Santander da una hipoteca a OHL de 175 millones para comprar el complejo Canalejas y otros 82,5 para obras

Santander es el gran financiador del megaproyecto Canalejas, vendido a OHL, quien convertirá siete inmuebles emblemáticos de la capital española en un hotel de lujo de la cadena Four Seasons, un centro comercial de alto standing y apartamentos de primer nivel. Además, construirá un amplio aparcamiento y un intercambiador de transportes. La entidad financiera adjudicó el complejo a la constructora por 225 millones de euros, cifra de la que financiará el 76%. También dará un gran empujón a las obras.

Así consta en los documentos registrales de la propiedad de los inmuebles de las calles Alcalá 6, 8, 10, 12, 14, Plaza de Canalejas 2 y Carrera de San Jerónimo 7, vendidos a la constructora: una hipoteca de 172 millones para la compraventa y otra de 82,5 millones "para financiar parte de las obras de rehabilitación integral". Así, Santander financiará en total 257,5 millones que recogen más de tres cuartas partes del importe de la transacción y una buena parte de las obras iniciales, que se prevén mastodónticas (sólo el desmontaje de las miles de cajas de seguridad de los sótanos promete ser una auténtica obra de ingeniería en si mismo). El total de la inversión para el proyecto es de alrededor de 500 millones de euros, tal como ha reconocido el propio Juan Miguel Villar Mir en la presentación del mismo.

En las notas registrales aparece también otra hipoteca de máximo, para asegurar pagos futuros, de 275 millones de euros, a nombre de Santander “y/o las entidades financieras españolas o extranjeras en quienes concurra”. O sea, además de las cifras iniciales, la entidad financiera que preside Emilio Botín podrá terminar de financiar la obra totalmente, parcialmente; en pequeña medida, o prácticamente nada más. Pero de los 500 millones, más del 50% están ya comprometidos.

Gran alianza

El asunto pone de manifiesto de manera indiscutible lo que es una gran alianza de fondo: más allá de un pacto Santander-OHL, se puede señalar una unión Botín-Villar Mir. Sin ir más lejos, poco después de la venta de Canalejas, el propio presidente de OHL entró en el consejo de Santander, con 82 años, en el mes de mayo. A la vuelta del verano, Villar Mir compró 27 millones de acciones de Santander; un 0,24% del capital, por un importe superior a los 150 millones de euros.

Inevitable pensar en algo parecido a un trueque: financiación de operación estrella a cambio de compra de acciones del banco y asiento en el consejo. La buena relación va mucho más allá de esto, sin embargo. Santander ha sido en el pasado el colocador de las filiales de la constructora en Latinoamérica y volverá a serlo en el futuro.

La sintonía entre ambos presidentes es total. Tienen prácticamente la misma edad, y en mercado se dice hace tiempo que Villar Mir es de los pocos a los que Botín considera realmente un 'alter ego'. 

Evitar a los arqueólogos

La operación Canalejas es controvertida, ya que una vez anunciada y presentado el proyecto de remodelación, tuvo lugar en abril un cambio en la Ley de Patrimonio Histórico que rebajaba la protección de los edificios declarados Bien de Interés Cultural (BIC). Con esta modificación, aprobada en abril sólo con los votos del PP en la Asamblea de Madrid, se permitía entre otras cosas, eliminar el dictamen previo arqueológico para los inmuebles, evitando así la paralización de obras si aparecían restos o se rebajaban los elementos de protección de los BIC.

Algo vital para que saliera adelante el proyecto, ya que se estaban encontrando restos arqueológicos en la futura tienda Apple en la Puerta del Sol, colindante con Canalejas, lo que hace suponer a los expertos que también restos cuando comiencen las obras en el mega proyecto. Además, sólo protege la fachada y la primera crujía de los siete inmuebles, por lo que se modificará toda su volumetría interior, obteniéndose, además, 1.000 metros cuadrados útiles extra por los que se debería facilitar dotaciones a la ciudad.

De todo esto ha informado Vozpópuli, pero otros medios de prestigio también se han hecho eco, tanto de las modificaciones estéticas del conjunto como de los cambios legales favorables.

Tampoco se han dado explicaciones sobre las plantas que se levantarán sobre la azotea del inmueble. Así, el proyecto ha generado un enorme número de alegaciones políticas, así como quejas de colectivos expertos, que no han sido tenidas en cuenta por el Ayuntamiento. El consistorio dio el visto bueno a Canalejas la semana pasada, quedando pendiente ahora su ratificación por parte de la Comunidad de Madrid.

Los gobiernos municipal y autonómico justifican este cambio legal por los puestos de trabajo que se generarán, al igual que hacen con el proyecto Eurovegas y sus intenciones de permitir que se fume en el interior de los futuros casinos.

Pleitos con el anterior comprador

Pero nada de esto pudo disfrutar el anterior comprador de Canalejas, el grupo inversor familiar R&P Palace, quien cerró esta misma operación en 2006 por 325 millones (100 más que ahora) y contrató al despacho del prestigioso arquitecto Rafael de la Hoz. También contactaron entonces tanto con OHL como con la cadena Four Seasons, grupo hotelero del más alto standing sobre el que siempre se ha pensado como operador ideal de esos edificios.

Sin embargo, el Ayuntamiento se mostró inflexible entonces con la ley y obligó a De la Hoz a realizar una serie de modificaciones sobre el diseño inicial para cumplir estrictamente con el marco legal vigente en materia de protección del patrimonio, algo que suponía una merma inevitable en la rentabilidad del proyecto.

R&P Palace abonó al contado 42 millones de euros a Santander en 2006 y debía pagar otros 20 antes de junio 2008. Pero ya había estallado la crisis subprime y la financiación se complicó. Inmediatamente después de vencer el plazo, Santander resolvió el contrato.

Los titulares de R&P (un grupo familiar especializado en el sector inmobiliario) demandaron al banco, insistiendo en que había voluntad de pago por su parte y reclamando, al menos, que se les devolviera el primer pago, o parte de él. El pasado mes tuvo lugar una primera vista sin que hubiera arreglo y el juicio seguirá su cauce.

Queda por ver si los partidos políticos o los grupos defensores del patrimonio artístico emprenden acciones legales contra este proyecto. Ganas tienen, ante lo que denuncian de un caso de 'urbanismo a la carta', aunque en general, todos estos colectivos coinciden en señalar que no tienen los fondos para entablar pleitos de esta naturaleza y que tampoco encuentran despachos legales que quieran enfrentarse a Santander, OHL, Ayuntamiento y Comunidad, “una tormenta perfecta contra la que nada se puede”.