Qué cambia a partir de ahora: efectos prácticos de la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE

El fallo del Tribunal Europeo no supone el fin automático de los desahucios. Sin embargo, sí permite a los jueces alegar abusos por parte de las entidades bancarias para paralizarlos si aprecian que ha habido un abuso en la concesión de la hipoteca. 

Para que puedan decretar esa suspensión los jueces deben apreciar dos elementos concurrentes: primero, ignorancia por parte del hipotecado de las condiciones que firmaba y segundo, dolo o malicia por parte del profesional del banco que le concedió la hipoteca. Sólo si los magistrados aprecian que concurren lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea describe como “desequilibrio importante” y falta de las “exigencias de buena fe” se podrán paralizar esos desahucios de manera inmediata.

Si se estiman esos requisitos, algunas de las prácticas habituales a día de hoy podrían ser anuladas. La situación de inseguridad jurídica en que quedan ahora muchos procesos hipotecarios. Eso obliga ahora al Gobierno a revisar, al menos, tres de las prácticas habituales de los bancos mencionadas de manera explícita: los plazos para embargar y desahuciar a quienes no pagan su hipoteca, los intereses de demora y el tamaño de las cargas impuestas a quienes dejan de pagar alguna letra de la hipoteca.

• Embargos y desahucios: Los bancos tienen capacidad de declarar la ejecución (embargo) de las viviendas cuando se produce un impago. Los tribunales podrán ahora limitar ese procedimiento.
• Plazos para la ejecución: La sentencia establece que corresponde al juez anular la capacidad que tienen los bancos de dar por impagada toda la deuda cuando el hipotecado se retrasa sólo en algunas letras, es decir, la “cláusula de vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un periodo limitado”.
• Intereses de demora: Los bancos fijan tasas que han llegado al 29,5% a quienes se retrasan en los pagos. Los tribunales tendrán ahora capacidad de anular esos pagos. La reforma de la Ley Hipotecaria que prepara el Gobierno ya contempla ponerles un techo equivalente a 2,5 veces el precio del dinero.

Además, la sentencia podría afectar también a otras dos prácticas habituales:

• La diferencia de valoración en las tasaciones que sirven primero para conceder el crédito y, después de embargarlo, para sacarlo a subasta.
• Las cláusulas suelo en las hipotecas: Aunque no son mencionadas explícitamente en la sentencia, la Defensora del Pueblo las ha descrito como “cláusulas abusivas” que podrían ahora ser frenadas por los jueces.

La sentencia obligaría también a reformar los “conflictos de intereses” entre los bancos que conceden los créditos y las tasadoras que realizan la valoración de los inmuebles. Sin embargo, la mayoría de bancos se han desligado de las casas de tasación y, a día de hoy, sólo dos entidades conservan esa parte del negocio: el Banco Santander y BNP Paribas que tendrán que renunciar a sus tasadoras, tal y como adelantó Vozpópuli.