Economía

Las tasadoras piden que se vuelva a confiar en ellas: "Ya no dependemos tanto de la banca"

Hablamos con José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la nueva asociación de tasadoras, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Prevé unos precios estables durante un periodo muy largo de tiempo.

Un chalé de lujo
Un chalé de lujo FLICKR / Altair.Emiliano

Todo el mundo coincide: las tasadoras fueron unas de las grandes culpables de cómo se gestionó el crecimiento de la burbuja inmobiliaria y su posterior derrumbe. Participadas por los bancos, y singularmente por cajas de ahorros, sus intereses convergieron tanto con el sector financiero que se dedicaron a inflar sus tasaciones para que las entidades pudieran conceder hipotecas más altas. Este redactor presenció en 2008 como, cuando todo empezó a caerse, Tasamadrid (perteneciente entonces a Caja Madrid) ajustó de golpe todas sus tasaciones un 30% ante lo mucho que cantaban esos precios tan inflados. Luego vino lo que vino: las cajas vendieron su tasadora principal Tinsa a una firma de capital riesgo en 2010 y el sector se recompuso completamente. Ahora, seis años después de aquella debacle, la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) surge de las cenizas de las antiguas tasadoras, capitaneada por la nueva Tinsa y Sociedad de Tasación y a la que se le van uniendo otras empresas más pequeñas. Su objetivo: volver a ganarse la confianza de los ciudadanos.

José Manuel Gómez de Miguel es el secretario de esta nueva asociación, que nació en febrero de 2013. Antiguo trabajador del Banco de España, su discurso pausado y apoyado en datos consiste en defender los métodos de los tasadores como los más fiables para obtener precios de una determinada zona. 

Su asociación oculta la palabra 'tasación' de su nombre. ¿Se sienten proscritos?

Es una sofisticada forma de decirlo. No es una palabra proscrita pero la tasación sugiere un tipo de actividad que no es la única que hacemos. Se identifica con lo que la gente pide cuando se va a pedir una hipoteca pero si un inversor pidiera una opinión sobre si comprar o no ese edificio tú le das una opinión junto a una valoración y eso no es una tasación, es un consejo que das a alguien. Antes de la crisis el 85% de las valoraciones eran tasaciones hipotecarias. Ahora ya es el 52% y un 15% bancos. El resto son otras cosas, no estrictamente tasación. Por eso queremos marcar una diferencia entre tasación y valoración.

Su asociación nace de una escisión de Atasa.

Nosotros nacimos en febrero de 2013 en una organización liderada por Tinsa y Sociedad de Tasación. En mayo de 2013 la nueva ley de los desahucios que daba posibilidad de imputar las tasas abusivas también prohibía que los bancos tuvieran más del 10% de una tasadora. Luego se asociaron 6 o 7 más y hemos estado intentando que vengan más.

¿Cómo se rompe el pensamiento de que las tasadoras van a beneficiar siempre al banco?

"Las tasadoras tenemos clientes cada vez ma´s diversificados para que ya no sea todo de los bancos"

Hay varios caminos. Primero la legislación, que prohibe que los bancos tengan tasadoras filiales. Ahora no participan pero es cierto que siguen siendo los principales clientes. Sigue habiendo algunas sociedades que dependen mucho de un solo cliente bancario pero cada vez menos. Nuestra asociación pretende difundir y promover buenas prácticas profesionales entre las cuales está la de no aceptar indicaciones de los clientes por muy poderosos que sean. un código ético riguroso. El segundo mecanismo. el BdEe también está preocupado por este tema y ha mandado una circular donde obliga a tener un reglamento interno de conducta y obliga a que estos señores, que ya tenían entre comillas la obligación por el código de buenas prácticas de tener un códogio ético riguroso, convertir algo muy parecido en norma legal. Esas prácticas no es fácil controlarlas. Otros mecanismos que se van generalizando: que cada vez se diversifiquen más los clientes que tienen la sociedades de tasación para que ya no sea todo de los bancos. Así adquieren capacidad y potencia para hacerse más independientes de sus clientes bancarios. Y también es bueno tener otros clientes como son empresas, fondos de inversión, socimis, inmobiliarias, la administración...

¿Una tasación de un piso de 100 metros en el centro de una gran ciudad cuánto vale?

Entre 200 y 300 euros por tasación. Depende del valor y hay un mínimo. Siempre que no se pase de 200 metros se cobra lo mismo. Algunos sí cobran más en proporcion al valor porque así favorecen a los más pequeño. Así consiguen hacer más atractivo para los menos adinerados una tasación.

Incluso una persona podría pagar esta tasación

Eso depende del banco, si el banco lo admitiera por qué no. El banco se tiene que fiar del que le hace un análisis de valoración. Esa valoración puede servir de garantía para un préstamo. Los bancos tienen motivos para pedir una opinión pero no se debe confundir el valor del tasador con una garantía a 30 años con lo que pueda valer en el mercado. 

En 2008 algunas tasadoras como Tasamadrid bajaron de golpe un 30% sus valoraciones porque los precios altos 'cantaban' demasiado. ¿Por qué esa poca profesionalidad?

Las tasadoras no fueron capaces de prever la torta del mercado inmobliario. Tampoco fueron las únicas. Yo estaba en el Banco de España en ese momento y opinábamos que habría un aterrizaje suave, porque los precios estaban sobrevalorados pero sin caída abrupta, y que en términos nominales la vivienda no iba a bajar mucho como ya pasó en los 90. En el futuro habrá que trabajar con mayor prudencia pero en aquel momento se pensaba que quién iba a ser el agorero que nos aguaría la fiesta. Los compradores o el banco que quería dar un crédito tenían un incentivo perverso y es que los créditos que no superaban el 80% del valor de la vivienda podían movilizarlos mediante cedulas hipotecarias. Y el cliente quería el precio que vale hoy, no lo que se cree que va a bajar. Salirse del carril siempre es complicado.

Si los tasadores fueran funcionarios, ¿serían más independientes de la banca?

Los valores catastrales los llevan funcionarios, van con mucho atraso y ahora por ejemplo están altísimos pues aún reflejan los precios de burbuja. La independencia del funcionario es clarísima pero la capacidad para invertir en medios y adaptarse a los nuevos tiempos es mayor en el sector privado. ¿Te parece caro 200 euros por una tasación? Si piensas que un técnico o arquitecto va a tu casa, se pone a medirte y a mirar la estructura y completa un informe aunque sea con un modelo, para hacerlo por 150 euros... en este país se ha creado una industria de la valoración de viviendas.

Ahora muchos ofrecen valoraciones gratuitas de viviendas.

Supongo que son las agencias de vender casas. Intuyo que son valoraciones para luego comprar esas viviendas. Aunque de toda la vida los API (agentes de la propiedad inmobiliaria) han valorado para los juzgados. Ellos no tienen la obligación de hacer un informe detallado. Hay una orden ministerial que obliga a que los informes de tasación contengan unas cosas... una cierta justificación. Hay algunas sociedades de tasación que hacen valoraciones automáticas por internet. Por 50 euros o una cantidad mucho más pequeña tiene un enlace directo al catastro y te dicen en su zona la media está aquí y te orienta.

¿Que puede pasar con los precios de la vivienda?

"El modelo económico que soportamos desde hace unos años favorece la desigualdad. Yo creo que la vivienda refleja todo eso"

Aún no hemos empezado a subir. Si suben por tema financiero es poco relevante. Los tipos de interés llevan bajísimos mucho tiempo, y entre que estén al 3,25 o al 3,05 la diferencia en cuota mensual es muy pequeña. Al no remunerar depósitos suben los fondos de inversión. Es verdad que hay más vivienda en alquiler y por tanto más posibilidades de invertir en un inmueble y rentabilizarlo. También es verdad que hay mayor apetito de compraventa en gentes de clase alta con recursos excedentes y que no quieran o no puedan tenerlo en depósitos con ese interés. Pero aún con todo eso el volumen de transacciones, que  es un dato real, ha caído en el primer trimestre del año. Si la demanda de inversión está subiendo la otra está bajando, porque las expectativas de empleo seguro no son mejores sino peores. No es verdad que se esté creando empleo. Mi impresión es que aún no hay una demanda lo suficientemente poderosa y estable para inversión. Me temo que vamos a ver bastante tiempo en que la media esté sin subir ni bajar.

Es por tanto un modelo más desigual

Todo el modelo económico que estamos soportando desde hace unos años favorece la desigualdad. Recortes en servicios esenciales, impuestos más bajos a los más ricos. Yo creo que la vivienda refleja todo eso aunque hay una ventaja que es el alquiler. Si se mantuvieran las desgravaciones para propietarios e inquilinos lo favorecería, el país necesita más alquiler y eso favorecería a los más débiles.

¿Cómo influye la entrada de fondos en los precios?

Creo que muy poco. Sareb ha vendido un paquete grande para alquiler. Pero mantener en buenas condiciones 1.500 viviendas, pintarlas cada tres años, arreglar las cosas que se estropean y una buena administración es una industria que este país no tenía. Pero por ahora son operaciones aisladas. Los tipos de interés no han bajado tanto en su diferencial con la inflación que sigue estando en el 3% y había épocas que estaba en el 0. Tienes un tipo de interés real del 3 que ya no es tan beneficioso como antes, que había préstamos de euríbor más 0,25%. Incluso es posible que poco a poco se vayan introduciendo préstamos a tipo fijo o a tipo más fijo. No parece que vay a haber tantas ventajas para la compra como en la época del boom. 

¿Los registradores de la propiedad son necesarios, no cobran precios muy altos que encarecen el producto aún más?

Son un coste marginal en la compra de vivienda. Es un servicio público que da seguridad jurídica. Otra cosa es que sea caro o que deba ser gratuito. Pero da seguridad de quien es el dueño. Se puede ir a comprar una casa y sabes que el dueño es quien te la está vendiendo, también puedes saber si tiene una hipoteca o un embargo. Eso es seguridad jurídica. 


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