PIB para el 2015. Por otro, la fortísima baja de los tipos de interés nominales, que está empujando al gasto en la economía real (consumo, compra de coches, viajes y compras de inmuebles) de los elevadísimos saldos financieros, atesorados sobre todo, desde la gran caída de los mercados en el 2009. De continuar esta tendencia, los efectos en el mercado inmobiliario por esta vía pueden ser intensos.

Todo lo anterior supone una previsión creciente de la demanda de vivienda para invertir y la consiguiente mejora en la oferta de alquiler. Observemos la relación entre la riqueza mobiliaria e inmobiliaria de los hogares españoles desde el fondo de la crisis en el 2009:

           2009              2014

Riqueza inmobiliaria/PIB                     551%                  400%

Riqueza financiera /PIB

               Neta                                           78%                   108%

Una vuelta a valores intermedios, por ejemplo, 475% para inmuebles y 93% para la riqueza financiera, supondría un movimiento de flujos y precios, del sector financiero al inmobiliario, de 150.000 millones para los próximos cinco años si se confirmaran las tendencias actuales.

La demanda de alquiler predominará en las rentas bajas. Los inversores deben saber que se demandará vivienda en alquiler

Respecto a la demanda de vivienda de primera ocupación, ligada al crecimiento de los hogares (todavía creciente pero débil) y la población, no va a ser un factor tan intenso de recuperación como en otros ciclos, ya que la creación de puestos de trabajo y la expectativa de leve subida en los salarios reales, en los próximos años, se basa en un nivel de retribuciones más precario. Por  todo ello, esperamos un incremento importante del peso de la demanda de alquiler en las viviendas de primera ocupación.  

De la segunda vivienda, hay que esperar, y presenta en estos momentos, mas un exceso de oferta, que un canal dinámico de demanda.

Todo ello coincide con el aumento de la oferta de viviendas en alquiler dada la previsible activación de la compra de viviendas para inversión, aunque se puede dar una cierta diferencia en cuanto al nivel de rentas, ya que la demanda de alquiler va a predominar en las rentas bajas y los saldos financieros, que van a ir a la inversión en vivienda, provienen principalmente de las rentas altas. Es un problema: que los inversores sepan ver el tipo de vivienda que se va a demandar.  

Oferta

La construcción de nuevas viviendas el 2014 no cubre la cuarta parte de las viviendas que se dan de baja en España, alrededor de 120.000. A los inventarios de vivienda nueva, (sobre las 500.000 viviendas) habría que añadir los de aquella vivienda usada, que en general, su venta no trae consigo la compra de otra vivienda por el vendedor.

Sería el caso de la mayoría de las viviendas recibidas en herencia, gran parte en estos momentos de las ventas de segunda residencia, las ventas de casas usadas porque no se puede pagar al banco o con necesidad imperiosa de liquidez, y sobre todo las viviendas vacías, que supone un volumen de viviendas de difícil precisión (1).

Podemos estimar por tanto, cercano al 1.300.000-1.400.000 el número de viviendas potencialmente a la venta, entre nuevas y usadas (con la banca alrededor del 10% del total).

La contratación de compraventas tanto de usadas como de nuevas, llegaría a un nivel normal de inventarios (200.000-250.000), en unos tres a cuatro años como máximo, pudiendo reducirse a dos años, con la mejora de expectativas actual, que debería repercutir en un incremento de las cifras de compraventas.

Conclusiones

Existen grandes oportunidades de compra en la segunda residencia costera, con descuentos de alrededor del 20% sobre lo pedido. Se puede comprar tranquilo, respecto a la estabilidad de precios en primera vivienda, con descuentos del 10% al 15% sobre lo que pida el vendedor.

Hay 1,4 millones de viviendas potencialmente a la venta, entre nuevas y usadas. De todas ellas, la banca tiene alrededor de un 10%

La compra para inversión es más por falta de alternativas y en función de la rentabilidad, ya que no son esperables plusvalías notables en los primeros años. No hay que precipitarse a comprar, por la minima retribución de los depósitos y la renta fija hay que pensar que la baja del coste de vida eleva el poder adquisitivo de nuestro patrimonio. Hay que superar pues la "desilusión monetaria" y pensar que en el medio plazo puede darse una notable subida de los tipos de interés.

Mucho cuidado con las compras a bancos, ya que frente a la comodidad de la financiación casi total de la compra, hasta llegar a no poner un duro, está la contrapartida de la gran carga de pagos que supone una hipoteca que financia el 100% del piso, además a precios de venta del mismo, en muchos casos por encima del cruce del mercado.

En las hipotecas debería haber unas ofertas a tipo fijo a precios razonables, dado el riesgo de alza de tipos a medio plazo en la situación actual. 

Sería bueno reactivar las ayudas fiscales para rentas bajas, tanto en compra como en alquiler, midiendo muy bien su repercusión en el gasto publico. Y siempre repetimos, las ayudas deben ir a las personas y no al ladrillo (restringir las viviendas sociales, por ejemplo).

(1) Según una encuesta de la Generalitat publicada en mayo del 2014, el número de viviendas nuevas en venta en Cataluña era de 80.000, frente a una estimación de 450.000 viviendas vacías. Para Madrid el aspirante socialista a la alcaldía Antonio Carmona daba cifras parecidas, ligeramente inferiores.

En su día se habló de tres millones de viviendas vacías en nuestro país. La revisión a la baja por el Banco de España del parque de viviendas español en 1.250.000 viviendas, (de 27 millones a 25.250.000) y al alza del numero de hogares en 800.000 (de 17.4 millones a 18.20) hace disminuir notablemente esos tres millones, lo que nos indica la imprecisión de las grandes cifras de nuestro mercado inmobiliario, y la prudencia necesaria en su utilización.


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