Nueve ideas que hay que tener en cuenta para aliviar el sangrante drama de los desahucios

Tras el suicidio de una mujer provocado por una ejecución hipotecaria, el Gobierno ha anunciado que atajará el problema de los desahucios; que se plantea un periodo de carencia para los desalojos y que presentará este lunes un conjunto de iniciativas a la comisión compuesta por tres subsecretarios del Ejecutivo y tres expertos propuestos por el PSOE.

Después de cinco años de crisis y con la desconfianza hacia los políticos en cotas históricas según el CIS, el Gabinete de Rajoy busca mitigar la tensión social. Sin embargo, ¿hará lo suficiente para solventar el problema?

La vicepresidenta Soraya Sáenz de Santamaría explicó el pasado jueves que va a aprobar, por un lado, medidas paliativas para aquellas personas con cargas familiares y, por otro, reglas para evitar cláusulas abusivas. El mismo jueves se dio a conocer un dictamen emitido desde Bruselas que acusaba a la legislación española de permitir que se asfixie al hipotecado porque en ningún momento tiene posibilidad de reclamar que se han lesionado sus derechos. Sin embargo, los expertos reclaman medidas mucho más contundentes. Les presentamos nueve ideas sobre este asunto.

1. Todos los analistas subrayan que la legislación pone toda la carga sobre el deudor. No obstante, buena parte de la responsabilidad reside en los bancos, gestores de los depósitos que se arriesgaron, prestaron alegremente y ahora reciben la ayuda del BCE y de los contribuyentes. La sociedad no comprende que un profesional de la banca diese un precio a la vivienda y ahora no sea corresponsable de su sobrevaloración.

Algunos incluso admitieron ingresos de los prestatarios poco verosímiles o que estos hipotecados consumiesen hasta el 50 por ciento de su renta para costear la vivienda cuando lo habitual es que se emplee el 35. Y, para colmo, los ciudadanos observan ahora con indignación cómo un tipo que concedió mal las hipotecas puede prejubilarse a los 55 años conservando buena parte de su capacidad adquisitiva. Juan Fernando Robles, director del Instituto superior de Técnicas y Prácticas Bancarias, afirma: “El proceso es leonino para el hipotecado. Las entidades tienen que dar créditos que los clientes puedan pagar y hacerse responsables de ellos. Lo lógico ahora sería establecer la dación en pago”.

2. Algunos expertos apuntan que hay que tener cuidado porque se podría endurecer y encarecer el acceso al crédito. Sin embargo, las titulizaciones de las hipotecas que financiaron los créditos se hicieron sólo sobre el 80 por ciento del valor del activo y siempre que éste fuese primera vivienda, por lo que presentan bastantes garantías. De todos modos, este mercado se ha congelado desde el inicio del crac financiero y muchos economistas consideran que la financiación ya es cara y difícil de obtener, así que beneficiaría mucho más a la economía que se confeccionase una legislación que favorezca el desendeudamiento de los ciudadanos. Todos están de acuerdo en que hace falta una regulación de las quiebras personales que permita y simplifique las reestructuraciones o quitas.  

3. Con todo, se antoja esencial que haya un cierto equilibrio, porque de otro modo podría acabarse incentivando el impago, lo que al final también terminarían sufragando los contribuyentes.

4. Da idea de lo absurdo de la ley la forma en que se puede evitar el desahucio. Una treta habitual consiste en que antes de dejar de pagar se alquila la vivienda a alguien de confianza que pueda demostrarse que vive ahí. Las facturas se domicilian al nombre del inquilino y el contrato se inscribe en el Registro. Irónicamente, una vez hecha esta operación, no se puede llevar a cabo el embargo.

5. Los analistas destacan que lo más importante es limitar los intereses de demora y las costas procesales. Como el proceso tarda demasiado, un año de media, la cantidad adeudada se eleva un 20 o un 30 por ciento y, a veces, incluso se duplica. Y los jueces no tienen la oportunidad de tutelar estos abusos. Habría que habilitarlos para que puedan moderar los intereses, algo que existe en otros trámites similares y que se encuentra en consonancia con la ley.

Por poner un ejemplo, los intereses de los descubiertos de las cuentas bancarias sí que están topados. Fernando P. Méndez, registrador de la propiedad, propone algo muy razonable: que los intereses de demora sólo se apliquen sobre la cantidad que se ha dejado de abonar.

6. Otro asunto esencial a juicio de los expertos es que la vivienda no quede vacía. Con el fin de evitar esta escandalosa imagen del piso abandonado, Ana Fernández Tresguerres, notaria, es partidaria de que no se desaloje hasta el momento en el que el banco tenga al comprador que lo vaya a ocupar.

En este sentido, se están barajando muchas posibilidades. Por supuesto, se pretende que las entidades nacionalizadas no puedan embargar. O que se haga un parque público de alquiler con los pisos de estas entidades y del banco malo, dirigido en especial para los expulsados de sus casas. Hasta se ha hablado de que se incluyan aquellos inmuebles cuyo valor en libros está por debajo de 100.000 euros, unos activos que no se destinarán al banco malo y que podrían valer como vivienda social.

7. Hay una fórmula que podría satisfacer a los bancos y atenuaría de manera muy importante el problema: Fernando P. Méndez sugiere que se utilice una figura jurídica del derecho romano, la anticresis. Ésta supone que la entidad se queda temporalmente con la administración de la propiedad pero mantiene al dueño, que paga una renta asequible con cargo a la hipoteca. Según Méndez, para que esta idea funcione es esencial que el Banco de España acepte que la entidad no se ha adjudicado el inmueble, el hipotecado sigue pagando y, por lo tanto, exija una provisión mucho menor. Eso animaría a los bancos a adoptar este instrumento. Algo que contrasta con el actual código de buenas prácticas que es voluntario y cuya aplicación resulta testimonial.

8. De los 300.000 inmuebles que se han ejecutado desde el comienzo de la crisis, el 60 por ciento se ubica en la costa. Esto en parte se debe a que la recesión se ceba más con estas zonas víctimas de la burbuja. Pero en parte también se atribuye a que hay mucha segunda vivienda embargada.

9. Además, hay que facilitar los procesos de intermediación; poner coto a unas tasadoras controladas por los bancos y que contribuyeron a inflar los precios para que se pudiese prestar más sin que fuese contra recursos propios de la entidad; fomentar las subastas electrónicas para atraer más pujas; obligar a que la notificación de lanzamiento sea personal y vigilar la manera en que las entidades ceden los derechos de cobro de la hipoteca a unas empresas que se dedican a embargar sin ver la cara al cliente.

Está por ver si los políticos se atreverán a cambiar una ley muy permisiva con los bancos. Los desahucios representarán una prueba de fuego para la clase política.