La 'conexión fatal' entre las tasadoras y la banca, ¿mismo mal que antes de la crisis?

"Dios quiera que no se vuelva a ninguna relación o influencia o presión entre el valor de lo tasado y la hipoteca, que fue una de las causas más importantes que contribuyó a la situación que hemos vivido los últimos 8 años. Yo creo que la banca ha entendido que las hipotecas deben darse por capacidad de repago, no por los avalistas ni la garantía que tengas, que es lo que nosotros valoramos y es la última línea de defensa para dar un préstamo, pero la banca de toda la vida lo que hace es analizar el perfil de la persona que va a adquirir el préstamo. El que hoy en 2016, alguien pueda pensar en conceder una hipoteca porque la hipoteca dé o no dé (el 80% de la tasación) me recuerda a tiempos que espero que no se vuelvan a repetir porque fueron lamentables. Conceder hipoteca en relación a una tasación es el error más importante que se pueda hacer en el mercado bancario".

Quien así habla es Juan Fernández-Aceytuno Sáenz de Santamaría, apoderado y director general de Sociedad de Tasación, una de las tasadoras más importantes del país. Niega haber recibido ninguna presión de la banca desde que entró en la tasadora (marzo de 2008) y asegura que ahora las entidades sólo miran la capacidad de devolver el préstamo de sus peticiones de crédito.

ING, uno de los bancos más dinámicos durante los últimos meses, tiene fama de enviar tasadores que realizan valoraciones tirando a la baja como medida de seguridad

Sin embargo, la realidad dice que la tasación sigue siendo el elemento imprescindible para dar luz verde o no a una hipoteca. Una valoración de un tercero que raramente dura más de media hora (para un piso mediano) y que se basa en multitud de parámetros de la vivienda sin amueblar. La mayoría de los que necesitan financiación para comprar vivienda, que son aproximadamente el 85% del total según datos del INE, suele preferir una tasación alta para tener que aportar menos 'cash' de inicio. Y la impresión de muchos agentes que forman parte del mercado es que, según el banco que ordene la tasación, se puede esperar un resultado u otro. Cada banco tiene su fama dentro del mercado de tasaciones, según los agentes inmobiliarios consultados en la ciudad de Madrid. Por ejemplo, ING Direct, uno de los que más cuota de mercado se están llevando en los últimos meses gracias a agresivas ofertas hipotecarias como Euribor + 0,99%, tiene fama de ser un banco que realiza tasaciones conservadoras. "Los tasadores que trabajan con ellos suelen tirar a la baja, por lo que muchas veces ocurre que cuando una persona elige una vivienda, al ir a pedir el préstamo y ser la tasación muy baja se encuentra con que no le llega con el dinero que el banco le ofrece y la operación se trunca", cuenta un agente de una importante inmobiliaria. Esta previsión en ocasiones extrema es una de las formas que tiene el banco neerlandés de protegerse frente a futuros impagos: a mayor capital al principio, menor cuota queda.

Por otra parte, encontrar una entidad que pueda financiar el 100% de un préstamo hipotecario es tarea casi imposible para la mayoría. Algunas agencias inmobiliarias como Red Piso pueden indicar a sus clientes que es posible alcanzar una hipoteca por un 100% de la vivienda, pero lo cierto es que en estos momentos el límite del 80% es muy difícil de superar. "La mayoría de departamentos de riesgos los tiran para atrás porque consideran que sólo es crédito solvente aquel que parte con una cantidad importante de ahorro", dice un jefe de oficina de Banco Mare Nostrum. Por ello, es clave el valor de tasación. La picaresca, que tanto funcionó durante la época de la burbuja, sigue estando presente en el mercado, y por ejemplo las agencias suelen recomendar "solicitar una segunda tasación en caso de no haber quedado conforme con la primera". Dado que la primera la suele solicitar el banco, la segunda puede solicitarse de forma independiente.

Más alegría

"Los bancos quieren dar préstamos ahora y en consonancia con ello las tasaciones no están reflejando caídas significativas", cuenta un director de oficina de una agencia inmobiliaria. Los perfiles de poco riesgo se reducen casi escasamente a funcionarios y profesionales muy cualificados. El escenario de tipos de interés bajos hace que muchos vean un buen negocio en hipotecarse para 3 décadas, teniendo en cuenta que los alquileres son ostensiblemente más caros que hipotecas en viviendas similares. Según distintos estudios como este de 'El Confidencial', pagar una hipoteca es más barato que alquilar en la mayoría de España.

"La tasación se establece como valor referencia para la hipoteca para evitar que una compraventa inflada tras un pacto entre comprador y vendedor acabara en un préstamo muy superior al valor real del inmueble", asegura el experto inmobiliario José Luis Campos. La entidad sí que puede financiar el 100% de la transacción, pero siempre que esta sea menor al citado 80% de la tasación. Siempre elegirá el valor más bajo para cubrirse las espaldas. "Los bancos ahora no quieren repetir errores, el crédito solvente escasea, aunque sí que tienen ganas de dinamizar su mercado de préstamos, que ahora mismo es poco rentable por los tipos de interés, pero que será más rentable cuando los tipos suban".

En cualquier caso, el trabajo de las tasadoras es ahora complejo ya que, pese a los mensajes que apuntan a la recuperación del mercado en precios, el propio Fernández-Aceytuno recuerda que "el mercado está lejos de normalizarse, como prueba que hay 300.000 hipotecas pero 380.000 operaciones de transacción de propiedad, y para que un mercado esté estabilizado deberían estar a la par". Quienes pierden el miedo a hipotecarse después de lo ocurrido unos pocos años atrás quieren aprovechar el ciclo de tipos bajos. Otros expertos como Borja Mateo tienen propuestas diferentes para el mercado hipotecario, como conceder sólo tipos fijos y sólo en préstamos con 15 años de máximo. Con estas condiciones, el precio de la vivienda media tendría que bajar con fuerza para que una masa crítica de relevancia pudiera acceder a ella.