El banco malo que prepara el Gobierno augura diez años más de vivienda sobrevalorada

La creación de un banco malo que aglutine los activos inmobiliarios de las entidades financieras para venderlos más adelante puede alargar el ajuste inmobiliario.

Pese a la insistencia de Bruselas para que se liquiden las entidades no viables, el Ministerio de Economía afirma que no se cerrará ninguna. Y fuentes del sector financiero explican que la única forma de mantener en pie a todas las entidades en dificultades consiste en darle a éstas unos precios razonables por los activos inmobiliarios que entregarán al banco malo. ¿Y eso de "razonable" qué significa? Pues que en lugar de brindarle un precio a valor de mercado, actualmente casi cero para muchos de ellos como el suelo, se le dará una tasación que el activo adquiriría razonablemente con el paso del tiempo.

De hecho, el Gobierno planea vender los activos que recabe de las entidades a razón de un 10 por ciento cada año durante diez años. Se trata pues de evitar la venta a precios de saldo y maximizar el beneficio. Parece lógico que quien se queda con el legado tóxico intente venderlo al mayor precio.

Sin embargo, este planteamiento puede conllevar consecuencias para el mercado inmobiliario, pues pone una suerte de tope a los precios. El hecho de que se enajenen los activos a lo largo de diez años impide que se produzca un ajuste rápido de las tasaciones, sobre todo porque en un entorno de crecimientos del PIB raquíticos siempre se puede esperar a que al año siguiente tengan que bajar más para vender otro 10 por ciento. En definitiva, el comprador siempre podrá aguantar un año más a que caigan. De modo que lo más probable es que esta iniciativa provoque un estancamiento de los precios.

Además, algunos expertos ven difícil que se pueda colocar un 10 por ciento anual de los activos en los primeros años, puesto que el mercado está paralizado y hay expectativas de que los precios se reducirán aún más.

Por otro lado, sólo se vende lo que los bancos pueden financiar, y éstos carecen ahora de la capacidad para conceder muchas hipotecas. De los cerca de 400.000 millones tomados del BCE, los bancos españoles sólo mantienen depositados en el banco central unos 26.000 millones. Es decir, apenas cuentan con liquidez con la que prestar. En este sentido, el banco malo intercambiaría esos activos atrapados en los balances de las entidades por la necesaria liquidez con la que operar.

Estos precios razonables también implican un subsidio a los bancos beneficiados. Fuentes del sector apuntan a que muy probablemente se den unas cantidades lo suficientemente generosas como para apuntalar a las entidades, pero a la vez lo suficientemente bajas como para que luego el banco malo pueda tener beneficios contables dentro de 10 años y, además, abonar los intereses de su financiación.

Por esta razón y por las numerosas provisiones ya dotadas, algunos expertos aventuran que quizá la formación de un banco malo propicie una primera bajada significativa de los precios si esa valoración razonable no resulta tan generosa… y luego todos coinciden en un cierto estancamiento o aterrizaje muy suave. Esto es, siempre que la economía no remonte con fuerza, tendremos unos cuantos años de precios algo dopados o sobrevalorados y, por lo tanto, lejos de la ratio histórica según la cual una vivienda normalmente costaba unas tres veces la renta anual de una familia.